13.   Svenstrup Strandvej 3 4220 - udstykning m.m. - landzonesag (B)

Udvalget skal tage stilling til, hvordan en sag på Svenstrupgård Feriecenter skal behandles, herunder om der kan behandles en ansøgning om udstykning, der vil opdele vandrehjemmet i to.

Der er søgt om landzonetilladelse til at udstykke en del af landbrugsejendommen Svenstrup Strandvej 3, hvor vandrehjemmet Svenstrupgård Feriecenter også ligger. Ejendommen er en landbrugsejendom på 15,5 ha, hvor der er fredskovspligt på 11,4 ha.

Ansøger har søgt om udstykning af en grund på ca. 7.000-10.000 m² med en 1399 m² bygning til vandrehjem og ejendommens eneste landbrugsbygning på 778 m². Udstykningen sker med henblik på at sælge den udstykkede grund fra.

På den resterende ejendom vil der være følgende bygninger; Stuehuset og en 535 m² bygning med værelser til vandrehjem. I denne bygning er indrettet flere værelser uden de fornødne tilladelser.

Administrationen blev samtidig opmærksom på, at vandrehjemmet anvendes til permanent beboelse, idet størstedelen af værelserne udlejes til fast beboelse. Der er pr. 11. oktober 2017 tilmeldt 34 lejere, udover ejeren, på ejendommen. Lejerne bor der igennem længere perioder, en enkelt har boet der i over 3 år. Udover de permanent udlejede værelser, er der stadig værelser, der bruges til vandrehjem. Der kan serveres et måltid, morgenmad, til eventuelle vandrehjemsgæster. Udstykningen betyder, at der vil vandrehjem (lejligheder) på to forskellige ejendomme og dermed to vandrehjem.

Indretning af boliger/lejligheder i eksisterende bygninger er en ændret anvendelse, der kræver landzonetilladelse. I det konkrete tilfælde er der dog tale om lovliggørelse af 33 lejligheder i et område, der i kommuneplanen er udlagt til rekreativt område (herunder vandrehjem) – og ikke til boliger. Lovliggørelse af boligerne kræver derfor udarbejdelse af en lokalplan og et kommuneplantillæg og kan ikke behandles med en landzonetilladelse.

Ansøger har anmodet om, at vi behandler en ansøgning om udstykning først og samtidig afventer med lovliggørelse af boligerne på ejendommen, da man ønsker at sælge den udstykkede grund uden at kende den præcise fremtidige anvendelse. Derfor ønsker sælger at vente med at lave en lokalplan. Udstykningen er vurderet til ikke i sig selv at være lokalplanpligtigt.

Udstykning og ændret anvendelse af eksisterende bygninger kræver landzonetilladelse, jf. Planlovens § 35, stk. 1.

Der er 3 mulige løsninger til behandling af sagen.

Mulighed 1;

Udvalget kan vælge, at udstykning og lovliggørelse af boligerne behandles som et samlet projekt. Det vil sige, at der skal udarbejdes lokalplan, før der kan gives tilladelse til udstykningen og lovliggørelsen af boligerne. Denne mulighed har den fordel, at der kan udarbejdes en samlet plan for ejendommen og at der tages stilling til, hvad man ønsker, der fremadrettet skal ske i området.

Der vil med denne løsning i lokalplanen også kunne tages stilling til, om man politisk ønsker at ændre anvendelsen fra rekreativt område med vandrehjem til boliger eller om man vil beholde et vandrehjem i området.

Dette vil være den lovmæssigt mest korrekte løsning, men vil for ejer have den ulempe, at han må vente med at udstykke og sælge en del af ejendommen til efter lokalplanen er lavet. Hvis en eventuel køber ønsker en anden anvendelse, som politisk kan få opbakning, vil det eventuelt kunne kræve udarbejdelse af endnu en lokalplan.

Mulighed 2;

Udvalget kan vælge at starte sagsbehandlingen i forhold til landzonetilladelse til udstykning af en max. 10.000 m² grund. Ansøgningen vil så blive sendt i naboorientering hos de nærmeste naboer, hvorefter sagen igen forelægges udvalget.

Det er ikke muligt at sætte lovliggørelsen af boligerne totalt på standby, da det er et ulovligt forhold, som kommunen er bekendt med. Hvis vi skal behandle en udstykningssag, vil det samtidig være en forudsætning, at der inden en given frist indsendes en anmodning om opstart af lokalplan, der kan lovliggøre boligerne eller alternativt at den permanente beboelse ophører. Hvis værelserne kun bruges til vandrehjem, vil en lokalplan ikke være nødvendig.

Denne løsning har den fordel, at ejer vil kunne sætte den udstykkede grund til salg og en eventuel køber vil kunne indgå i udarbejdelsen af lokalplanen. Det vil dog stadig have den ulempe, at der vil blive to vandrehjem/lejlighedskomplekser på de to ejendomme. Samtidig vil vi have en lang række borgere boende i meget små lejligheder.

Mulighed 3;

Udvalget kan vælge at meddele afslag på udstykning af ejendommen og samtidig meddele påbud om ophør af længerevarende udlejning. Dette vil sikre, at der fortsat er et vandrehjem i Korsør. En fortsat rekreativ anvendelse til vandrehjem vil være i overensstemmelse med kommuneplanen for området.

Teknik og Miljø anbefaler, at udvalget vælger mulighed 2, hvor sagen om udstykning behandles særskilt via landzonetilladelse.

Ingen i forhold til udstykningen, men en eventuel nedlæggelse af vandrehjemmet kan have betydning i forhold til de turismepolitiske overvejelser i kommunen. Samtidig vil påbud mod permanent beboelse i vandrehjemmet kunne betyde, at kommunen evt. skal hjælpe enkelte af disse borgere med at finde nye boliger.

Centerchefen for Teknik og Miljø indstiller,

1.    at Udvalget vælger mulighed 2, hvilket betyder;

a. At ansøgningen om udstykning behandles særskilt som en ansøgning om landzonetilladelse

b. At ansøgningen sendes i naboorientering hos naboerne, hvorefter sagen igen forelægges udvalget

c. At der samtidig sættes en frist for, hvornår de ulovlige forhold skal være lovliggjort, dvs. enten ved udarbejdelse af en lokalplan eller ved ophør med permanent beboelse.

Fraværende:  Villum Christensen (I)

Udvalget ønsker en lovliggørelse af forholdene før der tages stilling til udstykning.