3.     EnergiPark Korsør, etablering af erhvervs- og oplevelsesområde samt salg (B)

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget skal træffe beslutning om indstilling af ambitionen for indretning og funktion af EnergiPark Korsør, indstille vilkår for salg samt finansiering og indstille igangsættelse af anlægsarbejdet til Økonomiudvalget og Byrådet.

På mødet den 30. januar 2017 afviste Byrådet, at der skulle udarbejdes en masterplan for EnergiPark Korsør. Kortmaterialet, tidshorisonten og skønnet omkring behov for bevilling er derfor baseret på et skøn og med den forudsætning, at der ikke dukker uventede forhold op i forbindelse med anlægsarbejderne som f.eks. jordbundsforhold, som indebærer en meromkostning for vejanlæg.

Byrådet har desuden vedtaget forslaget til lokalplan LP 1158, EnergiPark Korsør på mødet den 24. april 2017.

Lokalplan forslaget lægger op til, at området indrettes med erhvervsområde mod øst og oplevelsesområde med mulighed for udstilling og demonstration af produktion mod vest. Op­levelsesområdet udgøres af arealer, som ikke må bebygges med baggrund i beliggenheden i forskellige beskyttelseszoner. Se bilag ”Kort, EnergiPark Korsør, aktiviteter”.

Herudover lægges der op til, at området også skal fungere som rekreativt område og bindeled mellem Korsør Station og Korsør by, herunder også i byggeperioden.

Den samlede kommunale omkostning til indretning af EnergiPark Korsør med henblik på salg af arealer samt flytning af sti udgør kr. 14.400.000 i 2017. Der forventes der en indtægt på kr. 2.960.000 i 2017. Se bilag ”EnergiPark Korsør, indretning og funktion”.

Dog søges der kun om en udgiftsbevilling på kr. 5.659.000, idet der allerede er givet en udgiftsbevilling på kr. 6.000.000 i 2016 til vejprojektet i forbindelse med vejadgangen til Kodakbygningen. Kodak Huset A/S har betalt vejbidrag som fastsat, knapt kr. 500.000. Byrådet meddelte bevilling til dette anlægsarbejde den 29. august 2016.

Anlægsarbejdet vil blive igangsat umiddelbart efter, at der er indgået forpligtende aftale om salg af arealer.

Hvis anlægsarbejdet kan været færdig den 31. juli 2017, vil SK Forsyning A/S kunne påbegynde anlægget af halmvarmeværket som ønsket af virksomheden.

Foruden ovenstående anlægsarbejde, såfremt kommunen vælger at sælge mindre erhvervsarealer, i størrelsesordenen mellem 2.000 m2 og 7.500 m2, vil der komme en senere udgift til den resterende byggemodning, stikveje m.v., i takt med frasalget af arealer. En forventet udgift på kr. 3.100.000 formodentligt i 2019, som medtages de kommende budgetforhandlinger.

Der henvises til bilagene ”EnergiPark Korsør, aktiviteter” samt notatet ”EnergiPark Korsør, indretning og funktion”. Udvalgene og Byrådet skal beslutte,

a) hvorvidt EnergiPark Korsør skal være et traditionelt erhvervsområde, som henvender sig til alle interesserede købere, eller

b) om EnergiPark Korsør skal reserveres til virksomheder indenfor cleantech-branchen, eller

c) om EnergiPark Korsør skal reserveres til virksomheder indenfor clean-tech-branchen, som ønsker at indgå i forpligtende samarbejder omkring videns- og ressourcedeling, herunder indgå i ”åben produktion”

Slagelse Kommune kan som sælger fastsætte de vilkår der skal være gældende for arealerne via tinglysning. Forvaltningen vil sikre dette med baggrund i den politiske beslutning, endvidere vil kommunen sikre, at vi får forkøbsret ved videresalg af oplevelsesarealer med henblik på at imødegå eventuel spekulation.

Endvidere vil forvaltningen, hvis mulighed c vælges, sikre at det indarbejdes i grundejerforeningens vedtægter, at grundejerforeningen skal orienteres inden videresalg af en ejendom med henblik på vejledning af køber om kravene til virksomhederne i området.

Der arbejdes med en aktivering af området i forhold til at kunne tiltrække besøgende f.eks. etablering af solcellebelægning på stiforbindelsen, energigenererende stibelysning eller interaktiv skiltning vil kræve yderligere bevilling, og iværksættes derfor ikke på nuværende tidspunkt.

I forhold til eksempler på potentialet som oplevelsesområde, se bilag ”Fra Selandias Innovations Camp 2017 til Byrådet i Slagelse Kommune”.

Etableringen af vejadgangen til de vestlige erhvervsarealer igangsættes umiddelbart efter byrådets godkendelse.

Indtægterne ved købsaftaler vil ikke kunne dække anlægsudgifterne til etableringen af vejadgangen. Der er derfor behov for at etablere betalingsflow. Varigheden af og størrelsen af et kasseudlæg vil således afhænge af størrelse og pris på de solgte arealer. Se bilag ”EnergiPark Korsør cashflow”

Der henvises til notatet ”EnergiPark Korsør, salg af arealer”. Udvalgene og Byrådet skal beslutte principperne for beregningen af salgsprisen på arealerne, herunder prisen for oplevelsesarealer og erhvervsarealer,

d) hvorvidt der skal prisfastsættes svarende til en fordeling af de samlede forventede omkostninger ved byggemodning af EnergiPark Korsør, kr. 17.500.000 på salgbare arealer. Det vil sige på 62.800 m² oplevelsesareal og på 71.200 m² erhvervsareal. En pris på kr. 215 plus moms pr. m² for erhvervsarealer og en pris på kr. 27 uden moms pr. m² for oplevelsesarealer, som alle annonceres som vurderingspriser. Køber skal ud over købesummen betale tilslutningsafgifter og udstykningsomkostninger.

e) hvorvidt der skal prisfastsættes med henblik på at minimere kommunens udgifter til anlæg, det vil sige at den forventede restbyggemodning stikvej mv., som forventes etableret i 2019, lægges over på køber. En pris på kr. 185 plus moms pr. m² for erhvervsarealer og en pris på kr. 18 uden moms pr. m² for oplevelsesarealer, som alle annonceres som vurderingspriser. Køber skal ud over købesummen betale tilslutningsafgifter og udstykningsomkostninger.

Forholdene omkring vejanlægget, herunder fastsættelse af betaling af vejbidrag, reguleres af vejloven.

Salg af kommunale arealer sker med baggrund i bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunale ejendomme, samt kommunalretlige principper.

Grundlaget for kommunale investeringer i lokale rekreative områder som f.eks. parker og legepladser udgøres af de ulovbestemte kommunalfuldmagtsprincipper.

Projektprogrammet Energy Future, som EnergiPark Korsør indgår i, er forankret hos Erhvervs-, Plan-, og Miljøudvalget. Sagen er afgørende for realiseringen af projektet i sin helhed i overensstemmelse med den af udvalget besluttede ramme. Det er derfor dette udvalg, som har ansvaret for det forberedende arbejde af sagen i sin helhed.

Der er tale om et minimum af byggemodning i forhold til kravene i lokalplanen. Dog kan arbejdet for så vidt angår det grønne strøg (kr. 200.000), det nordlige regnvandsbassin (kr. 300.000) udskydes man skal laves jf. lokalplanbestemmelserne og etablering af grønne områder (kr. 300.000) kan undlades, da der ikke er krav om det i lokalplanen men bør anlægges for at højne oplevelsesværdien i området.

Udvalgene kan også beslutte at udskyde projektet i sin helhed med henblik på at rykke tidspunktet for anlægsudgifterne.

Administrationen anbefaler, at udvalgene og Byrådet foretager de nødvendige prioriteringer i relation til EnergiPark Korsør.

EnergiPark Korsør er en del af det samlede projektprogram Energy Future, og projektets øvrige dele kan ikke realiseres uden dette fysiske erhvervsområde. En udskydelse af projektet helt eller delvist, salgsprisens størrelse og fastsættelsen af vilkår har direkte betydning for muligheden for at tiltrække virksomheder til området herunder EMKC.

De nye anlægsarbejder, der igangsættes med denne sag, giver et finansieringsbehov på kr. 8.400.000 i 2017 til anlæg samt en driftsudgift på kr. 250.000.

Der søges desuden om en indtægtsbevilling på kr. 2.960.000 kr. og som følge heraf søges der netto om en kassefinansieret bevilling på kr. 5.690.000. Byggemodningen vil derfor medføre et likviditetsudlæg, som belaster kassen i en periode. Se bilag ” EnergiPark Korsør cashflow”

De forventede omkostninger til byggemodningen modsvares over tid af forventede tilsvarende indtægter ved salg af arealer.

Herudover søges der om at udgiften til yderligere byggemodning på kr. 3.100.000 samt en bevilling til fast årlig drift fra 2018, maksimalt kr. 550.000, hvis ingen af arealerne er frasolgt, og kr. 250.000 pr. år ved 100 % salg, medtages i budgetforhandlingerne 2018.

Den kommunale driftsopgave hører under Landdistrikts-, Teknik- og Ejendomsudvalget.

Erhvervs- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller på forvaltningens vegne,

til færdigbehandling af disse punkter i Byrådet:

1.    at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler en indretning og funktion i EnergiPark Korsør, jf. mulighederne a, b eller c, til Økonomiudvalget og Byrådets,

2.    at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget og Byrådet, at der afsættes rådighedsbeløb i 2017 og gives anlægsbevilling til etablering af infrastruktur på kr. 8.400.000, som dækkes over tid ved salg af arealer, herunder at beløbet finansieres af kassen, ligesom indtægter tilgår i kassen, samt en driftsbevilling på kr. 250.000

3.    at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget og Byrådet, at udgiften til yderligere byggemodning på kr. 3.100.000 medtages i budgetproces 2018 – 2021,

4.    at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget og Byrådet, at udgiften til fast årlig drift, maksimalt kr. 550.000 medtages i budgetproces 2018 – 2021,

5.    at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget indstiller til Byrådets beslutning, at anlægsarbejdet igangsættes umiddelbart (det vil sige inden udløbet af klagefristen for den vedtagne lokalplan) med henblik på færdiggørelse af byggemodningen inden udgangen af juli 2017 hvis muligt,

til færdigbehandling af disse punkter i Økonomiudvalget:

6.    at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalgets beslutning omkring udbud af henholdsvis oplevelsesarealer og erhvervsarealer i EnergiPark Korsør til

vurderingspriser, med udgangspunkt i mulighederne d eller e,

7.    at Økonomiudvalget beslutter, at forvaltningen bemyndiges til at gennemføre salget, herunder indgå forkøbsaftaler med interesserede købere i overensstemmelse med at 1 og at 5 ovenfor.

Ad pkt. 1: Der ønskes i første omgang en løsning som tilgodeser etablering af halmkraftværket.

Der tages således ikke stilling til a, b og c.

Ad pkt 2: Det anbefales, at der afsættes midler jf. beslutning pkt. 1.

Ad pkt. 3 og 4: Afventer jf. beslutning pkt. 1.

Ad pkt. 5: Anlægsarbejdet igangsættes jf. beslutning pkt. 1.

Ad pkt. 6 og 7: Vedrører salg til SK Forsyning, jf. beslutning pkt. 1.

Udvalget tager forbehold for det bilagte notat "Salg af arealer", side 2/3 vedrørende salg af landbrugsjord.