Møde i udvalget d. 6. april 2021

19.   Anmodning om lokalplan for ungdomsboliger ved Valbyvej i Slagelse (B)

Sagsnr.: 330-2021-19331               Dok.nr.: 330-2021-98789                                            Åbent
Kompetence:
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget
Beslutningstema
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte, om lokalplan for opførelse af ungdomsboliger på Valbyvej 71 i Slagelse skal sættes i gang.
Sagens indhold
Ejendommen Valbyvej 71 omfatter en tidligere kontorbygning. Slagelse Kommune har i marts 2019 meddelt midlertidig tilladelse til, at bygningen kan benyttes til ungdomsbygninger. Tilladelsen er tidsbegrænset til 10 år. Ejer ønsker, at anvendelsen til ungdomsboliger gøres permanent og anmoder derfor via landinspektørfirmaet Skel.dk om opstart af en ny lokalplan.
Området for lokalplanen omfatter matr. nr. 21ht, Slagelse Markjorder og udgør i alt ca. 6000 m². Området grænser mod vest op til det eksisterende erhvervsområde ved Elmedalsvej. Det vestlige skel er mod en større ubebygget grund, som hører til virksomheden Nilpeter A/S.
Den eksisterende bebyggelse har et bruttoetageareal på 2079 m² fordelt på 2 etager og er nu indrettet med 47 ungdomsboliger. Det ønskes at opføre yderligere 16 ungdomsboliger i en ny bygning på 640 m² i 2 etager. Bebyggelsesprocenten for området er i dag ca. 34 og vil med den nye bygning blive øget til ca. 45.
Området ønskes anvendt som vist i vedlagte forslag til dispositionsplan (bilag 2). Adgang til området vil som i dag ske fra Valbyvej. Areal til parkering udlægges i overensstemmelse med Slagelse Kommunes parkeringsnormer. Lokalplananmodningen forholder sig i den forbindelse til den reviderede parkeringsnorm for ungdomsboliger. Det vil sige, at der til de 63 boliger anlægges 37 parkeringspladser (0,4 pr. bolig), og at der samtidigt reserveres areal til yderligere 8 parkeringspladser, så udlægget i alt er 0,7 parkeringsplads pr. bolig.
Der udlægges areal til randbeplantning langs Valbyvej og langs områdets sydlige skel (mod offentlig sti) samt areal til renovation og cykelparkering. De øvrige ubebyggede arealer udlægges til fælles friareal, herunder opholdsareal.
Anvendelsesændring og nybyggeri vil ifølge anmodningen respektere den eksisterende byggelinje på 10 m til skel mod erhvervsgrunden mod vest (Nilpeter A/S) samt overholde gældende støjgrænser mellem matriklerne. Støjgrænsen er allerede fastlagt efter den faktiske anvendelse på grunden, det vil sige boliger.
Ejendommen Valbyvej 71 er omfattet af lokalplan nr. 126 for uddannelsesområdet ved Valbyvej og Elmedalsvej. Der er samtidigt med den midlertidige tilladelse til ungdomsboliger meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelser om, at området kun må anvendes til offentlige formål, og at der ikke må etableres boliger i området.
Anvendelsen til boliger/ungdomsboliger er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan, som udlægger området til offentlige formål. Udarbejdelse af en ny lokalplan forudsætter derfor en ændring af kommuneplanrammen til boligformål. Det vil være muligt at indarbejde rammeændringen i den igangværende kommuneplanrevision.
Retligt grundlag
Lokalplaner tilvejebringes efter planlovens kapitel 5. Kommuneplantillæg tilvejebringes efter planlovens § 23c.
Handlemuligheder
A.    Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte at imødekomme lokalplananmodningen. Det vil betyde, at planlægningen sættes i gang med henblik på at ændre områdets anvendelse til boligformål og skabe grundlag for bibeholdelse af nuværende samt opførelse af nye ungdomsboliger.
B.    Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte ikke at imødekomme lokalplananmodningen. Det vil betyde, at gældende planforhold ikke ændres. Den eksisterende bebyggelse kan fortsat anvendes til ungdomsboliger jf. den tidsbegrænsede tilladelse og dispensation fra lokalplan nr. 126.
Vurdering
I forbindelse med den midlertidige dispensation har Slagelse Kommune vurderet, at etablering af ungdomsboliger ikke vil give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Det blev desuden vurderet at være hensigtsmæssigt i forhold til kommunens overordnede planlægning for ungdoms- og studieboliger i Slagelse By. Området er beliggende under 2 km fra centrum og på nuværende tidspunkt i umiddelbar nærhed til nogle af Selandias erhvervsuddannelser, bl.a. Kokke- og Tjenerskolen.
En ændring af områdets anvendelse til boligformål bør ses i en større sammenhæng, hvor området til offentlige formål i dag ligger som en ”buffer” mellem erhvervsområdet ved Elmedalsvej mod vest og boligområdet omkring Esbjergvej mv. mod øst på den anden side af Valbyvej. Et forslag om ændring til boligformål for den pågældende ejendom blev drøftet politisk i forbindelse med Kommuneplan 2017, og det daværende Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalg ønskede ikke dengang at ændre rammen. I mellemtiden har den midlertidige tilladelse og dispensation til ungdomsboliger betydet, at støjgrænsen i skel mod erhvervsområdet er sænket fra 55db til 50db, hvilket også er den grænse, som en ny lokalplan vil forholde sig til. Skel.dk oplyser i den forbindelse, at der har været dialog med Nilpeter A/S angående forholdet mellem erhverv og boliger, og at Nilpeter A/S ikke har indvendinger mod lokalplananmodningen.
Administrationen fastholder ovenstående vurdering ift. etablering af ungdomsboliger, herunder at planlægningen vil være i tråd med udviklingsstrategiens fokus på at fremme flere boliger til de studerende. Det anbefales på den baggrund, at anmodningen om ny lokalplan imødekommes, og at en ændring af kommuneplanrammen indarbejdes i det kommende forslag til Kommuneplan 2021.
Økonomiske og personalemæssige konsekvenser
Ingen bemærkninger.
Tværgående konsekvenser
Ingen bemærkninger.
Indstilling
Miljø, Plan og Teknik chefen indstiller,
1.    at Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget beslutter igangsætning af lokalplanen.
2.    at Miljø-, Plan- og landdistriktsudvalget beslutter, at ændring af kommuneplanrammen
       sker i forbindelse med den igangværende kommuneplanrevision.
Beslutning i Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget den 6. april 2021:
Fraværende: 
Ad 1 og 2; Godkendt.