Møde i udvalget d. 6. april 2021
19. Anmodning om lokalplan for ungdomsboliger ved Valbyvej i Slagelse (B)
Sagsnr.: 330-2021-19331 Dok.nr.: 330-2021-98789 Åbent
Kompetence:
|
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget
|
Beslutningstema
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte, om
lokalplan for opførelse af ungdomsboliger på Valbyvej 71 i Slagelse skal sættes
i gang.
Sagens indhold
Ejendommen Valbyvej 71 omfatter
en tidligere kontorbygning. Slagelse Kommune har i marts 2019 meddelt
midlertidig tilladelse til, at bygningen kan benyttes til ungdomsbygninger.
Tilladelsen er tidsbegrænset til 10 år. Ejer ønsker, at anvendelsen til
ungdomsboliger gøres permanent og anmoder derfor via landinspektørfirmaet
Skel.dk om opstart af en ny lokalplan.
Området for lokalplanen omfatter
matr. nr. 21ht, Slagelse Markjorder og udgør i alt ca. 6000 m². Området grænser
mod vest op til det eksisterende erhvervsområde ved Elmedalsvej. Det vestlige
skel er mod en større ubebygget grund, som hører til virksomheden Nilpeter A/S.
Den eksisterende bebyggelse har
et bruttoetageareal på 2079 m² fordelt på 2 etager og er nu indrettet med 47
ungdomsboliger. Det ønskes at opføre yderligere 16 ungdomsboliger i en ny
bygning på 640 m² i 2 etager. Bebyggelsesprocenten for området er i dag ca. 34
og vil med den nye bygning blive øget til ca. 45.
Området ønskes anvendt som vist i
vedlagte forslag til dispositionsplan (bilag 2). Adgang til området vil som i
dag ske fra Valbyvej. Areal til parkering udlægges i overensstemmelse med
Slagelse Kommunes parkeringsnormer. Lokalplananmodningen forholder sig i den
forbindelse til den reviderede parkeringsnorm for ungdomsboliger. Det vil sige,
at der til de 63 boliger anlægges 37 parkeringspladser (0,4 pr. bolig), og at
der samtidigt reserveres areal til yderligere 8 parkeringspladser, så udlægget
i alt er 0,7 parkeringsplads pr. bolig.
Der udlægges areal til
randbeplantning langs Valbyvej og langs områdets sydlige skel (mod offentlig
sti) samt areal til renovation og cykelparkering. De øvrige ubebyggede arealer
udlægges til fælles friareal, herunder opholdsareal.
Anvendelsesændring og nybyggeri vil
ifølge anmodningen respektere den eksisterende byggelinje på 10 m til skel mod
erhvervsgrunden mod vest (Nilpeter A/S) samt overholde gældende støjgrænser
mellem matriklerne. Støjgrænsen er allerede fastlagt efter den faktiske
anvendelse på grunden, det vil sige boliger.
Ejendommen Valbyvej 71 er
omfattet af lokalplan nr. 126 for uddannelsesområdet ved Valbyvej og
Elmedalsvej. Der er samtidigt med den midlertidige tilladelse til
ungdomsboliger meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelser om, at
området kun må anvendes til offentlige formål, og at der ikke må etableres
boliger i området.
Anvendelsen til boliger/ungdomsboliger
er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan, som udlægger området til
offentlige formål. Udarbejdelse af en ny lokalplan forudsætter derfor en
ændring af kommuneplanrammen til boligformål. Det vil være muligt at indarbejde
rammeændringen i den igangværende kommuneplanrevision.
Retligt grundlag
Lokalplaner tilvejebringes efter planlovens kapitel 5. Kommuneplantillæg
tilvejebringes efter planlovens § 23c.
Handlemuligheder
A. Miljø-,
Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte at imødekomme
lokalplananmodningen. Det vil betyde, at planlægningen
sættes i gang med henblik på at ændre områdets anvendelse til
boligformål og skabe grundlag for bibeholdelse af nuværende samt opførelse af
nye ungdomsboliger.
B. Miljø-,
Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte ikke at imødekomme
lokalplananmodningen. Det vil betyde, at gældende planforhold ikke ændres. Den
eksisterende bebyggelse kan fortsat anvendes til ungdomsboliger jf. den
tidsbegrænsede tilladelse og dispensation fra lokalplan nr. 126.
Vurdering
I forbindelse med den
midlertidige dispensation har Slagelse Kommune vurderet, at etablering af
ungdomsboliger ikke vil give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Det
blev desuden vurderet at være hensigtsmæssigt i forhold til kommunens
overordnede planlægning for ungdoms- og studieboliger i Slagelse By. Området er
beliggende under 2 km fra centrum og på nuværende tidspunkt i umiddelbar nærhed
til nogle af Selandias erhvervsuddannelser, bl.a. Kokke- og Tjenerskolen.
En ændring af områdets anvendelse
til boligformål bør ses i en større sammenhæng, hvor området til offentlige
formål i dag ligger som en buffer mellem erhvervsområdet ved Elmedalsvej
mod vest og boligområdet omkring Esbjergvej mv. mod øst på den anden side af
Valbyvej. Et forslag om ændring til boligformål for den pågældende ejendom blev
drøftet politisk i forbindelse med Kommuneplan 2017, og det daværende
Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalg ønskede ikke dengang at ændre rammen. I
mellemtiden har den midlertidige tilladelse og dispensation til ungdomsboliger
betydet, at støjgrænsen i skel mod erhvervsområdet er sænket fra 55db til 50db,
hvilket også er den grænse, som en ny lokalplan vil forholde sig til. Skel.dk
oplyser i den forbindelse, at der har været dialog med Nilpeter A/S angående
forholdet mellem erhverv og boliger, og at Nilpeter A/S ikke har indvendinger
mod lokalplananmodningen.
Administrationen fastholder
ovenstående vurdering ift. etablering af ungdomsboliger, herunder at
planlægningen vil være i tråd med udviklingsstrategiens fokus på at
fremme flere boliger til de studerende. Det anbefales på den baggrund, at
anmodningen om ny lokalplan imødekommes, og at en ændring af kommuneplanrammen
indarbejdes i det kommende forslag til Kommuneplan 2021.
Økonomiske og
personalemæssige konsekvenser
Ingen bemærkninger.
Tværgående
konsekvenser
Ingen bemærkninger.
Indstilling
Miljø,
Plan og Teknik chefen indstiller,
1.
at Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget beslutter igangsætning af
lokalplanen.
2.
at Miljø-, Plan- og landdistriktsudvalget beslutter, at ændring af
kommuneplanrammen
sker i
forbindelse med den igangværende kommuneplanrevision.
Beslutning i Miljø-, Plan-
og Landdistriktsudvalget den 6. april 2021:
Fraværende:
Ad 1 og 2; Godkendt.