8. Fremtidig udnyttelse af stadionanlæg - valg af model (B)
8. Fremtidig udnyttelse af stadionanlæg - valg af model (B)
Sagsnr.: 330-2016-6635 Dok.nr.: 330-2016-139222 Åbent
Kompetence: Kultur-, Fritids- og Turismeudvalget
Beslutningstema
Kultur-, Fritids- og Turismeudvalget skal drøfte og
beslutte, hvilken model for fremtidig anvendelse af stadionanlægget, der skal
arbejdes videre med.
Baggrund
På mødet den 1. februar 2016
vedtog Kultur-, Fritids- og Turismeudvalget præmisser, proces og tidsplan for
fremtidig udnyttelse af stadionanlægget i Slagelse. Landdistrikts-, Teknik- og
Ejendomsudvalget tog orienteringen om præmisser, proces og tidsplan til
efterretning på mødet den 1. februar 2016. Den 7. marts 2016 blev begge udvalg
orienteret om de indkomne forslag til fremtidig anvendelse af stadionanlægget.
På mødet den 2. maj 2016 skal
Kultur-, Fritids- og Turismeudvalget tage stilling til de modeller for
fremtidig anvendelse af Slagelse Stadion, som administrationen har opstillet.
KFT-udvalget har vedtaget
følgende overordnede præmisser for fremtidig udnyttelse af stadion:
· Kommunen vil tilstræbe ikke at anvende flere penge på anlægget,
end den hidtil har gjort, gerne færre
· Anlægget skal kunne bruges både til offentlige og kommercielle formål
· Tribunerne skal kunne understøtte aktiviteterne på anlægget.
· Der er tale om anvendelse af stadion som helhed. Altså både
opvisningsbane, ny og gammel siddetribune, ståtribuner bag de to mål samt
indvendige lokaler i Ny Tribune.
Ifølge kommunens jurister er det vigtigt, at stadionanlægget
anvendes til at understøtte lovlige kommunale formål, fx som ramme om
sportskampe, koncerter og foreningsaktiviteter. Hvis stadion anvendes til disse
formål, vil det være i overensstemmelse med kommunalfuldmagten, at lokaler i Ny
Tribune udlejes til en virksomhed, hvis de ikke kan bruges af kommunen.
Ifølge Kommunale Ejendomme vil det koste 614.985 kr. om året
at drifte Ny tribune. Dertil skal lægges de 130.000 kr. om året fra det
nuværende indtægtsbudget for stadion.
Stadionbanen og Ny Tribune skal derfor tilsammen genere
indtægter for ca. 745.000 om året, hvis de årlige driftsomkostninger ved Ny
Tribune skal dækkes.
En del af disse driftsudgifter vil dog kunne løftes af
en/flere evt. lejere af lokaler Ny Tribune.
Administrationen har derfor indhentet en vurdering af
lejeniveauet på de to øvre plan på Slagelse Stadion, i tilfælde af at disse
skal udlejes til kontorlokaler. Arealet uden kælderniveau med omklædning mv. er
i alt 944 m2.
Styrkerne ved lejemålet er ifølge ejendomsmægleren, at der
er mulighed for at opdele lejemål pga. trapper, at der er gode p-forhold, og at
der er tale om en nyere bygning. Svaghederne er gåafstanden fra p-plads til
lejemål, og at nogen vil se placeringen på stadion som en ulempe pga.
fodboldklubbens nedrykning og konkurs. Udlejning til kontor vil desuden kræve
en udgift til tilvirkning, herunder udgifter til bl.a. skillevægge, kabler mv.
Markedslejen vurderes at ligge mellem 500-750 kr./m²
eksklusiv moms og forbrug. Der er forudsat en årlig leje på 550 kr./m² i
modellerne nedenfor.
Såfremt administrationens forslag til disponering af
overførte midler (sag nr. 5 på KFT-udvalgets dagsorden) godkendes, vil i alt
200.000 kr. blive øremærket til finansiering af nye stadionaktiviteter, fx
tilvirkning af lokaler.
Indkomne forslag til
anvendelse af stadionanlæg:
Alle foreninger,
virksomheder, borgere mv. er via kommunens forskellige kommunikationskanaler
blevet opfordret til at komme med forslag til fremtidig anvendelse af stadionanlægget.
Administrationen har modtaget i alt fire forslag, og disse er vedlagt sagen.
Blandt de fire forslag er
SBIs ønske om at anvende stadion som helhed og blive den primære bruger.
Klubben ønsker bl.a. at anvende stadionbanen til 1. holdets hjemmekampe
samt udvalgte kampe for ungdomsholdene, at anvende omklædningsrum og
vaskemaskiner i kælderetagen på Ny tribune i forbindelse med træning og kamp
samt at anvende mødelokalerne i stueetagen i Ny Tribune, fx til morgenmøder, førkamps-arrangementer
og arrangementer og møder i erhvervsnetværket.
Ingen af de fire indkomne forslag forholder sig dog
indgående til dækning af de årlige driftsomkostninger på 745.000 kr. ved brug
af Ny tribune.
Derfor kan forslagene ikke stå alene, og der peges derfor
nedenfor på to forskellige modeller for fremtidig anvendelse af
stadionanlægget.
Modeller for fremtidig
anvendelse
Modellerne er udarbejdet på
baggrund af de vedtagne præmisser for fremtidig udnyttelse af stadion, de
retlige og økonomiske rammer samt de modtagne forslag fra foreninger.
Jf. den politisk vedtagne proces
og tidsplan for fremtidig anvendelse af stadion kan området disponeres af
LTE-udvalget, såfremt KFT-udvalget ikke finder en model, hvor stadion fuldt ud
anvendes til kultur- og idrætsaktiviteter. Hvis KFT-udvalget undlader at vælge
en model, vil det betyde, at det bliver Kommunale Ejendomme, der bestemmer
anvendelsen af stueetagen og 1. salen, og hvem der evt. skal leje disse, så der
kan skaffes tilstrækkelig med lejeindtægter til at dække de årlige
driftsomkostninger.
Kommunale Ejendomme kan vælge at
leje både 1. salen og stueetagen ud til liberalt erhverv. Det vil dog have
konsekvenser for, hvilke kultur- og idrætsevents, der kan trækkes til stadion,
idet de store events ofte kræver mulighed for at benytte loungelokaler til fx
førkamps-arrangementer.
Model 1a og 1b:
Denne model har to forskellige dele. I den ene (model 1a)
flytter Kultur og Fritid ind i stueetagen og deler denne med ”Foreningernes
hus”, mens hele 1. salen lejes ud til liberalt erhverv (eller omvendt). ”Foreningernes
hus” er lokaler og faciliteter på Ny tribune, som foreninger kan leje til
større aktiviteter og arrangementer (uddybes nedenfor).
At leje hele 1. salen (eller stueetagen) ud til liberalt
erhverv forventes at give lejeindtægter for ca. 275.000 kr. årligt., såfremt lejen sættes til 550 kr./m2
eksklusiv moms + forbrug og rengøring.
Kultur og Fritid skal skabe indtægter for ca. 260.000 kr.
årligt ved at leje ”Foreningernes hus” og stadionbanen ud til
arrangementer, hvis driftsmodellen skal hænge sammen.
I den anden (model 1b) flytter enten Kultur og Fritid
eller ”Foreningernes hus” ind i halvdelen af stueetagen eller 1. salen. Resten
lejes ud til liberalt erhverv. Det forventes at give lejeindtægter for i alt
413.000 kr. årligt.
Denne model giver et driftsunderskud på 17.000 kr. årligt,
som Kultur og Fritid vil skulle finde fx gennem udleje af stadionbane til
arrangementer. Det vurderes at være en overkommelig opgave at dække dette
underskud.
I begge delmodeller vil der være faciliteter og kvadratmeter
til kultur- og fritidsformål i Ny tribune. Dog vil Kultur og Fritid og
”Foreningernes hus” ikke begge kunne få plads i stueetagen i model 1b, da det
her er 1,5 etage, som lejes ud til liberalt erhverv.
Fordelene ved at flytte Kultur og Fritid til Ny tribune vil
bl.a. være, at det pga. den geografiske nærhed til faciliteterne bliver lettere
for administrationen at understøtte og trække arrangementer til stadion.
Derudover vil der kunne skabes en tættere tilknytning til og samarbejde med de
foreninger, der kommer til at benytte stadion til fx kampe og stævner. Endelig
vil det have en stor signalværdi for omverdenen, at Fritid kommer til at ”bo”
på stadion.
Fordelene ved et
”Foreningernes hus” på Ny tribune er, at alle kommunens foreninger vil kunne leje
dette til større aktiviteter, arrangementer, generalforsamlinger,
sponsorarrangementer og lignende gennem KommuneBook. Desuden vil SBI kunne leje
lokalerne til deres erhvervsnetværksmøder. Endelig vil faciliteten også kunne
bruges/lejes i forbindelse med store arrangementer på stadion.
Administrationen vil afsøge muligheden for, at 1. salen
eller stueetagen lejes ud til fx et
specialforbund, en lokalafdeling af en idrætsorganisation, idrætsbehandlere,
speciallæger eller lignende, så der skabes synergi til de øvrige
stadionaktiviteter.
En ulempe ved at udleje til
liberalt erhverv kan dog være, at det er svært at opsige erhvervslejemål,
medmindre der opereres med fleksible kontrakter med forholdsvis korte
opsigelsesvarsler.
Model 2:
Denne model bygger på visionen om at genetablere
elitefodbold i Vestsjælland. Der er nedsat en styregruppe i SBI-regi med
repræsentanter fra erhvervslivet, uddannelsesinstitutionerne og SBIs
bestyrelse. De har sammen udarbejdet en vision om, og der via fodbolden og på
sigt et hold i den bedste række skal skabes et fundament, som gør det
attraktivt for de 16-23-årige at uddanne og bosætte sig i region Vestsjælland.
Visionen skal stå på seks ben: Talent- og eliteudvikling i
SBI, idrætslinjer på uddannelsesinstitutioner, erhvervsnetværk, sponsorer,
kommunal deltagelse/ejerskab og Sportscollege og frivilliges opbakning. Hele
visionen er vedlagt som bilag.
I visionen er der bl.a. opstillet et mål om, at der inden 1.
juni skal være indgået en aftale mellem SBI og kommunen om brug af
stadionanlægget og de tilknyttede faciliteter samt en aftale om rettigheder til
indtægter ved salg af stadionnavn, bandereklamer mv. Aftalen skal sikre, at
stadionanlægget kan anvendes til afvikling af SBI’s førsteholdskampe, samt at
erhvervsnetværket kan afholde sine arrangementer på stadion.
I denne model er der lagt op til, at stadion drives efter
armslængdeprincippet, således at stadion drives af en selvejende bestyrelse,
som vil stå for drift, udlejning og aktiviteter på stadion. Dermed kan stadion
drives på kommercielle vilkår. Økonomien kan fx være, at kommunen det første år
(2017) afholder alle driftsudgifter ved stadionanlægget eller en stor del af
disse. I 2018 nedsættes kommunens bidrag til dækningen af driftsudgifterne (fx
til to-tredjedele eller halvdelen), og i 2019 nedsættes bidraget så yderligere
osv. Et evt. overskud skal bruges på vedligehold af stadionanlægget.
Denne model giver ligesom Model 1a og 1b mulighed for, at
Kultur og Fritid kan flytte ud på Ny tribune, og/eller at der kan etableres et
”Foreningernes hus” på stadion. Dermed kan de i model 1 nævnte fordele også
opnås i denne model.
Retligt
grundlag
Kommunalfuldmagten.
Handlemuligheder
Kultur-, Fritids- og Turismeudvalget
kan:
a) Vælge en af de
opstillede modeller for fremtidig anvendelse af stadion
b) Vælge en af de
opstillede modeller med konkrete ændringer
c) Anbefale en
anden fremtidig udnyttelse af stadionanlægget under hensyntagen til de
skitserede retlige og økonomiske rammer.
Vurdering
Uanset hvilken model der vælges, anbefaler administrationen,
at der opereres med fleksible lejemål, der vil kunne opsiges med forholdsvis
kort varsel, således at der tages højde for fremtidige scenarier, herunder at
kommunen evt. igen får et hold i den bedste fodboldrække.
Derudover er det vigtigt at være opmærksom på, at forbund
som DBU og DAFF stiller krav om m2 til førkamps-arrangementer og lignende, hvis
de skal vælge Slagelse Stadion som arena for store kampe og arrangementer.
Hvis både 1. salen og stueetagen lejes ud til liberalt
erhverv, vil der ikke være kvadratmetre og faciliteter på Ny tribune, som vil
kunne bruges til idræts-, fritids- og kulturformål, herunder at tiltrække og
understøtte store kultur- og sportsevents.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Som nævnt ovenfor skal stadionbanen og Ny Tribune tilsammen
genere indtægter for ca. 745.000 kr. om året (615.000
kr. + 130.000 kr.), hvis driftsomkostningerne ved Ny Tribune skal dækkes.
Økonomien til drift af bygningen placeres hos Kommunale Ejendomme.
Konsekvenser
for andre udvalg
Landdistrikts-, Teknik- og
Ejendomsudvalget orienteres den 2. maj 2016 om de opstillede modeller for
fremtidig anvendelse af stadion og skal på juni-mødet 2016 tage stilling til
evt. overdragelse af arealer til anden anvendelse samt de afledte
driftsudgifter. Såfremt den valgte model for fremtidig anvendelse af stadion
indeholder kontrakter indgået med professionelle klubber mv. skal modellen
godkendes af Økonomiudvalget.
Indstilling
Centerchefen for Kultur, Fritid og Borgerservice og
centerchefen for Kommunale Ejendomme indstiller,
1.
at Udvalget drøfter og beslutter hvilken model for fremtidig anvendelse af
stadionanlægget, der skal arbejdes videre med.
Beslutning i Kultur-,
Fritids- og Turismeudvalget den 2. maj 2016:
Fraværende:
ingen
Udvalget godkendte model 2, dog med en bredere sammensat
styregruppe. Udvalget imødeser et konkret oplæg til modellens udførelse.