Økonomiudvalget – Dagsorden – 14. marts 2016

Byrådet skal tage stilling til, om Lokalplan nr. 1145 og Kommuneplantillæg nr. 28 for boligområdet Slagelse Bypark skal vedtages endeligt.

Steen Hansen har i 2014 anmodet om, at lokalplan 1009 for boligudvikling nord for Slagelse Station revideres. Grundejeren ønsker en ny lokalplan, der muliggør en tættere og mere bymæssig udbygning af området.

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget besluttede på møde den 03. marts 2014, at ansøgeren skulle fremsende et oplæg til projektet, herunder en visualisering, en illustration af områdets disponering og projektets nøgletal.

Ansøgerens konsulent, Holscher Nordberg A/S, udarbejdede et konkret oplæg til områdets udvikling, der viste en ny bydel nord for stationen, ’Slagelse Bypark’. Der blev lagt op til 27.000 m² bebyggelse, hvilket svarer til ca. 300 boliger.

På dette grundlag besluttede Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget på møde den 05. januar 2015 at igangsætte udarbejdelsen af lokalplan nr. 1145 med tilhørende kommuneplantillæg nr. 28.

Byrådet besluttede på mødet den 31. august 2015, at forslag til Lokalplan nr. 1145 og Kommuneplantillæg nr. 28 samt miljøvurdering skulle fremlægges i 8 ugers offentlig høring.

Forslag til Lokalplan nr. 1145 og Kommuneplantillæg nr. 28 samt miljøvurdering har herefter været fremlagt i offentlig høring i perioden den 4. september 2015 til den 2. november 2015.

I høringsperioden kom der 17 bemærkninger/indsigelser, herunder 1 underskriftindsamling med 33 underskrifter.

Bemærkningerne og indsigelserne drejede sig om:

· Manglende behov for nye boliger i Slagelse by.

· Højt og tæt byggeri, der ikke er i harmoni med resten af byen.

· Byggeriets kote-forhold.

· Afgrænsning mod Ndr. Ringgade.

· Afgrænsning mod syd.

· Støjgener i området.

· Vej-, trafik- og parkeringsforhold.

· Potentiel vindturbulens.

· Potentielle sociale problemer.

· Skygge- og indbliksgener.

· Værdiforringelse af naboejendom.

· Ønske om at være omfattet af lokalplanen.

· Ønske om ikke at være omfattet af lokalplanen.

· Regnvandshåndtering.

· Ejerforhold.

De indkomne bemærkninger til forslagene blev behandlet i hvidbog (offentlig høring), der vedhæftes som Bilag 1. Kommentarerne gav anledning til følgende ændringer:

· Matr. nr. 44 be fjernes fra lokalplanen.

I høringsperioden blev der ligeledes fra kommunens side rettet i planmaterialet:

· Bestemmelse 7.2 Bygningsfremspring blev rettet til – ”Mindre bygningsdele som karnapper, altaner og lignende må tilbage-/fremrykkes op til 1,8 m fra facadebyggelinjen.

· Bestemmelse 9.14 Opstilling af boder blev rettet til – ”Der må lejlighedsvist opstilles boder og lignende i lokalplanområdet.

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget behandlede lokalplanens endelige vedtagelse på mødet den 11. januar 2016. Udvalget besluttede at sende sagen tilbage til Administrationen med ønske om, at bygningerne højest opføres i 4-5 etager, og at der tages hensyn til boliger på Nordre Ringgade, samt at der er sikkerhed for at p-forhold kan imødekommes.

Sagen blev genotaget på møde i Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget den 1. februar 2016. Udvalget drøftede sagen med bygherrens rådgiver med henblik på at afklare lokalplanlægningens videre forløb. Udvalget besluttede, at der skulle arbejdes videre med forslagets antal etager og arealer. Det reviderede forslag skulle sendes i supplerende nabohøring.

Center for Vækst og Plan har nu udarbejdet et revideret lokalplanforslag, hvori de højeste bygninger er flyttet væk fra Ndr. Ringgade således, at de ikke foranlediger skyggebelastning af/indbliksgener for naboerne på Ndr. Ringgade.

Det reviderede lokalplanforslag har været fremlagt i supplerende høring i perioden den 12. februar 2016 til den 27. februar 2016. I høringsperioden kom der 10 bemærkninger, herunder 1 underskriftindsamling på vegne af 3 husstande. Bemærkningerne drejer sig primært om:

· Trafik og parkering.

· Antal etager.

· Områdets afgrænsning mod syd.

· Partshøringen.

De indkomne bemærkninger til forslagene er behandlet i hvidbog (supplerende høring), der vedhæftes som Bilag 2. Hovedpunkterne (trafik og parkering, antal etager og afgræsning mod syd) er desuden gennemgået i ’Vurdering’ nedeunder.

Bemærkningerne giver anledning til følgende ændringer:

· Illustration s.26 rettes.

· Det præciseres i bestemmelse 9.5, at kravet om beplantning i skel på jordvolden gælder for følgende tilstødende matrikler: 39 f, 44 ap, 44 ai, 44 ar, 44 av.

· Bestemmelse 11.2 tilføjes følgende: ”Grundejerforeningen skal forestå vedligeholdelse af den tilstødende del af Nørregade i samarbejde med andre grundejere langs vejen.”

Lokalplanlægning reguleres gennem Planlovens kapitel 5.

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget har nu mulighed for at anbefale Byrådet, at Lokalplan 1145 og Kommuneplantillæg nr. 28 vedtages endeligt.

Udvalget har også mulighed for at forkaste forslagene. I så fald vil Lokalplan 1009, der giver mulighed for boligudvikling i op til 2 etager, fortsat gælde for området.

Center for Vækst og Plan anbefaler, at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget godkender hvidbogen og indstiller Lokalplan nr. 1145 og Kommuneplantillæg nr. 28 til endelig godkendelse i Byrådet.

Det er helt i tråd med kommunens Planstrategi og bosætningsstrategi at fortætte i Slagelse bymidte. Lokalplanområdet, der ligger tæt på stationen og den kommende campus, betragtes som meget bynære og centralt beliggende, hvorfor det vurderes, at området kan bære en tættere, højere og mere bymæssig udbygning. Bygherren har leveret et gennemtænkt helhedsplan for området af meget høj kvalitet.

Projektet vil tilbyde nye, attraktive boliger, centralt beliggende i Slagelse by. Her vil der være plads til boliger til familier, studerende, pendlere, sygehus personale og lignende. Realisering af lokalplanen vil betyde, at boligmarkedet i Slagelse vil kunne byde på en ny bydel med nye boligformer, der forventes at tiltrække nye indbyggere.

Center for Vækst og Plan vurderer, at ingen af de modtagne bemærkninger er til hinder for, at det reviderede lokalplanforslag nu vedtages endeligt. Der er taget højde for de problemstillinger, som er nævnt i høringssvarene, og der er taget hensyn til de omkringboende.

Der er taget højde for parkeringsbehovet, der medføres af områdets udvikling. Lokalplanens bestemmelse 5.9 stiller krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og der er udarbejdet en samlet parkeringsløsning for hele lokalplanområdet. Al beboerparkering kan rummes inden for lokalplanområdet, idet der er udlagt tilstrækkelig parkering, enten ved husene eller på den tidligere gasværksgrund, der kan rumme 300 p-pladser. Den stærke forurening af gasværksgrunden betyder, at den ikke er egnet til andet formål end parkering.

Grunden forventes at kunne betjene flere funktioner og brugere; begge områders beboere (primært om aften/natten) og eksempelvis stationens pendlere/de ansatte i bymidten

(primært om dagen). Derudover kan der opstilles flere løsningsmodeller for anvendelsen af grunden til parkering. Fx offentlig kommunal parkeringsplads, der frit kan bruges eller en løsning, hvor grunden enten sælges eller udlejes. En eventuel salgspris eller udlejningspris skal politisk godkendes, men det kan oplyses, at den offentlige grundværdi er for 2014 vurderet til 150 kr./m2, hvilket giver en salgspris på 1.450.000 kr. ekskl. moms.

Udvikling af campus området syd for banen er på ingen måde afhængig af brug af gasværksgrunden (se vedhæftet notat).

Der har været meget diskussionen om byggeriets antal etager. Realiteten er, at der kun bygges i 7 etager to steder. Der bygges kun i 6 etager 3 steder. Alle disse bygninger er nu placeret ind i området af hensyn til naboerne. Projektet medfører ikke skyggegener for naboer.

Det er en selvfølge, at den tætte bebyggelse gør, at projektet er mere realiserbart økonomisk set. Projektets tætte bebyggelsesprocent kunne dog opnås ved konsekvent at bygge i kun 4 og 5 etager, fx i stil med Ringparken.  Imidlertid et det et afgørende element i projektets bymæssige kvaliteter, at der bygges i forskellige højder. De varierende bygningshøjder nedbryder karréerne, giver diversitet rundt om gårdrummene og tillader solen at komme ind i gårdrummene. Kort sagt, det er de varierende bygningshøjder, der sikrer at området kan udvikles til en spændende, attraktiv bydel – til gavn for almenvældet i Slagelse Kommune.

Det planlagte byggeri medfører ikke indbliksgener for naboer mod syd. Langs områdets sydlige grænse må der kun bygges i to etager. De nye huse skal være i samme niveau som nabogrunde. Der er lagt en større afstand mellem de nye huse og naboskel. I naboskel skal der etableres beplantning i form af fritstående træer på en jordvold med en højde på 1 m. De nye huse er vendt, så de placeres vest-østvendt med gavlen mod syd.

Ingen ved selve vedtagelsen af lokalplanen.

§17, 4 Helhedsplanudvalg vedrørende Campus bør orienteres om status for Slagelse Bypark.

Centerchef for Vækst og Plan indstiller, at det overfor Byrådet anbefales,

1.    at lokalplan nr. 1145 og kommuneplantillæg nr. 28 godkendes med de bemærkninger, som fremgår af de 2 hvidbøger,

2.    at sagen sendes videre til behandling i Økonomiudvalget og Byrådet.

Fraværende:  Johnny Persson (V)

Anbefales.

Ali Yavuz (A) og Steen Olsen (A) ønsker kun, at der bygges i max. 5 etager.

Etableringen af et Sportscollege i Slagelse Kommune har været længe undervejs. Nu er byggeriet få måneder fra at stå færdigt, og skal tages i brug af idrætsudøvere samt almindelige studerende.

Sportscollege består af en boligdel, som Slagelse Boligselskab (SBS) administrer, en kommunal del, som Kultur og Fritid administrerer og en del fællesarealer, som deles af de to ejere (kommunen og SBS).

Anlægsmidler til etablering af Sportscollege blev vedtaget i Byrådet, uden at der blev bevilliget midler til afledt drift af bygningen og de nye tilbud og faciliteter.

Det er derfor op til fagudvalgene (i praksis K&F og LTE) at finde midler til afledt drift indenfor eget område. Siden Ejendomsservice overtog bygningsdriften af kommunale bygninger pr. 1. januar 2016, så bliver det Ejendomsservice, som står for bygningsdriften af de kommunale arealer i det kommende Sportscollege.

Budgettet, som Ejendomsservice har fået overført fra Kultur & Fritid til bygningsdriften på Slagelse Stadion, indeholder både den gamle og den nye tribune. Det overførte budget fra Kultur & Fritid anløber 1,17 mio.kr. Dette budget kan drifte de nye omklædningsfaciliteter i Sportscollege, klimaskærmen i den Ny Tribune samt Gl. Tribune.

Ovenstående forudsætter, at alle de gamle omklædningsrum i Gl. Tribune fremadrettet kun driftes som frostfrie (ca. 12-15 grader, så man undgår skimmelsvamp) depoter. Kultur & Fritid har tilkendegivet, at dette også er deres hensigt. Der er ikke behov for mere end de 9 nye omklædningsrum, som bygges i Sportscollege.

Ejendomsservice har foretager følgende estimat over udgifter på de arealer, som der ikke er overført budget til:

Ovenstående tabel er lavet ud fra estimat fra energiekspert i Center for Kommunale Ejendomme, V&S-prisindex samt overslag fra Rengøringsservice.

Samlet mangler der at blive finansieret 158.587 kr. til bygningsdrift på Sportscollege.

Dette beløb er eksklusiv eventuelle udgifter i den fælles ejerforening, som det forventes, at der bliver etableret mellem Slagelse Kommune og Slagelse Boligselskab. Aftaler er ikke forhandlet færdig, så der kan forekomme yderligere mindre udgifter.

Slagelse Kommunes kasse- og Regnskabsregulativ.

Administrationen ser følgende handlemuligheder med finansiering af nye faciliteter i Sportscollege:

1. LTE anviser finansiering til samtlige nye faciliteter i Sportscollege – Trænings-, test- og behandlerrum samt køkken og mødefaciliteter – tilsammen estimeret til 158.587 kr.

2. LTE anviser finansiering til energi (el, vand og varme) i alle nye faciliteter (ca. 49.636 kr.) samt vedligehold (ca. 51.451 kr.). I alt ca. 101.087 kr.

Rengøringen af køkken, depoter, mødefaciliteter samt trænings-, test- og behandlerrum varetages i fællesskab af brugere af faciliteterne.

3. LTE anviser anden model til finansiering af de nye faciliteter på Sportscollege. 

Administrationen oplyser, at da der ikke er afsat afledte driftsmidler til Sportscollege, vil finansiering af de nye arealer betyde en yderligere besparelse på bygningsdriften på andre kommunale bygninger.

Ingen bemærkninger.

Ingen bemærkninger.

Centerchef for Kommunale Ejendomme indstiller,

1.    at udvalget beslutter finansieringen af nye faciliteter i Sportscollege.

Fraværende:  Ole Drost (V)

Overfor Økonomiudvalget og Byrådet  anbefaler udvalget model 2 for 2016, idet finansiering for 2017 og overslagsårene finansieres af kassen.