10. Fortætning gennem øget bygningshøjde, Slagelse bymidte (B)
10. Fortætning gennem øget bygningshøjde, Slagelse bymidte (B)
Sagsnr.: 330-2018-81087 Dok.nr.: 330-2018-637514 Åbent
Kompetence: Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget
Beslutningstema
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget skal træffe
principiel beslutning om, hvor vidt Slagelse Kommune skal søge at fremme, at
fortætning med flere boliger i Slagelse bymidte kan ske ved at bygge i højden,
enten ved nybyggeri eller ved at bygge oven på eksisterende bygninger.
Baggrund
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget har bedt
administrationen om at beskrive muligheder, fordele og ulemper ved at fortætte
Slagelse bymidte gennem højere byggeri. Målet er at kunne vurdere, om udvalget vil
træffe principiel beslutning om, at projekter, der imødekommer dette, skal
søges fremmet.
Baggrunden kan findes i
Budgetaftale 2019-22, hvor det fremgår, at parterne er enige om, at etablering
af nye boliger i Slagelse Kommune er et meget højt prioriteret indsatsområde,
at Slagelse bymidte udvides til også at omfatte området omkring campus, og at
netop bymidten er særligt prioriteret i forhold til etablering af nye boliger.
Forskellige analyser, bl.a. ifm.
med bosætningsstrategien, har peget på, at mange gerne vil bo i bymidterne –
også i Slagelse. Det er primært seniorer og studerende, der finder det særligt
attraktivt, mens familier med børn oftest overvejer at bo i villakvartererne i
periferien.
For mange, ikke mindst seniorerne,
er det et krav, at der er let adgang til boligen, altså elevator, og
lejligheder og udeopholdsarealer skal kræve et absolut minimum af
vedligeholdelse. Det er ikke helt så afgørende, om det er ejer- eller
lejelejlighed, om end mange seniorer faktisk foretrækker at leje, for derved at
frigøre midler til deres otium.
I Slagelse bymidte er der fortsat
ledige arealer, hvor der kan bygges nyt, f.eks. Christiansgade,
Sericolgrunden/Løvegade, Scalagrunden/Klingeberg og inden så længe
Absalongrunden/Ingemannsvej og eventuelt brandstationen/Rytterstaldstræde. Det
anslås, at der er planlagt eller kan planlægges for omkring 150-200 boliger.
Derudover resterer enkelte andre
byggemuligheder, enten som følge af nedrivninger af f.eks. tiloversblevne
erhvervsbygninger eller fortætning på større grunde. Et kvalificeret bud er, at
der i fremtiden vil kunne etableres omkring 100 nye boliger disse steder.
Endelig er der en mulighed for at
udnytte den nuværende bygningsmasse mere intensivt, enten ved at omdanne
uudnyttede arealer, f.eks. loftrum, til boligareal, eller tilsvarende omdanne
erhvervsareal, typisk serviceerhverv/kontor (ikke stueetager), til boliger. Og
endelig kan man enkelte steder lykkes med at påbygge en ekstra etage. Det er
umuligt at vurdere det konkrete omfang af en tilvækst inden for dette område.
I denne sagsfremstilling belyser
administrationen forhold omkring nybyggeri og forøgelse af etageantallet på
eksisterende ejendomme.
Retligt
grundlag
Det følger af kommunalfuldmagten, at byrådet kan træffe beslutninger,
der har til formål at sikre byernes udvikling.
Handlemuligheder
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget kan træffe principiel
beslutning om, at administrationen, når det er muligt, skal arbejde for en
forøgelse af bygningshøjderne i Slagelse bymidte, under skyldig hensyntagen til
helhedsopfattelsen af bebyggelsesstrukturen, klimatiske forhold og
indbliksgener.
Udvalget kan alternativt vælge at bede administrationen om
at udarbejde en nærmere kortlægning af, hvor der specifikt kan bygges højere end
i dag.
Endelig kan udvalget beslutte, at der ikke tages yderligere
stilling til spørgsmålet om øget etageantal, men at ansøgninger herom behandles
administrativt, tilsvarende i dag.
Vurdering
Arealet i byerne er i dag under
pres i forhold til tidligere. Vi bliver stadig flere, og som nævnt vil mange
gerne bo centralt. Men bymidterne er normalt defineret af
bebyggelsesstrukturen, skabt af den historiske udvikling, og er derfor svære
eller umulige at udvide. I Slagelse kan vi lade campus-området indgå i den
fremtidige definition af bymidten, om end hele Bypark-området nord for
banearealet må forventes at ligge uden for bymidten i borgernes bevidsthed,
fordi banearealet udgør en fysisk barriere. Når der ikke er en masse ledigt
areal at bygge på, er en løsning at bygge højere for at opnå en tilvækst af
etagemeter, altså en såkaldt fortætning. Denne tendens ses i mange provinsbyer
i dag, f.eks. i byer som Vejle, Horsens og Holbæk, hvor især havne- og
erhvervsarealer omdannes med højere bygninger, typisk i op til 8 etager, eller
på gamle banearealer, som f.eks. i projektet ’Viborg Baneby’, hvor der også kan
bygges i større volumener end normalt i de gamle bydele. Og endelig er der
projekter, der omfatter egentlige højhuse, som f.eks. ’Papirtårnet’ på 20 etager
centralt i Silkeborg (ved Papirfabrikken). Det bør dog bemærkes, at en
undersøgelse fra analysefirmaet Exometric konkluderer, at kun 5% af de
adspurgte ønsker at bo i den øverste tredjedel af et højhus (>10 etager).
Fælles for de højere byggerier er, at de – også når de ligger relativt centralt
i byerne – opføres på grunde, hvor der er tilstrækkeligt areal omkring til
f.eks. at tilbyde de fornødne p-arealer (hvis de ikke er bygget ind i
konstruktionen) og udeopholdsarealer.
NYBYGGERI
Slagelses ’skyline’ er generelt flad, og den kan godt tåle flere ’fixpunkter’ i
form af markante, høje bygninger, der kan ses på længere afstand. Det kan
f.eks. være punkthus-byggerier i mere end de for Slagelse typiske 4 etager, som
i Slagelse Bypark, hvor der kan bygges op til 6 etager, eller Sverigesvej hvor
der også forventes bygget boliger i mere end 4 etager.
Høje bygninger medfører
naturligvis, at der kastes længere skygger, lige som de kan bidrage til
oplevelsen af mere vind i gadeniveau, fordi vinden har svære ved at slippe væk
fra facaden, så der opstår turbulens og højere vindhastigheder nede ved jorden.
Desuden peger mange på, at høje bygninger medfører øgede indbliksgener til
lavere, omkringliggende huse. Også kig til særlige bygninger i bymidten, først
og fremmest kirkerne, skal tilgodeses. Høje bygninger er derfor bedst egnet,
hvor der er god plads omkring dem. Administrationen vurderer, at der kan findes
enkelte grunde, hvor et højere nybyggeri vil være muligt i fremtiden.
EKSTRA ETAGER
Bygningsmassen er i Slagelse bymidte karakteriseret af ældre ejendomme, typisk
2-3 etager med saddeltag (udnyttet eller uudnyttet tagetage), sammenbygget med
naboejendommene. Enkelte steder stikker en ejendom ud med en etage mindre eller
mindre, men større spring i bygningshøjderne ses sjældent.
Det er ikke urealistisk, at der
kan påbygges 1 måske endda 2 etager på udvalgte, eksisterende ejendomme. Men
for at sikre størst mulig homogenitet i bygningsmassen, bør en tilladelse altid
bero på de lokale forhold, som naboejendommenes højde og gaderummets
dimensioner, herunder konsekvenser for klimaet omkring ejendommen (skygge/vind)
samt forøgede indbliksgener for andre omkringboende.
Det er derfor vanskeligt at
fastlægge en generel ramme for højder i bymidten, ud over de nuværende, der er
fastlagt i kommuneplanrammer og lokalplanbestemmelser. Dog bør man konkludere,
at det visse steder bestemt er muligt og enkelte steder endda ønskværdigt, at
bygningshøjden øges. Omvendt er der steder, hvor det bestemt ikke bør
forekomme.
Uagtet om man bygger en helt ny
ejendom, eller om man bygger nyt, vil flere boliger altid betyde anlæg af flere
parkeringspladser. Den gældende parkeringsnorm (fra 2017) fastslår, at der skal
etableres 1,5 plads per etagebolig.
Samlet set vurderer administrationen,
at nybyggeri, der er højere end sædvanligt, samt etablering af ekstra etager på
eksisterende ejendomme må bero på en konkret vurdering af forhold og
omgivelserne i hvert enkelt tilfælde.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Ingen bemærkninger.
Konsekvenser
for andre udvalg
Ingen bemærkninger.
Indstilling
Centerchefen for Miljø, Plan og Teknik indstiller,
1.
at fortætning af boligmassen i Slagelse bymidte i muligt omfang skal søges
fremmet, beroende på en konkret vurdering af sagen i hvert enkelt tilfælde.
Beslutning i Miljø-, Plan-
og Landdistriktsudvalget den 7. januar 2019:
Fraværende:
Godkendt, idet de løbende og konkrete projekter forelægges
udvalget.