6. Oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør (B)

Sagsnr.: 330-2016-3371 Dok.nr.: 330-2018-3031 Åbent

Kompetence: Miljø-, Planlægning- og Bæredygtighedsudvalget

Beslutningstema

Miljø-, Planlægning- og Bæredygtighedsudvalget skal tage stilling til det reviderede oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund. Udvalget skal beslutte grundlag for en ny lokalplan for området.

Baggrund

På mødet den 6. juni 2017 besluttede Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget, at der skal udarbejdes en samlet vision for boligudvikling på Møllebakken 15 og højskolegrunden i Skælskør, som grundlag for en lokalplan, ud fra følgende centrale principper:

- Bolig og natur skal smelte mest muligt sammen

- Landskabet skal være et bærende element i en samlet vision

- Udsigt til Skælskør Fjord og dagslys skal være retningsgivende for placering og omfang af boliger

- Offentlighedens adgang til fjorden skal sikres

- Højskolens arkitektur skal fungere som inspiration for ny bebyggelse

- For at sikre udsigten til fjorden planlægges der kun for lave hække og få solitære træer

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget fik på mødet den 6. november 2017 præsenteret et visionsoplæg indeholdende en analyse og to scenarier for fremtidige bebyggelsesplaner for området.

Den ene bebyggelsesplan arbejder med at skabe en større koncentration af klyngehuse, der som mindre enheder med tilknyttede terrasser placeres henover landskabet på begge ejendomme med reference til Utzon-husene i Helsingør (bebyggelsesplan D i det vedhæftede bilag 1). Den anden bebyggelsesplan arbejder med 3 typer af boliger: klyngehuse, lejligheder i to etager og et punkthus (bebyggelsesplan C i det vedhæftede bilag 1).

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 6. november 2017, at de ønskede en nærmere undersøgelse af alternative placeringer til punkthuset med hensyn til højder og visualiseringer samt en nærmere præcisering af samspillet med Skælskørs øvrige arkitektur i forhold til materialevalg.

Urland Arkitekter har udarbejdet et revideret visionsoplæg med udgangspunkt i Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalgets bemærkninger. Der er kigget nærmere på sol- og skyggeforhold og materialevalg samt byggeriets volumen, højde, synlighed og placering på grunden.

Det vil sige, at det reviderede visionsoplæg (bilag 1) indeholder to nye bebyggelsesplaner (A og B) og fire i alt.

Bebyggelsesplan A: klyngehuse, lejlighedskompleks i 2 etager og et 9 etagers punkthus i det sydvestlige hjørne.

Bebyggelsesplan B: klyngehuse og lejlighedskompleks med mulighed for op til 5 etager.

Bebyggelsesplan C: klyngehuse, lejlighedskompleks i 2 etager og et 9 etagers punkthus i midten af bebyggelsen.

Bebyggelsesplan D: klyngehuse

Alle bebyggelsesplaner arbejder med tre vejtilslutninger fra Møllebakken: én langs skelet til Julemærkehjemmet, én mellem højskolegrunden og Møllebakken 15 samt én, der alt afhængig af bebyggelsesplan servicerer lejlighedskompleks og punkthus eller en større koncentration af klyngehuse.

De detaljerede sol- og skyggeforhold for bebyggelsesplan A, B og C fremgår af bilag 2. Der er ikke udarbejdet sol- og skyggeanalyser af bebyggelsesplan D, da der alene er tale om byggeri i op til 2 etager.

Retligt grundlag

Lokalplanlægning tilvejebringes gennem planlovens kapitel 5.

Handlemuligheder

Udvalget kan vælge, at enten bebyggelsesplan A, B, C eller D skal danne grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør.

Udvalget kan vælge at komme med justeringer til den valgte bebyggelsesplan som grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør.

Udvalget kan vælge at forkaste bebyggelsesplanerne i visionsoplægget.

Vurdering

Det er administrationens vurdering, at alle fire bebyggelsesplaner opfylder de centrale principper for udviklingen af området som helhed. Bebyggelsesplanerne rummer forskellige kvaliteter, potentialer og muligheder, herunder oplevelse af fjorden, omkringliggende landskab og rummene mellem husene. Der er kigget nærmere på sol- og skyggeforhold ved de forskellige scenarier, og generelt er de fleste boliger placeret hensigtsmæssigt i forhold til solens gang i dag- og aftentimerne. Scenarie B og D giver overordnet set færrest skyggegener, hvilket skyldes, at der er tale om lavere byggeri. De foreslåede materialevalg og -udtryk (tegl) passer godt ind i Skælskørs karakter både hvad angår nutidens billede og fremtidens udvikling. I forhold til synlighed fra land og vand er det kun punkthuset, der vil skabe en markant ændring i forhold til områdets og byens nuværende profil. Et punkthus i 9 etager vil dermed skille sig ud og for nogen måske virke fremmed i forhold til Skælskørs øvrige bebyggelse og købstadsmiljø, som mange er glade for og ønsker at værne om.

Scenarie A: Fyrtårnet i Skælskør 116 boliger (NY)

Klyngehuse, lejligheder i 2 etager og et punkthus i 9 etager. Størstedelen af klyngehusene ligger jævnt ned ad de bløde bakker på Møllebakken 15, med gode udsynsmuligheder for den enkelte bolig, og skaber samtidig luft og åbenhed ned gennem den samlede bebyggelse. Med reference til elevfløjen i den gamle højskolebygning er der arbejdet med en randbebyggelse længere mod syd, der følger den eksisterende struktur og det omkringliggende terræn. Denne struktur kan tilpasses eksisterende byggeri eller opføres som nybyggeri. Punkthuset i 9 etager vil fremstå som et nyt element i horisonten og vil kunne tilbyde attraktive lejligheder med kig til fjord, landskab og by. Punkthuset og lejlighedskomplekset bidrager med alternative boligtyper til klyngehusene, hvormed scenarie A tilbyder noget forskelligt med henblik på at ramme en bredere målgruppe. Endvidere er scenarie A nem at justere og etapeopdele, da de tre boligtyper kan realiseres uafhængigt af hinanden. Boligstørrelserne er på mellem 75 150 m²,og bebyggelsesprocenten er på 21.

Scenarie B: Møllebakkehuset 106 boliger (NY)

Klyngehuse og lejligheder i op til 5 etager. Scenarie B viser, hvordan området kan udvikles med to forskellige boligtyper, der opdeles med et grønt landskab imellem dem. Lejlighedskomplekset er som i scenarie A og C tænkt som en videreførelse af højskolens struktur med lejligheder i 2 etager ud mod fjorden. Ud mod Møllebakken udnyttes det flade terræn til at skabe lejligheder i op til 5 etager, som en fortsættelse af bebyggelsen, der dermed har aftryk som den tidligere højskole. Hele lejlighedskomplekset er tænkt holdt i samme udtryk, så der skabes en naturlig sammenhæng mellem højt og lavt byggeri og klyngehusene. I modsætning til scenarie A og C kan der i scenarie B ikke opnås helt de samme storslåede udsigter fra de øverste boliger. Det betyder samtidig, at ny bebyggelse vil være mindre synlig fra både Skælskør by og indsejlingen til Skælskør end i scenarie A og C. Boligstørrelserne er på mellem 75 150 m²,og bebyggelsesprocenten er på 15.

Scenarie C: Skælskør Tårnet 114 boliger

Klyngehuse, lejligheder i 2 etager og et punkthus i 9 etager. Scenarie C arbejder ud fra de samme principper som scenarie A, dog med en anden og mere central placering af punkthuset. Punkthuset får dermed en mere markant rolle både i opfattelsen af området som helhed, i ankomsten til området, brugen af udearealerne og i forhold til synlighed. I forhold til skyggeforhold vil punkthuset ikke påvirke omkringliggende boliger nævneværdigt. Boligstørrelserne er på mellem 75 150 m²,og bebyggelsesprocenten er på 20.

Bebyggelsesplan D: terrassehaven 89 boliger
Klyngehuse. Husene varierer i boligstørrelser på mellem 75 150 m² i 1-2 etager med en samlet bebyggelsesprocent på 15. Hvert hus retter sig til dels mod de indre, grønne gårdrum, hvor der også er parkering til hver bolig, og de større, grønne fællesarealer. Husene bindes sammen af terrasserne, som fungerer som en slags promenade, hvilket får hele bebyggelsen til at fremstå meget åben. Terrasserne minimerer landskabsfladen, men åbner til gengæld op for mindre torvedannelser og mulighed for opførelse af et fælleshus. Planen giver også mulighed for en hensigtsmæssig etapeopdeling ved en eventuel realisering. I modsætning til scenarie A og C og til dels B kan der i scenarie D ikke opnås de samme storslåede udsigter, da der kun er tale om boliger i 2 etager. Alternativt kan der arbejdes med en tættere bebyggelse med boliger i op til 3 etager placeret på det flade terræn tættest på Møllebakken.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Ved omdannelse af området til boligformål vil en udvidelse af Møllebakken fra Rådmandsvej til den tidligere højskolegrund være nødvendig. En udvidelse af Møllebakken vil være behæftet med en kommunal udgift til ekspropriation og anlæg af ny vej.

Den økonomiske konsekvens af udviklingen af arealet afhænger af, hvordan området handles, herunder i hvilket omfang Slagelse Kommune indgår i udviklingen.

Konsekvenser for andre udvalg

Ingen bemærkninger.

Indstilling

Planchefen indstiller,

1. at udvalget tager stilling til, hvilket scenarie der skal arbejdes videre med som grundlag for ny lokalplan.

Beslutning i Miljø-, Planlægning- og Bæredygtighedsudvalget den 5. marts 2018:

Fraværende: Anne Bjergvang (A)

Udvalget besluttede at alle scenarier fremlægges på borgermøde i april med henblik på udvalgsbehandling i maj.

Bilag

Bilag 1 - visionsoplæg for Møllebakken

Bilag 2 - sol- og skyggeforhold for Møllebakken