9.     Initiativretssag - Behandling af værdistigning som følge af støttede nedrivninger (B)

Byrådet skal tage stilling til, om værdistigningen af en ejendom som følge af nedrivning med offentlige støtte skal søges inddrevet.

Byrådsmedlemmerne Jørn Melchior Nielsen og Thomas Clausen, Enhedslisten, har via deres initiativret ønsket, at byrådet behandler sagen om tinglysning af nedrivningsstøtte til husejere/ejendomsbesiddere. Enhedslisten mener, at støtte til husejere i forbindelse med kommunal nedrivningsstøtte ikke skal kunne kapitaliseres. Byrådet besluttede den 26. juni 2017, at sagen oversendes til Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget til nærmere belysning og efterfølgende behandling i Byrådet.

§ 2b i Bekendtgørelse om støtteberettigede udgifter til bygningsfornyelse og udbud af bygge- og anlægsarbejder efter Lov om byfornyelse og udvikling af byer omhandler nedrivning når denne er begrundet i bygningens fysiske tilstand.

§ 29 i byfornyelsesloven omhandler tinglysning af deklaration om vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af kontante tilskud til for eksempel nedrivning, såfremt ejendommen skifter status eller ejer inden for højst 20 år.

Byrådet kan vælge at holde fast i den praksis, som hidtil er brugt i kommunen. Herved vurderes det, at der ingen værdistigning er, og derfor gives der 100 % støtte til nedrivning.

Byrådet kan vælge at tinglyse deklarationer på alle nedrivningsejendomme, så nedrivningsstøtten skal tilbagebetales, hvis ejendommen afhændes eller ændrer status inden for et nærmere bestemt antal år.

Byrådet kan vælge, at alle ejendomme skal værdifastsættes inden nedrivning. Den forventede værdistigning som følge af nedrivning kan fratrækkes nedrivningsstøtten, så ejeren får en egenbetaling.

Nedrivninger er i henhold til byfornyelseslovgivningen en del af statens social- og boligpolitiske indsats og er som regel rettet mod boliger, der ikke lever op til krav om sundheds- og sikkerhedsforhold. De ejendomme, som kommunen nedriver for byfornyelsesmidler, er ofte forladte ejendomme, som har stået tomme i en række år og efterhånden er blevet så slidte og sundhedsfarlige, at de er til fare for deres omgivelser. Desuden ligger ejendommene ofte synligt og skæmmende for omgivelserne.

Byfornyelse fungerer på den måde, at staten i begyndelsen af hvert år tildeler alle kommuner nogle puljer til byfornyelse. Puljerne udgør den statslige refusion, som kommunen maksimalt kan forvente at hente hjem i løbet af året. Kommunal medfinansiering i byfornyelsessager skal ligge på 30-50%.

En nedrivningsstøtte er en frivillig aftale mellem ejeren af en faldefærdig ejendom og kommunen. Oftest er det kommunen, der kontakter ejerne af disse ejendomme og spørger, hvorvidt de kunne være interesserede i nedrivningsstøtte. Hvis ikke kommunen kan få en frivillig nedrivningsaftale på plads med ejer, er den eneste måde at nedrive ejendommen på ved at kondemnere og dernæst tvangsnedrive den. En kondemnering skal tinglyses på ejendommen, og tvangsnedrivninger er administrativt tunge og langsommelige.

Både nedrivningsstøtte og tvangsnedrivninger udløser en statslig refusion på 50-70 %.

Slagelse Kommune har indtil videre nedrevet 18 ejendomme for byfornyelsesmidler. En nedrivning koster kommunen ca. 150.000-200.000 kr. efter statslig refusion.

På baggrund af erfaringer fra andre kommuner og anbefaling fra kommunens byfornyelseskonsulenter har kommunen hidtil i hver nedrivningssag vurderet, at værdistigningen er lig 0 kr. og derfor støttet med 100 % af nedrivningsudgiften. Kommunen har metodefrihed til vurdering af værdistigningen.

På denne måde sikrer kommunen sig, at de fleste ejere indgår i en frivillig aftale om nedrivning, og at nedrivningen kan gennemføres uden ekstraomkostninger til prisfastsættelse eller tinglysning af kondemneringsservitutter eller tilbagebetalingsdeklarationer. Det betyder også, at kommunen undgår kondemneringer og tvangsnedrivninger. Ulempen ved denne praksis er, at der i enkelte tilfælde vil være ejere, der får en fortjeneste ved nedrivningsstøtten, da de efterfølgende kan sælge ejendommen med en værdiforøgelse.

Der findes to muligheder, hvis kommunen vil prøve at indhente fortjenesten

Kommunen kan vælge at tinglyse en deklaration på matriklen, der foreskriver, at nedrivningsstøtten skal tilbagebetales ved salg af ejendom inden for et nærmere bestemt antal år, dog maks. 20 år. Kommunen skal afholde de udgifter, der er forbundet med tinglysningen af deklarationen.

Erfaringerne fra andre kommuner, der udarbejder med tilbagebetalingsdeklarationer viser, at ejerne enten venter med at sælge ejendommen, indtil den fastsatte periode er udløbet, eller at de alligevel ikke ønsker en frivillig aftale om nedrivningsstøtte, når de finder ud af, at ejendommen skal hæfte for støtten.

Det betyder, at den eneste måde at gennemføre nedrivningen på er ved at kondemnere ejendommen og efterfølgende tvangsnedrive den. Ved tvangsnedrivninger kan der ikke tinglyses deklarationer på ejendomme om tilbagebetaling, og kommunen kan ikke få nedrivningsstøtten tilbage ved salg.

Kommunen kan vælge, at værdistigningen på ejendommen, som følge af nedrivning, skal trækkes fra den offentlige støtte til nedrivning. Dette kræver, at ejendommen bliver vurderet inden nedrivning, så det kan blive belyst, hvad ejendommen er værd med og uden en faldefærdig bygning på. Dette indebærer en udgift til en ejendomsmægler for hver ejendom, og at ejer selv skal stå for en den del af nedrivningsudgiften, som svarer til værdistigningen.

Mange af de ejendomme, som Slagelse Kommune nedriver, er ejendomme, som ejere har opgivet fuldstændig og ikke har mulighed for at bruge midler på, hvilket derfor kan besværliggøre en egenbetaling. Administrationen vurderer, at de fleste ejere vil takke nej til kommunens tilbud om nedrivningsstøtte. Udgiften til ejendomsmægler kan ikke refunderes af staten, hvis ejer springer fra.

Det betyder, at tvangsnedrivning igen er den eneste måde at gennemføre nedrivningen på. Ved tvangsnedrivninger kan værdistigningen ikke fratrækkes nedrivningsudgiften.

Ingen bemærkninger.

Ingen bemærkninger.

Erhvervs- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller på forvaltningens vegne,

1.    at udvalget tager stilling til, hvilken model der skal arbejdes videre med ved nedrivningsstøtte

2.    at sagen sendes videre til behandling i Økonomiudvalget og Byrådet.

Fraværende:  Johnny Persson (V), Villum Christensen (I)

Udvalget anbefaler, at der arbejdes videre med model 1.

Såfremt administrationen vurderer, at en konkret nedrivning kan give anledning til en ikke ubetydelig værdistigning, vil udvalget forbeholde sig mulighed for at benytte model 2 eller 3.