3. Ombygning Skælskør Plejecenter - Skema B, finansiering og bevilling (B)
3. Ombygning Skælskør Plejecenter - Skema B, finansiering og bevilling
(B)
Sagsnr.: 330-2015-29205 Dok.nr.: 330-2016-769712 Åbent
Kompetence: Byrådet.
Beslutningstema
Byrådet skal tage stilling til
ansøgning om tilsagn, Skema B, til Slagelse Kommunes ombygning af Skælskør
Plejecenter, som omfatter etableringen af 30 almene boliger med serviceareal,
på Norvænget 5 i Skælskør.
Forudsætningen af, at tilsagn til
Skema B kan gives er, at der findes finansiering til merudgift.
Baggrund
Byrådet vedtog den 25. april 2016
Skema A. Anskaffelsessummen for 29 boliger var opgjort til 52.365.920 kr.
Huslejen for en bolig på 70 m2 blev godkendt til 6.513 kr. pr. måned.
Anskaffelsessummen for 563 m2.
Servicearealet var opgjort til 3.318.408 kr.
Samlet udgift for Slagelse kommune blev opgjort til:
Kommunal grundkapital, udgift | 5.236.592 kr. |
Salg af bygning, indtægt | -7.395.000 kr. |
Overskud | -2.158.408 kr. |
Etablering af serviceareal, udgift | 3.318.408 kr. |
Servicearealtilskud, indtægt | -1.160.000 kr. |
Kommunal udgift i alt | 0 kr. |
I løbet af projekteringen er
antallet af boliger ændret fra 29 til 30 boliger. Boligstørrelsen er nu 69,5
m2. Baggrunden for ændringen skal ses i, at det i forbindelse med den endelige
udformning af projektforslaget, viste sig fordelagtigt at øge boligantallet med
1, for at opnå en mere hensigtsmæssig udnyttelse af m2.
Den 6. december 2016 blev der
afholdt licitation i fagentreprise. En sammentælling af de billigste tilbud,
bygherreleverancer og uforudsete udgifter, beløb sig til 39.518.558 kr. Dette
betyder en overskridelse på 7.303.558 kr. i forholdt til det godkendte Skema A.
Årsagen til denne merudgift
findes i den faktiske gunstige markedsudvikling generelt, i perioden siden
projektforslaget blev udarbejdet. Det betyder blandt andet generelt højere
prisniveau på alle investeringer.
Styregruppen for Skælskør
Plejecenter har i samarbejde med totalrådgiveren fundet besparelser på 3.095.233
kr. på det udbudte projekt. I bilag 1 findes en oversigt, der viser de konkrete
besparelser.
Det skal bemærkes, at disse ikke
er i strid med det godkendte byggeprogram for projektet og vil efter
styregruppens mening ikke have væsentlig indflydelse på funktionaliteten eller
oplevelsen af byggeriet.
Overskridelsen, efter modregning
af besparelser, udgør 4.208.325 kr.
Retligt
grundlag
Behandling om tilsagn om støtte for opførelse af almene
ældreboliger er omfattet af lov om almene boliger:
· Tilvejebringelsen af almene ældre boliger
· Ydelsesstøtte givet på statens vegne sker jf.§ 115, stk. 2
· Grundkapitalens størrelse fremgår af § 118, stk. 1
· Regler for Økonomistyring og Ledelsestilsyn for Slagelse Kommune.
Handlemuligheder
Der er, på baggrund af
licitationsresultatet, tale om en væsentlig overskridelse, i forhold til det
godkendte Skema A, hvorfor der nedenfor er skitseret forskellige
handlemuligheder:
1. Opgive projektet og sætte Skælskør Plejecenter til salg
Slagelse Kommune vil miste et plejecenter i Skælskør, der har
en yderst attraktiv placering ved Noret.
De nuværende beboere, 17 personer (de er midlertidig flyttet
til Blomstergården) vil ikke have mulighed for at flytte tilbage. Der er
afholdt en række omkostninger i projektet, som ville skulle modregnes i en evt.
salgsindtægt.
2. Omprojektere og genudbyde projektet
Iht. totalrådgiverkontrakten er totalrådgiveren forpligtet
til, sammen med Slagelse Kommune, at finde alle nødvendige besparelser og
genudbyde projektet uden honorar.
Det anbefales ved eventuelt genudbud, at projektet udbydes i
hovedentreprise, da det vurderes, at dette muligvis vil kunne medføre en mindre
besparelse på entreprenøromkostningen. Derudover vil det give en gunstigere
”forhandlingssituation” ved en evt. efterfølgende ”besparelsesrunde”.
Administrationen vurderer, at besparelser på projektet
svarende til den fulde overskridelse vil medføre, at vigtige dele af det
vedtagne byggeprogram, ikke vil kunne opfyldes. Det vil have konsekvenser for
plejecentrets funktionalitet, medarbejdernes mulighed for at udføre deres
arbejde samt beboernes oplevelse af plejecenteret.
Såfremt denne mulighed vælges, skal der påregnes en
forsinkelse af ibrugtagningstidspunktet med ca. 1 år. Det betyder blandt andet,
at der vil fremkomme ekstra driftsudgifter i byggeperioden, idet kommunen er
forpligtiget til, at afholde udgifter til husleje for de beboere fra Skælskør
Plejecenter, som midlertidigt er genhuset på Blomstergården. I 2017 udgør denne
merudgift ca. 79.000 kr. pr. måned for de tilbageværende 17 beboere. Dette
svarer til i alt ca. 950.000 kr. for 1 år i 2017-priser. Derudover må påregnes
eventuelle generelle prisstigninger.
3. Udvidelse af boligareal
I denne model overflyttes areal, fx gangareal, fra
serviceareal til boligareal. Boligerne bliver således 80 m2. Denne løsning vil
medføre, at den fulde overskridelse vil blive finansieret af boligerne.
Huslejen vil således blive 7.197 kr. pr. måned. Denne løsning strider mod den
tidligere vedtagne husleje. Derudover vil det også medføre, at den reelle husleje
for beboerne vil stige, da det ikke vil være muligt, at få fuld huslejetilskud
til en bolig af denne størrelse. Det vil efter administrationens vurdering
medføre en risiko for, at boligerne vil have sværere ved at blive udlejet, samt
at der må forventes en øget kommunal udgift til boligstøtte.
4. Hævet pris på serviceareal
(Anlægsbevilling til at hæve prisen på kommunalt serviceareal)
Ved at ændre fordelingsnøglen på udgifter mellem boligarealer
og servicearealer, fx gangareal, betyder det, at projektet går fra Skema A, at
koste kommunen 0,- kr. til at kræve en anlægsbevilling på 3.592.318 kr.
Momsreglerne gør, at overskridelsen på 4.208.325 kr. reduceres til 3.592.318
kr. Denne løsning fastholder størrelsen på boliger på 69,5 m2, fastholder huslejeniveauet
på 6.488 kr. pr. måned og fastholder projektet uden væsentlige
ændringer/besparelser.
Vurdering
Styregruppen for ombygning af
Skælskør Plejecenter, har på sit møde den 13. december 2016 gennemgået mulige
scenarier for håndtering af overskridelsen. Det blev besluttet, at indstille,
at overskridelsen finansieres ved at hæve prisen på servicearealet,
handlemulighed nr. 4 jf. ovenfor, da denne løsning vil give yderligere en
momsbesparelse, fastholde størrelsen på boliger (69,5 m2) samt huslejeniveauet.
Den samlede kommunale merudgift
beløber sig, ved denne løsning, til 3.592.318 kr.
Denne kommunale merudgift kan der
anvises kompenserende besparelser til finansiering af, inden for Sundheds- og
Seniorudvalgets samlede budgetramme i 2016 og 2017. Det drejer sig om følgende:
· 1 mio. kr. kan finansieres af resterende ikke anvendt
rådighedsbeløb til anlægsprojekt i 2016 vedrørende indkøb af nye mobiltelefoner
til plejen. Mobiltelefonerne blev indkøbt til en billigere pris end forudsat
ved bevillingsansøgningen. En anvendelse af denne restbevilling har således
ingen konsekvenser. Det er forudsætningen, at beløbet overføres fra 2016 til
2017.
· 1 mio. kr. kan finansieres af ikke anvendt rådighedsbeløb til
anlægsprojekt til Velfærdsteknologi. Det skal hertil bemærkes, at beløbet
fortsat vil blive anvendt til Velfærdsteknologi, idet der i projektet for
ombygning af Skælskør Plejecenter indgår investering til dette formål i denne
størrelsesorden. Forudsætningen herfor er, at beløbet overføres fra 2016 til
2017.
· 0,392 mio. kr. overført driftsoverskud fra tidligere år på
Skælskør Plejecenter. Forudsætningen er, at beløbet overføres fra 2016 til 2017
og samtidig konverteres fra en drifts- til en anlægsbevilling.
· 1,2 mio. kr. afsat til drift af Skælskør Plejecenter i 2017,
hvilke ikke anvendes på grund af flytningen til Blomstergården. Beløbet er i
2017 reserveret til merudgifter i forbindelse med flytningen til/fra mm.
Forudsætningen er, at beløbet konverteres fra en drifts- til en anlægsbevilling
i 2017.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Anskaffelsessummen
Ved budgetlægningen af
anlægsbevillinger til 2017 anvendes det maksimale rammebeløb for 2017 på 24.830
kr. og et energitillæg på 1.150 kr./ m2 for energiklasse 2 ved etagebyggeri.
Anskaffelsessum for de 30
almene boliger
Max. rammebeløb 2017 inkl. energitillæg
25.980 kr. x 2.084 m2: 54.142.320 kr. inkl. moms.
Anskaffelsessummen er, inkl.
værdi af grund, på 7.395.000 kr. svarende til 255.000 kr. pr. byggeret. Håndværkerudgifterne
pr. m2 udgør 14.477 kr. ekskl. moms
Finansiering af
anskaffelsessummen til etablering af de 30 almene boliger sker således:
Lån i Kommunekredit (88 %) | 47.645.241 kr. |
Kommunal grundkapital (10 %) | 5.414.232 kr. |
Boligindskud (2%) | 1.082.847 kr. |
Anskaffelsessum inkl. moms | 54.142.320 kr. |
Servicearealer
Servicearealerne er en kommunal
udgift og påvirker ikke huslejen. Den samlede anskaffelsessum er på 6.773.086
kr. ekskl. moms ved Skema B, som findes i bilag 2.
Der opføres 553 m2
servicearealer. Anskaffelsessummen for de 553 m2 servicearealer er opgjort på baggrund
af licitationsresultatet, hvor håndværkerudgifterne pr. m2 udgør 11.307 kr.
ekskl. moms.
Udgifterne til etablering af
servicearealerne finansieres 100 % af Slagelse Kommune, som dog samtidig
modtager et servicearealtilskud fra staten på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig.
Der vil derfor kunne hjemtages 1.200.000 kr. i tilskud til servicearealerne.
Huslejeniveau og driftsbudget
Administrationen vurderer, at
huslejeniveauet er i overensstemmelse med den efterspørgsel der er, efter denne
type boliger.
Driftsbudgettet, der er udregnet
for boligerne, viser ved Skema B en gennemsnits husleje på 1.184 kr. /m2 pr. år
svarende til 6.488 kr. pr. måned for en bolig på 69 m2.
Inkl. administrationsbidrag udgør
låneydelsen 2,88 % af anskaffelsessummen. Administrationsbidraget fastlægges
først ved endelig lånhjemtagelse. Øvrige driftsudgifter er forudsat til 375 kr.
/ m2 pr. år baseret på en konkret vurdering og sammenligning med
driftsbudgetterne på de øvrige byggerier på området.
Afledte driftsudgifter og finansiering
Følgende afledte driftsudgifter forventes:
· Udgifter til boligstøtte.
Kommunal nettoøkonomi
Projektets nettoøkonomi ved skema B kan, på det foreliggende
grundlag, opgøres til:
Kommunal grundkapital – udgift | 5.414.232 kr. |
”Salg” af grund – indtægt | -7.395.000 kr. |
Overskud | -1.980.768 kr. |
Etablering af servicearealer | 6.773.086 kr. |
Nettoudgift før tilskud | 4.792.318 kr. |
Servicearealtilskud 30 boliger á 40.000 kr.
indtægt | -1.200.000 kr. |
Kommunal udgift i alt | 3.592.318 kr. |
I hele 1.000 kr. | Politikområde | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
Bevillingsønske | | | | | |
Anlæg Boliger | 07.01 (532545) | | 1.776 | | |
Anlæg Servicearealer | 07.01 (018525) | | 3.455 | | |
Anlæg Servicearealtilskud | 07.01. (018525) | | -40 | | |
Finansiering | | | | | |
Lånefinansiering | | | -1.563 | | |
Boligindskud | | | -36 | | |
Anlæg: Ikke anvendt rådighedsbeløb vedr. anlægsprojekt
udskiftning Mobiltelefoner | 07.01 (532531) | | -1.000 *) | | |
Anlæg: Ikke anvendt rådighedsbeløb vedr. anlægsprojekt
Velfærdsteknologi | 07.01 (532600) | | -1.000 *) | | |
Driftsbudget: Skælskør Plejecenter | 07.01 (532037) | | -1.200 **) | | |
Driftsbudget: Overførsel fra tidligere år Skælskør
Plejecenter | 07.01 (534037) | | -392 *) | | |
NOTE: Den samlede anlægsbevilling tilpasses jf. bilag 3.
*) Det skal bemærkes, at
forudsætningen for finansiering via disse rådighedsbeløb er, at de overføres
fra 2016 til 2017.
**) beløbet konverteres fra en
drifts- til en anlægsbevilling gældende alene for 2017.
Konsekvenser
for andre udvalg
Sundheds- og Seniorudvalget har
kompetence og ansvar for opfyldelse af målsætningen om boligforbedringer til voksne
handicappede.
Indstilling
Erhvervs- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller på
administrationens vegne,
1. at Skema
B for etableringen af 30 almene boliger, med en anskaffelsessum på 54.142.320
kr. inkl. moms og inkl. værdi af grund på 7.395.000 kr. godkendes.
2. at Skema B for etablering
af servicearealet i tilknytning til de 30 almene boliger, med en anskaffelsessum
på 6.773.086 kr. ekskl. moms svarende til en anskaffelsessum på 8.466.358 kr.
inkl. moms godkendes.
3. at den
foreløbige gennemsnitlige bruttohusleje for boligerne på 6.488 kr. pr. måned
godkendes.
4. at der
godkendes øget kommunal grundkapital på 177.640 kr.
5. at der
gives tillæg til rådighedsbeløb og tillæg til anlægsbevilling på 1.776.400 kr.
inkl. moms til stednr. 530545 (boligerne).
6. at der
gives tillæg til rådighedsbeløb og tillæg til anlægsbevilling på 3.455.000
ekskl. moms til stednr. 018525 (servicearealerne).
7. at der
gives tillæg til rådighedsbeløb og tillæg til anlægsbevilling på -40.000 kr.
til stednr. 018525 tilskud
8. at anlægsudgifter
til boligerne mellemfinansieres ved en forhøjelse af byggerikreditlån på
1.563.231 kr. og boligindskud på 36.000 kr.
9. at den
øgede grundkapital på 177.640 kr. samt den øgende investering i
servicearealerne på 3.455.000 finansieres på følgende måde:
- ved
konvertering af 1.000.000 kr. fra anlægsprojekt Mobiltelefoner stednr.532531.
- ved konvertering af 1.000.000 kr. fra anlægsprojektet Velfærdsteknologi
stednr. 532600.
- ved konvertering af 1.200.000 kr. fra Skælskør Plejecenters driftsbudget
stednr. 532037, i 2017
- ved
konvertering af 392.000 kr. fra Skælskør Plejecenters driftsbudget til
bygningsvedligeholdelse stednr. 534037, fra 2016
10. at de
afsatte rådighedsbeløb i 2017 og 2018 tilpasses jf. bilag 3.
11. at finansiering
af boligdelen tilpasses forventet forbrug jf. bilag 3.
12. at der
på statens vegne meddeles tilsagn om tilskud til etablering af servicearealet
13. at der
på statens vegne meddeles tilsagn om ydelsesstøtte til 30 almene boliger
14.
at sagen videresendes til godkendelse i
Økonomiudvalget og Byrådet.
Beslutning i Sundheds- og
Seniorudvalget den 11. januar 2017:
Fraværende:
Udvalget udtrykker bekymring over besparelsen på
velfærdsteknologi. Udvalget vil gerne have strategien for velfærdsteknologi på
dagsorden, samt hvordan midlerne er tænkt brugt i 2017.
Udvalget tilføjer under indstillingens 9. at, at midlerne
overføres fra 2016 til 2017.
Indstillingen godkendt.