14.   Udvikling af boligområde ved Halsskov Havn (B)

Sagsnr.: 330-2021-17162                 Dok.nr.: 330-2021-160257          Åbent

Beslutningstema

Byrådet kan på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget godkende proces og tidsplan for udvikling af boliger ved Halsskov Havn, herunder bevilling til rådgiverbistand i projektets første fase.

Sagens indhold

Økonomiudvalget drøftede på møde den 15. marts 2021 (pkt. 18) et oplæg til udvikling for boliger på det 6,6 ha store areal mellem vandsportscenteret, Revvej og Skovbrynet i Halsskov. Arealet er kommunalt ejet, og oplægget tog udgangspunkt i, at kommunen selv går videre med udviklingen. På baggrund af de tre idéskitser i oplægget valgte Økonomiudvalget at arbejde videre med idé nr. 1 med overskriften ”Mangfoldigheden”, og at der hentes inspiration i den tidligere visionsplan ”Strandengen” samt konceptet for ”Tiny Houses”.

Idé nr. 1 tager udgangspunkt i arealets placering mellem områder af meget forskellig karakter: Vandsportscentret mod vest, det selvgroede småhusområde Granskoven mod syd, parcelhuskvarteret langs Skovbrynet mod øst og motorvejen mod nord. Forskellene i omgivelserne og de stedbundne forhold som udsigt, vind, strandeng og skov bruges som afsæt for et område med blandede boligtyper: Fritliggende villaer/parcelhuse overfor det nuværende parcelhuskvarter, en tæt småhusbebyggelse i forlængelse af Granskoven mod vandsportscenteret samt etageboliger i arealets nordlige del med mulighed for udsigt over området. Et areal midt i området friholdes som naturzone og ”perspektivområde” for senere bebyggelse.

Administrationens forslag til proces og tidsplan (bilag 1) forudsætter, at arealet inddeles i mindre delområder at muliggøre etapevis og fleksibel udbygning og for så tidligt som muligt at kunne begynde projektering og udførelse af byggemodning. Der sigtes mod, at de enkelte områder kan realiseres uafhængigt af hinanden, dog med øje for den større sammenhæng. Der vil i en vis udstrækning blive arbejdet parallelt med lokalplan og byggemodningsprojekt, ligesom der løbende vil være dialog og eventuel forhandling med interesserede købere og andre aktører. Det foreslås desuden at starte med parcelhusgrundene langs med Skovbrynet, da kommunen ved selv at stå for byggemodning og grundsalg her har størst styring med hele processen. Skitser til område- og etapeinddeling udarbejdes sammen med fastlæggelse af områdets strukturer i projektets første fase.

Den foreslåede proces består af tre overordnede faser:

·       Fase 1: Juli 2021-december 2021
Indledede screeninger (jordforurening og natur) samt fastlæggelse af områdets strukturer, overslagsberegninger på udgifter til byggemodning og samlet business case. Fase 1 afsluttes politisk godkendelse af strukturplan og igangsættelse af ny lokalplan.

·       Fase 2: December 2021-september 2022
Ny lokalplan. Når lokalplanforslaget godkendes politisk til offentlig høring, igangsættes forberedelse af byggemodningsprojekt og udbud. Fase 2 afsluttes med endelig vedtagelse af lokalplan.

·       Fase 3: Oktober 2022- (afsluttes etapevis)
Udstykning og byggemodning. Endelig vedtagelse af lokalplan giver grønt lys for udstykning af nye matrikler samt igangsættelse af byggemodningsarbejdet. Byggemodning og grundsalg sker etapevist, eventuelt parallelt i flere delområder.

Bemærkning til fase 1
Fase 1 indeholder bl.a. nødvendige screeninger af jordforurening og natur. Der findes asfaltforurening i hele området samt forurening fra en tidligere tankstation i den del af området, hvilket bl.a. er en udfordring ved etablering af boliger (indeklima). Der er forskellige måder at håndtere jordforureningen på, og alt efter hvilken tilgang, der vælges, kan det få betydning for den endelige arealdisponering. For at kunne vælge strategi er det nødvendigt at opdatere og målrette kortlægningen til den ønskede udvikling, og derfor indgår en screening i procesforslagets første fase parallelt med en nærmere fastlæggelse af områdets strukturer. Angående natur er det nødvendigt at undersøge, om den lange periode uden aktivitet i området har skabt grundlag for beskyttede arter, så dette eventuelt kan indarbejdes i det videre forløb.

Retligt grundlag

Det følger af kommunalfuldmagten, at kommunen kan igangsætte initiativer til udvikling af kommunen.

Handlemuligheder

Byrådet kan på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget godkende proces og tidsplan for udvikling af boliger ved Halsskov Havn, herunder bevilling til rådgiverbistand i projektets første fase. Dette vil betyde, at projektet sættes i gang som beskrevet.

Byrådet kan på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget vælge ikke at godkende proces og tidsplan inkl. bevilling til rådgiverbistand. Dette vil betyde, at der ikke kan skabes grundlag for ny planlægning og byggemodningsprojektet som beskrevet. Den nuværende lokalplan muliggør ikke etablering af boliger som vist i det tidligere valgte idéoplæg.

Vurdering

Administrationen vurderer, at området rummer stort potentiale for boligudvikling. Tydeligt afsæt i grundens naturrige karakter og beliggenheden tæt på vandet samt mindre delområder med forskellige boligtyper vil tilsammen imødekomme ønskerne hos flere målgrupper og f.eks. gøre det muligt at skabe sammenhæng mellem boliger og aktiviteterne i vandsportscenteret eller mellem eksisterende parcelhuskvarter og nye parcelhuse/villaer på begge sider af Skovbrynet. Samtidigt er der særligt omkring småhusbebyggelse/tæt-lav bebyggelse og etageboliger mulighed for flere typer ejerformer og eventuelt samarbejder med forskellige aktører, herunder private udviklere, andelsforeninger eller almene boligorganisationer.

De forskellige boligtyper og den foreslåede etapevise udbygning forudsætter en høj grad af fleksibilitet i planlægnings- og udførelsesfaserne. Samtidigt giver netop områdeinddeling og diversitet mulighed for at lade udbygningen følge den reelle, aktuelle efterspørgsel i markedet. På grund af Naturstyrelsens frist for fredskovspligt skal området tages i brug inden 1. september 2026. Dette vurderes at være muligt med den foreslåede proces og tidsplan.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Et forhold af afgørende betydning er den kortlagte jordforurening i området som beskrevet ovenfor. Screening bør foretages så tidligt som muligt og kræver bistand fra eksterne rådgivere. Herudover kan der være behov for rådgiverbistand i forbindelse med strukturplan, også i projektets fase 1 (2021). Derfor anmodes om en bevilling på 350.000 kr. til indkøb af rådgiverydelser jf. nedenstående skema.

Lokalplan forventes udført inden for driftsmidlerne i Center for Miljø, Plan og Teknik. Et indledende skøn over byggemodningsomkostninger for en første etape med parcelhusgrunde ved Skovbrynet lyder på 20 mio. kr. Dette indgår som anlægsønske i forbindelse med forhandlingerne om budgetaftale for 2022-2025.

Tværgående konsekvenser

Udvikling og realisering har indvirkning på Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalgets og Erhvervs- og Teknikudvalgets kompetenceområder (bl.a. lokalplanlægning og infrastrukturanlæg).

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller,

1.    at Byrådet på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget godkender den foreslåede proces og tidsplan for udvikling af boliger ved Halsskov Havn,

2.    at der gives rådighedsbeløb og anlægsbevilling på 350.000 kr. finansieret fra kassebeholdningen i forbindelse med indledende screeninger og strukturplan.

Bilag

Beslutning i Økonomiudvalget den 14. juni 2021:

Fraværende: 

At 1 - Anbefales til Byrådets godkendelse.

Troels Brandt (B) anbefalede, at der anvendes yderligere tid til borgerinddragelse.

Økonomiudvalget opfordrede til at tidsplanen speedes op.

(V) bemærkede at der er infrastruktur i form af veje og kloarkering fra tidligere projekt, der måske kan bygges videre på.

At 2 - Godkendt.