11. Udviklingsplan for Ringparken i Slagelse (B)
11. Udviklingsplan for Ringparken i Slagelse (B)
Sagsnr.: 330-2018-68374 Dok.nr.: 330-2019-145597 Åbent
Kompetence: Byrådet
Beslutningstema
Byrådet skal beslutte, om udviklingsplanen for Ringparken i
Slagelse skal godkendes.
Baggrund
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget, Social- og
Beskæftigelsesudvalget og Økonomiudvalget blev på møder i december 2018
orienteret om igangsætning af udviklingsplaner for Ringparken i Slagelse og
Motalavej i Korsør.
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget blev orienteret, da
udviklingsplanerne vedrører ny planlægning for områderne.
Social- og Beskæftigelsesudvalget blev orienteret, da
udmøntningen af udviklingsplanerne kan have konsekvenser for den boligsociale
indsats.
Økonomiudvalget blev orienteret, da udvalget har den
koordinerende rolle i forbindelse med ghettoaftalen. Der er efterfølgende
nedsat et §17, stk. 4 udvalg, der skal rådgive Økonomiudvalget i opgaver i
relation til ghettoaftalen.
Erhvervs- og Teknikudvalget får sagen om udviklingsplanen
for Ringparken til behandling, da der sideløbende med og i relation til
udviklingsplanen arbejdes på en infrastrukturansøgning, der i øjeblikket er til
behandling hos Landsbyggefonden.
Børne- og Ungeudvalget får sagen om udviklingsplanen for
Ringparken til behandling, da udmøntningen af udviklingsplanen kan have
konsekvenser for dagtilbud og skoleforsyningen.
Der blev afholdt temamøde i Økonomiudvalget og for Byrådet
den 9. april 2019, hvor boligorganisationerne præsenterede tankerne bag
indholdet i udviklingsplanerne for henholdsvis Motalavej i Korsør og Ringparken
i Slagelse.
I forlængelse af ghettoaftalen trådte ny lov om almene
boliger i kraft den 1. december 2018. Ringparken i Slagelse opfylder lovens §
61 a, stk. 2, hvorfor Ringparken defineres som et ghettoområde. Ringparken i
Slagelse er et større, alment boligområde 1 km nord for Slagelse bymidte
bestående af 24 boligblokke og 868 almene familieboliger med i alt omkring
2.000 beboere.
Da Ringparken har optrådt på ghettolisten fire år i træk,
defineres Ringparken som et hårdt ghettoområde. Ghettolisten opdateres én gang
årligt og baseres på 5 kriterier, der vedrører andel af ikke-vestlige
indvandrere, uddannelsesniveau, indkomst, beskæftigelse og kriminalitet. Et
område optages på ghettolisten, hvis andelen af ikke-vestlige indvandrere
overstiger 50 %, og to af de fire øvrige kriterier er opfyldt.
For hårde ghettoområder skal boligorganisationen og
kommunalbestyrelsen, jf. § 168 a i lov om almene boliger, udarbejde en
udviklingsplan, der som sit mål har at nedbringe andelen af almene
familieboliger til højst 40 % af alle boliger i det pågældende hårde
ghettoområde senest i 2030.
I udviklingsplanen skal Slagelse Kommune i samråd med boligorganisationerne
FOB og SAB beskrive, hvilke tiltag der skal gennemføres for at opfylde kravene
om de 40 %. Udviklingsplanen skal sendes til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen
senest den 1. juni 2019. Udviklingsplanen skal være besluttet af
boligorganisationernes øverste myndighed og af kommunalbestyrelsen, inden den
sendes til styrelsen.
Loven muliggør, at hårde ghettoområder kan søge om
dispensation til en andel, der er højere end 40 %. Byrådet godkendte på møde
den 28. januar 2019 dispensationsansøgning for Ringparken. I
dispensationsansøgningen blev der ansøgt om at nedbringe andelen af almene
familieboliger til 60 % i 2030. Transport-, Bygnings- og Boligministeriet
besluttede den 20. februar 2019 at give afslag til dispensationsansøgningen, da
ministeriet ikke mente, at det kunne påvises, at salg af ejendommene i
Ringparken kun kan ske med tab. Grundlaget for udviklingsplanen er derfor, at
andelen af almene familieboliger maks. må være 40 % i 2030.
Siden igangsætning af udviklingsplanerne i december 2018 har
Slagelse Kommune og FOB og SAB i samarbejde med FOB’s og SAB’s rådgivere COWI,
Arkitema Architects, Niels Bjørn og Exometric arbejdet på en samlet strategi
for en omdannelse af Ringparken frem mod 2030. Udgangspunktet har været
visionsoplægget ”Ny Ringby 2025 – vejen til et trygt og levende byområde”, som
blev udarbejdet og præsenteret for byrådet i november 2016. Visionsoplægget
indgår som bilag til udviklingsplanen og fremgår som bilag 2 til sagen.
Visionsplanen rummer en plan for en fuldstændig omdannelse
af Ringparken fra et isoleret boligområde til tre forskellige og attraktive
kvarterer, der hænger naturligt sammen med den omkringliggende by.
Visionsplanen rummer fortætning med nye boligtyper, ny arkitektur og nye
funktioner, som tiltrækker såvel som fastholder mere ressourcestærke beboere.
Og den indeholder en omlægning af infrastrukturen, som sikrer, at Ringparken fremover
bliver en naturlig, tryg og attraktiv del af Slagelse. Infrastrukturansøgningen
er i øjeblikket til behandling hos Landsbyggefonden.
De tre kvarterer, der er beskrevet i visionsoplægget, er:
- Mini-Manhattan
- det urbane kvarter
- Ringriderbyen
- det grønne kvarter
- Radiserækkerne
- seniorkvarteret
Målet med udviklingsplanen har været at forsøge at omsætte
visionen fra Ny Ringby-oplægget til en realiserbar strategi for en omdannelse
af Ringparken frem mod 2030.
Udviklingsplanen, som er vedlagt som bilag 1, indeholder:
- en
faktuel beskrivelse af boligområdet og boligformerne
- en
beskrivelse af fysiske tiltag, der skal iværksættes for at nedbringe andelen af
almene familieboliger
- en
tidsplan, der viser de vigtigste nedslagspunkter i udviklingsplanen
- en
organisering med beskrivelse af samarbejdsflader og ansvar
- en
milepælsoversigt med beskrivelse af forventet dokumentation
- forhold
vedrørende genhusning af de beboere, der bliver berørt af tiltagene
- en
finansieringsskitse
På baggrund af de udarbejdede analyser, som er vedhæftet som
bilag, samt tankerne i visionsoplægget og infrastrukturansøgningen, arbejdes
der i udviklingsplanen med følgende tiltag for at opnå en andel på 40 % almene
familieboliger i 2030:
- Salg
af boliger til private
- Ommærkning
og omdannelse af mindre almene familieboliger til almene ungdomsboliger
- Nedrivning
af boliger
- Fortætning
med private boliger, herunder også ungdomsboliger
- Fortætning
med almene ungdomsboliger
- Etablering
af erhverv (udadvendte offentlige/private funktioner der appellerer til et
bredt publikum)
De ovenstående greb finder anvendelse på forskellig vis
inden for de tre kvarterer, der er defineret i visionsoplægget. Mængden af
fortætning tager udgangspunkt i Exometrics potentialeanalyse af Slagelses
boligmarked. I analysen vurderes, at der på baggrund af befolkningsprognosen
kan opføres op mod 268 nye, private boliger. Analysen indgår som bilag til
udviklingsplanen og fremgår som bilag 3 til sagen.
Udviklingsplanen er ikke nogen detaljeret plan, men en plan,
der skal sætte en retning og udgøre rammen og grundlaget for den fysiske
helhedsplan, der skal igangsættes via ansøgning til Landsbyggefonden, når først
udviklingsplanen er godkendt af ministeriet. Denne proces følger den
almindelige procedure for udarbejdelse og implementering af fysiske
helhedsplaner, herunder også inddragelse af områdets beboere. Det er også i den
fysiske helhedsplan, at den økonomiske ramme fastlægges.
I udviklingsplanen er der angivet en tidsplan, der
estimerer, at omdannelsen af Ringparken vil være afsluttet i 2030. Det
bemærkes, at udviklingsplanen kan tilpasses eller revideres, hvis de
oprindelige forudsætninger viser sig uholdbare.
Retligt
grundlag
Lov om almene boliger. Lov om leje af almene boliger.
Planloven.
Handlemuligheder
Byrådet kan beslutte at godkende udviklingsplanen for
Ringparken i Slagelse. Dermed kan udviklingsplanen fremsendes rettidigt til
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og være grundlag for det videre arbejde med
omdannelsen af Ringparken frem mod 2030.
Byrådet kan beslutte ikke at godkende udviklingsplanen for
Ringparken i Slagelse. Dermed kan udviklingsplanen ikke fremsendes rettidigt
til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Det vil betyde, at Transport-, bygnings-
og boligministeren kan meddele FOB og SAB påbud om at afvikle Ringparken. Efter
modtagelse af påbud om afvikling skal FOB og SAB og Slagelse Kommune i
fællesskab udarbejde en afviklingsplan.
Byrådet har mulighed for at komme med forslag til mindre
tilretninger og justeringer til udviklingsplanen med henblik på godkendelse.
Vurdering
Ringparken er for mange af områdets beboere et godt sted at
bo. Udgangspunktet for udviklingsplanen har derfor været at finde de rigtige
løsninger og de rigtige strategiske greb, så kvaliteten af området øges og ikke
forringes.
En omdannelse af Ringparken er en omfattende opgave og
kræver en langsigtet horisont. For ikke at sprede tiltagene og indsatsen frem
mod 2030 henover hele området, er der i udviklingsplanen arbejdet ud fra en
tanke om at koncentrere en større indsats i Mini-Manhattan og Radiserækkerne.
Mini-Manhattan er området tættest på byen i den vestlige
ende af Ringparken. Her skal både ske en fortætning, nedrivning og omdannelse
af bestående blokke. Det sikrer, at Ringparken fysisk og mentalt kobles bedre
på byen, herunder særligt Campus Slagelse og bymidten. Med en udbygning af
Campus Slagelse og med Slagelses funktion som uddannelses-by er det vigtigt, at
byen kan tilbyde ungdoms- og studieboliger. De nyeste prognoser viser, at der
frem mod 2021 vil være et behov for mindst 500 nye ungdoms- og studieboliger.
Derfor er det oplagt, at der særligt i den vestlige del af Ringparken bygges
nye ungdomsboliger og skabes et bymiljø med udadvendte funktioner, der
tiltrækker både studerende og andre, der ønsker at bo i et tættere boligområde,
hvor der sker noget.
Kvarteret Radiserækkerne er placeret i den østlige ende ud
mod Rosenkildevej og er i visionsoplægget udpeget som det seniorvenlige
kvarter. Med stigende efterspørgsel på seniorboliger, jf. analysen fra
Exometric, vurderes det oplagt, i en tidshorisont frem mod 2030, at udvikle
seniorkvarteret. Udviklingsplanen peger derfor på, at dette område udvikles som
etape 2 efter første fase af omdannelsen af Mini-Manhattan.
I Ringriderbyen foretages mindre nedrivninger og ommærkninger
til ungdomsboliger, og kommunens grønne areal i den nordlige del, grænsende op
til parcelhusområdet mod nord, bebygges delvist med rækkehuse.
En omdannelse af områdets karakter og skala forudsætter også
nedrivning i det ene eller andet omfang. I udviklingsplanen foreslås nedrivning
derfor også som strategisk greb, dér hvor det vurderes at give mening i forhold
til at skabe pladsdannelser, nye veje eller nedskalering af blokke, der kan
give bedre dagslysforhold og mere attraktive grundstykker til fremtidig
udvikling.
Der er i udviklingsplanen også lagt op til, at området skal
kunne tilbyde nye og andre funktioner, så det ikke kun er dem, der bor i
området, der kommer i området. Ringparken skal åbne sig op og blive et naturlig
besøg på vejen. Der skal etableres private/offentlige, udadvendte funktioner,
der understøtter det gode liv, herunder fritidsaktiviteter.
Omdannelsen af infrastrukturen kan bruges som en løftestang
i den videre planlægning af området. En ny vejstruktur skal åbne området op og
skabe nye forbindelser til de omkringliggende områder, så Ringparken, med nye
funktioner og en variation af boligtyper, bliver en aktiv del af Slagelse by.
En ny stiforbindelse fra Nordskoven igennem Ringparken, over Ndr. Ringgade og
videre ind til bymidten vil endvidere understrege dette yderligere.
Der er ingen tvivl om, at der skal tages særligt hånd om
genhusningsindsatsen. Udmøntningen af udviklingsplanen forventes at berøre
omkring 400 familier de næste 6-7 år. Uanset den naturlige fraflytning og
indgåelse af midlertidige kontrakter vil genhusningen i praksis komme til at
give udfordringer. Det er derfor vigtigt, at Slagelse Kommune og FOB og SAB
samt øvrige boligorganisationer i kommunen indgår samarbejde om at løfte
genhusningsbyrden. I dette arbejde er det også vigtigt at være opmærksom på, at
der ikke opstår lignende udfordringer i andre, større boligområder i kommunen.
Implementeringen af indsatserne i udviklingsplanen
forudsætter, at den positive udvikling i Slagelse fortsætter. Exometrics
potentialeanalyse viser en efterspørgsel, der gør det muligt at fortætte og
afsætte nye boliger til såvel unge, seniorer og børnefamilier i området.
Efterspørgslen på boliger i området kan dog blive påvirket af lignende
projekter med nye lejligheder og rækkehuse andre steder i Slagelse. Da den
fremtidige efterspørgsel på nybyggeri har en begrænsning, vil andre, større
udviklingsprojekter i samme afstand til Slagelse bymidte påvirke mulighederne
for privat nybyggeri i Ringparken. Som følge af udviklingsplanen anbefales
endvidere, at der fremadrettet tages stilling til en revidering af den almene
boligstrategi for Slagelse Kommune.
FOB og SAB har med Ny Ringby visionen været forud for
lovgivningen og vist en vej for, hvordan Ringparken i fremtiden kan omdannes og
blive en tryg og levende bydel, der er forbundet med den øvrige by. Visionen
rummer mange af de elementer, som den nye lovgivning direkte efterspørger.
Administrationen vurderer, at der med afsæt i visionen, der gennem diverse
analyser er blevet modnet, er udarbejdet en udviklingsplan, der realistisk og
ambitiøst viser en vej mod et anderledes Ringparken i 2030.
På baggrund af ovenstående anbefaler administrationen, at
udviklingsplanen for Ringparken i Slagelse godkendes med henblik på
fremsendelse til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen den 1. juni 2019.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Udviklingsplanen indeholder en finansieringsskitse.
Finansieringsskitsen tager udgangspunkt i, at der både nedrives, omdannes
boliger, bygges nyt (både privat og alment) samt sælges byggeretter og boliger.
Den økonomiske ramme estimeres til omkring 200 mio. kr., jf. økonominotat,
udarbejdet af COWI, som indgår som bilag til udviklingsplanen og fremgår som
bilag 4 til sagen. Slagelse Kommunes medfinansiering vil være i form af en
kapitaltilførsel, som udregnes af Landsbyggefonden og som typisk ligger på
mellem 500.000 – 1.000.000 kr. Endvidere skal Slagelse Kommune stille en
garanti på 50 % af belåningsrammen. Den økonomiske ramme behandles i detaljer
som en del af den fysiske helhedsplan, når den bliver aktuel.
Ved opførelse af almene ungdomsboliger skal Slagelse Kommune
finansiere med en grundkapital på 10 %. I udviklingsplanen planlægges opført 94
almene ungdomsboliger, som COWI, jf. bilaget om økonomi, har estimeret til at
koste 115 mio. kr. Det vil sige, at den kommunale grundkapital vil være 11,5
mio. kr. Slagelse Kommune ejer dog også et større, grønt areal i den nordlige
del af Ringparken, som forventes bebygget med rækkehuse. Det vil give kommunen
en indtægt ved solgte byggeretter, jf. økonominotatet.
I forlængelse af udviklingsplanen har FOB og SAB sendt en
infrastrukturansøgning til Landsbyggefonden, som også er beskrevet i
udviklingsplanen. Erhvervs- og Teknikudvalget blev på mødet den 5. november
2018 orienteret om ansøgningens indhold og økonomi. En omdannelse af
vejstrukturen i Ringparken vil medføre en kommunal anlægsudgift. I
ansøgningsmaterialet er der anført en kommunal medfinansiering på 14,5 mio. kr.
Dette estimat skal senere verificeres i et konkret vejprojekt, som Slagelse
Kommune skal tage stilling til.
Konsekvenser
for andre udvalg
En realisering af udviklingsplanen vil påvirke forskellige
ansvarsområder og dermed også forskellige udvalg. Erhvervs- og Teknikudvalget
inddrages i forhold til infrastruktur. Social- og Beskæftigelsesudvalget har
ansvaret for den boligsociale helhedsplan. Miljø-, Plan- og
Landdistriktsudvalget inddrages ved lokal- og kommuneplanlægning. Børne- og
Ungeudvalget forholder sig til dagtilbud og skoleforsyning.
Indstilling
Børn- og Ungedirektøren indstiller, at det overfor Byrådet
anbefales,
1.
at udviklingsplanen for Ringparken i Slagelse godkendes.
Beslutning i Miljø-, Plan-
og Landdistriktsudvalget den 6. maj 2019:
Fraværende:
Sagen oversendes til Byrådet
Steen Olsen (A) efterlyste, at de aftalte møder med nabo- og
grundejerforeningerne for information og inddragelse iværksættes. Endvidere at
det grønne område mod nord ikke inddrages til bebyggelse.
Beslutning i Erhvervs- og
Teknikudvalget den 6. maj 2019:
Fraværende:
Villum Christensen (I)
Sagen oversendes til Byrådet.
