5. Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør samt Kommuneplantillæg nr. 21 og tilhørende miljøscreening (B)
5. Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den
tidligere højskolegrund i Skælskør samt Kommuneplantillæg nr. 21 og tilhørende
miljøscreening (B)
Sagsnr.: 330-2016-3371 Dok.nr.: 330-2018-480663 Åbent
Kompetence: Byrådet
Beslutningstema
Byrådet
skal tage stilling til, om Forslag til lokalplan 1162 – boligbebyggelse på
Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør samt Forslag til
tillæg nr. 21 til Kommuneplan 2017 og miljøscreening, skal vedtages og
fremlægges i 8 ugers offentlig høring.
Baggrund
På mødet den 6. juni 2017 besluttede Erhvervs-, Plan- og
Miljøudvalget, at der skal udarbejdes en samlet vision for boligudvikling på
Møllebakken 15 og højskolegrunden i Skælskør, som grundlag for en lokalplan, ud
fra følgende centrale principper:
-
Bolig og natur skal smelte mest muligt sammen
-
Landskabet skal være et bærende element i en samlet vision
-
Udsigt til Skælskør Fjord og dagslys skal være retningsgivende for placering og
omfang af boliger
-
Offentlighedens adgang til fjorden skal sikres
-
Højskolens arkitektur skal fungere som inspiration for ny bebyggelse
-
For at sikre udsigten til fjorden planlægges der kun for lave hække og få
solitære
træer
På mødet den 5. marts 2018 fik Miljø-, Planlægning- og
Bæredygtighedsudvalget præsenteret et visionsoplæg indeholdende fire scenarier
for en fremtidig udvikling af Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund.
Der blev afholdt borgermøde i Det Røde Pakhus i Skælskør den
16. april 2018 med omkring 250 deltagende borgere.
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget fik på mødet den 4.
juni præsenteret en opsummering af borgermødet, og udvalget besluttede, at en
kombination af klyngehuse og lejligheder skal danne grundlag for en samlet
lokalplan for området.
Lokalplanforslaget giver derfor mulighed for, at der kan
etableres en kombination af klyngehuse (tæt-lav) og etageboliger ud fra de
bærende principper for udvikling af området. Eksisterende bebyggelse på
højskolegrunden kan renoveres eller omdannes. Ny bebyggelse skal placeres inden
for 8 byggefelter, hvoraf 6 byggefelter alene giver mulighed for tæt-lav
bebyggelse i op til 2 etager, foruden tagterrasse, og 2 byggefelter giver
mulighed for etagebebyggelse i henholdsvis 4 og 5 etager. I byggefelterne hvor
der planlægges for etagebebyggelse, gives der også mulighed for tæt-lav
bebyggelse i op til 2 etager. Facader skal udføres med teglsten, naturskifer,
træbeklædning, som pudset/vandskuret facade eller i overfladebehandlet/malet
beton. Visionen for områdets arkitektur er at skabe boliger, der i sit
materialevalg matcher Skælskørs profil og nutidens tendenser.
Lokalplanområdet vejbetjenes fra Møllebakken, hvorfra der
skal etableres tre adgangsveje til byggefelterne. Stamvejen, Møllebakken,
indgår i lokalplanen og skal udvides til en samlet bredde på 10 m (4 m i dag),
så der skabes plads til både rabatter, kørebaner og fællessti. Lokalplanen
fastlægger antal parkeringspladser efter Slagelse Kommunes parkeringsnorm. Endvidere
skal der etableres vendepladser, der skal sikre, at den kollektive trafik og
renovationskøretøjer kan betjene lokalplanområdet.
Der er friholdt større, grønne arealer, og lokalplanen giver
mulighed for, at der etableres et stisystem, der kan kobles på eksisterende sti
langs fjorden. I friarealet inden for strandbeskyttelsesområdet kan der
etableres et vådområde som en del af regnvandshåndteringen i området, men
ellers er udgangspunktet for arealet, at det fastholdes som rekreativt areal
uden ændringer.
Lokalplanen forudsætter, at der udarbejdes et
kommuneplantillæg, da lokalplanen muliggør bebyggelse op til 5 etager i ramme
3.2B14 og en bebyggelsesprocent på 25 for området som helhed i ramme 3.2B13.
Eftersom det samlet vurderes, at
miljøpåvirkningen fra planforslaget ikke vil være væsentlig, er der ikke krav
om udarbejdelse af en miljøvurdering iht. Lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Retligt
grundlag
Lokalplanlægning tilvejebringes gennem planlovens kapitel 5.
Kommuneplantillæg tilvejebringes efter planlovens § 23c.
Handlemuligheder
Byrådet
kan vælge at vedtage Forslag til lokalplan 1162 – boligbebyggelse på
Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør med tilhørende
Kommuneplantillæg nr. 21 til Slagelse Kommuneplan 2017 og dermed sende det i 8
ugers offentlig høring. Derved opfyldes Planlovens
formål om at skabe debat omkring planforslaget, hvilket er en forudsætning for
at kunne vedtage planen endeligt.
Byrådet
kan vælge at forkaste planforslaget. I dette tilfælde vil konsekvensen være, at
der ikke bliver etableret et nyt plangrundlag. Dette vil betyde, at der ikke
kan opføres boliger på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund. Lokalplan
1040, der udlægger den tidligere højskolegrund til hotel-, ferie- og
konferencecenter, vil stadig være gældende.
Byrådet
har også mulighed for at vedtage justeringer af planforslaget inden vedtagelsen
om at fremlægge planforslaget i 8 ugers offentlig høring.
Vurdering
Det er administrationens vurdering, at lokalplanen omsætter
indholdet og tankerne i visionen for området til bestemmelser, der opfylder de
centrale principper for udviklingen af området som helhed. Byggefelterne er
placeret, så der friholdes større grønne arealer og kig fra Møllebakken ned til
fjorden. Lokalplanen fastlægger bestemmelser, der gør, at tæt-lav bebyggelse
skal etableres i klynger, så det sikres, at scenariet med det indre gårdrum og
de åbne, ydre friarealer opnås.
Lokalplanen muliggør, at den tidligere højskole kan nedrives
og skabe plads til etagebebyggelse i op til 5 etager tættest på Møllebakken og
op til 4 etager længere nede mod fjorden i den tidligere elevfløj. Lokalplanen
giver dog også mulighed for at renovere eksempelvis den tidligere elevfløj, da
det ikke kan udelukkes, at strukturen kan omdannes. I tilfælde af renovering
skal materialevalg, omfang og udformning afspejle den oprindelige bebyggelse.
For at holde lokalplanen åben for andre muligheder end etagebebyggelse i
byggefelterne G-H, er der mulighed for også at opføre tæt-lav bebyggelse i op
til 2 etager, foruden tagterrasser, i disse byggefelter.
Med lokalplanen skabes mulighed for at opføre både tæt-lav
bebyggelse i klynger med fokus på fællesskab, en tættere bebyggelsesstruktur og
individuelle terrasser på terræn eller tag og etagebebyggelse med lejligheder
med kig til fjord, landskab og by. På den måde rummer lokalplanen
samlet set et stort potentiale for at skabe et varieret boligområde med flere
boligtyper, der både matcher eksempelvis seniorernes og børnefamiliernes behov.
Administration anbefaler, at
Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den tidligere
højskolegrund i Skælskør med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 21 til Slagelse
Kommuneplan 2017 vedtages til fremlæggelse i 8 ugers offentlig høring.
Det anbefales, at afgørelsen om ikke at miljøvurdere
planforslaget vedtages.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Ved omdannelse af området til boligformål vil en udvidelse
af Møllebakken fra Rådmandsvej til den tidligere højskolegrund være nødvendig.
Udviklingen af Møllebakken vil være behæftet med en kommunal udgift til
ekspropriation og udvidelse af den eksisterende offentlige vej - Møllebakken. I
henhold til kommunens investeringsplan er der ikke afsat anlægsramme til en
udvidelse af Møllebakken. En udvidelse af Møllebakken vil medføre øget
driftsomkostninger i forhold til renhold, vedligehold og vejbelysning.
Den økonomiske konsekvens af udviklingen af arealet afhænger
af, hvordan området handles, herunder i hvilket omfang Slagelse Kommune indgår
i udviklingen.
Konsekvenser
for andre udvalg
Med en godkendelse af lokalplan 1162 vil opgaven vedrørende
udvidelse af eksisterende offentlige vej, Møllebakken skulle behandles af
Erhvervs- og Teknikudvalget, der skal tage stilling til ekspropriation og
udvidelse af vejen, herunder overfor Byrådet at pege på mulige
finansieringsmodeller.
Indstilling
Centerchefen for Miljø, Plan og Teknik indstiller, at det
overfor Byrådet anbefales,
1.
at Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den
tidligere højskolegrund i Skælskør med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 21
vedtages til fremlæggelse i 8 ugers offentlig høring,
2.
at afgørelsen om ikke at miljøvurdere planforslaget vedtages,
3.
at borgermøde afholdes på Skælskør Bibliotek enten den 14. november eller
20. november 2018 i tidsrummet mellem 18.30 og 20.00.
Beslutning i Miljø-, Plan-
og Landdistriktsudvalget den 1. oktober 2018:
Fraværende:
Anbefales.
Der ønskes en præcisering og tydeliggørelse af: offentlig
parkering, terrasser, udeomsarealer, beplantning, belysning, grundstørrelser og
hus placering, flagemustræet, grundejer-forening og dennes forpligtelser mv.
Udvalget ønsker ensartethed i forhold til tage f.ek.s i
forhold til materialevalg/farver.
Der afholdes borgermøde den 20. november.