10.   VAB, afd. 187 - Kapitaltilførsel (B)

Økonomiudvalget og Byrådet skal behandle ansøgning om kapitaltilførsel til VAB afdeling 187.

VAB har fremsendt ansøgning om kapitaltilførsel til afdeling 187, Rosenkildevej 87-89, 4200 Slagelse.

VAB oplyser, at der er oparbejdet et underskud i afdelingen på kr. 2.970.000 og der er ikke en rimelig udsigt til kunne afvikle denne gæld indenfor en rimelig tidshorisont.

Ejendommen blev opført i 2006/2007 i samarbejde med Regionskommunen/Vestsjællands Amt. Underskuddet skyldes en række begivenheder der starter allerede kort efter ibrugtagelsen af ejendommen. Afdelingen er opført i en ældre eksisterende ejendom og det viser sig, at der er et usædvanligt stort energiforbrug, varmeudgiften i de store fællesområder samt forbrug af el og vand har været meget høje. Herudover lå der en efterregning fra grundejerforeningen på kr. 700.000 samt at beboere og boligformen har et stort slid på boligerne hvilket medfører ekstraordinær store driftsudgifter og i virkeligheden kalder på øgede henlæggelser til planlagte fornyelser.

Afdelingen ligger med et gennemsnitligt huslejeniveau på 1.231 kr./m2/år, hvilket er i den dyrere ende og der afdrages på gælden med kr. 150.000 om året. Eneste anden mulighed for at afdrage yderligere, er at sætte huslejen op, hvilket ikke er realistisk.

VAB har derfor været i dialog med Landsbyggefonden siden 2014, som har vurderet, at de er omfattet af støttereglerne for afdelinger med alvorlige vanskeligheder. Landsbyggefonden indstiller derfor, at der laves en kapitaltilførsel, en såkaldt 1/5-dels ordning. Dette betyder, at realkreditinstituttet, kommunen og boligselskabet hver bidrager med 1/5 og Landsbyggefonden bidrager med 2/5. Kommunen yder lånet på kr. 600.000 som et rente- og afdragsfrit lån. Det anses dog ikke som realistisk, at afdelingen kommer til at tilbagebetale beløbet indenfor en overskuelig periode, da der ikke er økonomi i afdelingen til det.

Hvis kommunen godkender lånet, vil den gennemsnitlige husleje efterfølgende ligge på 1.185 kr./m2/år. Dette anses stadig som i den dyrere ende for den type boliger, men ikke ualmindeligt. De årlige udgifter på kr. 150.000 som har været anvendt til afvikling af gælden vil kunne bruges til øgede henlæggelser, hvilket har ligget på et lavt niveau i mange år.

Der er forespurgt Landsbyggefonden om der kunne gives ekstra støtte til yderligere huslejenedsættelse, hvilket de afviser, da deres støtteordninger ikke giver mulighed for det.

VAB oplyser, at en kapitaltilførsel efter deres og Landsbyggefondens opfattelse er eneste mulighed for at skabe et grundlag for oprettelse af afdelingens økonomi og gøre den solvent. Det er dog også deres opfattelse, at økonomien i afdelingen efter kapitaltilførslen fortsat vil være udfordret med en høj husleje begrundet i beboergruppens særlige behov, et højt energiforbrug og et behov for øgede henlæggelser. Alternativet er desværre en mulig konkurs.

Almenboliglovens § 92 stk. 1, § 96 og § 97.

Økonomiudvalget kan vælge ikke at godkende kapitaltilførslen hvis det vurderes, at til trods for kapitaltilførslen så er der overhængende risiko for at afdelingen alligevel går konkurs.

Det anbefales, at det ansøgte imødekommes. Det anses som er overvejende risiko, at afdelingen går konkurs hvis ikke anmodningen imødekommes, idet underskuddet i afdelingen vil blive ved med at vokse.

Realkreditinstitutterne har oplyst til kommunen, at kommunen pr. 31.12.2016 garanterer for kr. 13.458.884 i afdeling 187.

Selvom pengene gives som et lån, er det ikke realistisk at forvente at pengene bliver betalt tilbage indenfor en overskuelig periode.

Det må forventes, at der vil være et fald i den kommunale boligsikring, idet der sker et fald i den gennemsnitlige husleje. Det præcise beløb kan ikke opgøres, da det afhænger af antallet af boligens beboere, deres indkomst samt andre faktorer.

Hvis afdelingen går konkurs, vil det kunne berøre Center for Handicap og Psykiatri da det er dem der anviser til disse 51 boliger.

Børn- og Ungedirektør indstiller på forvaltningens vegne,

1.    at Økonomiudvalget indstiller til Byrådet, at godkende kapitaltilførsel på kr. 600.000

2.    at Byrådet godkender kapitaltilførsel på kr. 600.000 finansieret via udlæg fra kassen

Sagen udsættes med henblik på at vurdere alternativ finansiering og samlet omkostninger ved konkurs.

Der kan ikke umiddelbart anvises alternativ finansiering. En kapitaltilførsel er sidste udvej for boligselskabet for at komme af med det oparbejdede underskud.

Byrådet kan godt beslutte ikke at bevillige kapitaltilførslen, og at boligselskabet skal fortsætte med at afdrage på gælden med de 150.000 kr. om året. Det vil betyde, at underskuddet vil være afviklet om ca. 20 år, men så må der heller ikke i mellemtiden komme yderligere underskud eller udgifter til fx kloakering eller nye køkkener, som i forvejen trænger til udskiftning. Og eftersom henlæggelserne har været på et lavt niveau de seneste år for at holde huslejen nede, er der ikke penge opsparet til ovenstående renoveringer og der vil derfor skulle ske lånoptagelse, hvilket kun kan finansieres over beboernes huslejer.

Når Landsbyggefonden går ind og accepterer en kapitaltilførsel, er det fordi de vurderer, at det ikke er realistisk for boligafdelingen at afvikle gælden og for at give dem muligheden for en fornuftig fremtid.

Omkostningerne for kommune ved en eventuel konkurs, er som ovenfor anført, 13,458 mio. kr. som kommunen lige nu garanterer for.

Anbefales til byrådets godkendelse.

Michael Gram (FB) stemte imod.