15.   Thomsensvej 1 4200 - opførelse af kollegium (B)

Der er søgt principiel tilladelse til opførelse af et kollegium på Thomsensvej 1, 4200 Slagelse.

Udvalget skal tage stilling til relativt store dispensationer fra lokalplanen, som opførelsen af kollegiet vil kræve, og beboerne i det lokale vejlaug er stærkt kritiske overfor forøget trafik og støj.

Slagelse Kommune har modtaget ansøgning om en forhåndsgodkendelse af, at der kan opføres et kollegium på Thomsensvej 1, 4200 Slagelse. Tegninger af kollegiet er vedlagt i bilag 1-3.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 1149 for boliger og liberalt erhverv ved Thomsensvej. Det er blandt andet formålet med lokalplanen at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, så det nye byggeri bedst muligt arkitektonisk samordnes med det eksisterende etageboligbyggeri ved Mølletorvet og langs Thomsensvej.

Det står ingen steder i lokalplanen direkte, hvad der menes med ”samordnes”, men det nævnte etageboligbyggeri er i hhv. 2½ og 3½ etage og er med sadeltag med røde tagsten. Lokalplanen specificerer tilsvarende, at der må bygges i højst 2½ etage med trempel, og at taget skal være et sadeltag belagt med røde teglsten.

Kollegiet ønskes opført i fulde 3 etager og med fladt tag, hvilket således kræver en dispensation fra lokalplanen. Til gengæld bliver kollegiet kun 9 meter højt, hvor lokalplanen tillader en højde af 15 meter.

Kollegiet overholder bebyggelsesprocenten, som i lokalplanen er fastsat til 110%, men lokalplanens byggefelt overskrides, idet bygningen bliver ca. 5 meter bredere end de 11 meters bredde, som lokalplanen tillader.

Hvis kommunen skal dispensere til 3 fulde etager, fladt tag og større bygningsbredde end lokalplanen foreskriver, så kræver dette, at lokalplanens formål fortsat overholdes. Det er derfor nødvendigt, at det konkrete projekt fortsat er ”samordnet” med det eksisterende etageboligbyggeri ved Mølletorvet og langs Thomsensvej.

Hertil kommer, at der jf. lokalplanen skal være mindst 1 parkeringsplads per bolig. Kollegiet ønskes opført med 48 boliger, og med den forespurgte udformning af kollegiet vil der kun være plads til 18 parkeringspladser. Kollegier behøver dog næppe samme helt så mange parkeringspladser som andre boligtyper. Hvis man skeler til den kommende parkeringsstrategi arbejdes der hér med 0,65 parkeringsplads per kollegieværelse, og strategien fastsætter en yderligere reduktion på 5% for ejendomme nær stationen. Dette giver et samlet behov for 30 parkeringspladser. Der mangler således stadig 12 parkeringspladser på ejendommen. Projektet vil derfor kræve, at der betales til kommunens parkeringsfond for de 12 parkeringspladser, der ikke anlægges på selve ejendommen.

Sagen har været i naboorientering, og der er kommet høringssvar fra hhv. Vejlauget Thomsensvej og fra naboerne på Ndr. Stationsvej 10A. Høringssvarene er vedlagt i bilag. Svarene udtaler:

1. At et kollegium med 48 pladser vil give langt mere støj end de normale boliger med liberalt erhverv, som lokalplanen lægger op til. Dette er særligt et problem, når udearealerne bliver mindre på grund af kollegiets større bredde.

2. At antallet af parkeringspladser på ejendommen er alt for få i forhold til behovet.

3. At der er bekymring for, om medlemsbidraget fra kollegiet til vejlauget ikke vil dække det reelle behov.

4. At lokalplanens øvrige bestemmelser bør overholdes.

5. At de planlagte parkeringspladser er vist for tæt på vejen, således at der ikke er tilstrækkeligt manøvreareal.

6. At der kommer uforholdsmæssige store indbliksgener til naboen mod vest, hvis kollegiet får lov til at komme 5 meter tættere på skel til denne nabo.

7. At der bør komme et tæt hegn mod naboerne, helst i teglsten, så det bedst muligt skærmer mod støj.

8. At ejendommene omkring kollegiet vil tabe i ejendomsværdi.

9. At man bør henvise kollegiet til at blive opført i Campus vest, som er skitseret i lokalplan 1172, hvor der er afsat områder til ungdomsboliger og hvor der er taget hensyn til udvidelsen af grønne områder til glæde og gavn for beboerne.

Lokalplan nr. 1149 for boliger og liberalt erhverv ved Thomsensvej i Slagelse.

· § 1.3 siger, at det blandt andet er lokalplanens formål at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, så det nye byggeri bedst muligt arkitektonisk samordnes med det eksisterende etageboligbyggeri ved Mølletorvet og langs Thomsensvej.

· § 5.3 om parkering siger, at der for boligbebyggelse skal være 1 p-plads per bolig.

· § 7.3 siger, at det tilladte byggefelt er 40 meter langt og 11 meter bredt.

· § 7.4 siger, at der maksimalt må bygges i 2½ etager med trempel på højst 1 meter

· § 8.3 og § 8.4 siger, at taget skal være et sadeltag, der skal dækkes med røde teglsten.

Planlovens § 19, stk. 1 og stk. 2 siger, at Byrådet kun kan dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Erhvervs- Plan- og Miljøudvalget har følgende handlemuligheder

1. Udvalget kan vælge at meddele dispensation fra lokalplanens § 5.3, § 7.3, § 7.4, § 8.3 og § 8.4, således at projektet kan realiseres, når der er søgt og givet byggetilladelse.

2. Udvalget kan vælge at meddele afslag på dispensation fra lokalplanens §7.4, § 8.3 og § 8.4 om 2½ etage og sadeltag med røde teglsten. I dette tilfælde kan der stadig bygges et kollegium med næsten samme størrelse som det, der er spurgt til, men kollegiet skal så være med udnyttet tagetage i stedet for 3 fulde etager.

3. Udvalget kan vælge at meddele afslag på dispensation fra § 7.3 om byggefeltet og § 5.3 om antallet af parkeringspladser. I dette tilfælde kan projektet ikke realiseres i sin nuværende udformning. Der vil stadig kunne være et kollegium på ejendommen, men det vil så skulle være meget mindre end i det nuværende projekt.

Administrationen vurderer, at de søgte dispensationer fra lokalplanens § 7.4, § 8.3 og § 8.4 om etageantal og tagform vil give bygningen et væsentligt andet udseende end det, der var tænkt, da lokalplanen blev vedtaget. Bygningens placering parallelt med Thomsensvej bibeholdes dog i projektet, og med en bygningshøjde på ca. 6 meter lavere end de tilladte 15 meter, vil bygningen give væsentligt færre skyggegener for omgivelserne.

Administrationen vurderer, at en dispensation til et andet udseende vil gå til grænsen for hvad kommunen kan gøre ift. planlovens bestemmelser, men at det ikke i den konkrete sag vil være ulovligt for kommunen at meddele dispensationerne ud fra en vurdering af, at bygningen med sin placering på grunden og lavere højde fortsat er samordnet med de eksisterende etageboligbebyggelser ved Mølletorvet og langs Thomsensvej.

I forhold til byggefeltets størrelse, der er fastsat i lokalplanens § 7.3, vurderes det, at dette er mindre væsentligt i forhold til områdets karakter. Det vurderes endvidere, at indbliksgenerne ikke vil være så væsentligt større ved en placering 5 meter tættere på skel, at dette i sig selv nødvendiggør et afslag på projektet.

I forhold til antallet af parkeringspladser, der er fastsat i lokalplanens § 5.3, vurdere administrationen, at dette kan håndteres ved, at bygherren etablerer 18 parkeringspladser på ejendommen og indbetaler til kommunens parkeringsfond for opførelsen af de manglende 12 parkeringspladser et andet sted. Det præcise beløb, der skal betales til parkeringsfonden, vil blive fastsat i forbindelse med byggetilladelsen.

I forhold til de øvrige bemærkninger fra vejlauget og naboerne er det administrationens vurdering, at de 18 parkeringspladser på ejendommen skal flyttes længere ind på grunden, så der bliver tilstrækkeligt manøvreareal, og at lokalplanen i øvrigt skal overholdes hvor der ikke specifikt gives dispensation. Dette vil blive behandlet ved byggesagsbehandlingen når det endelige byggeprojekt er udarbejdet og indsendt til godkendelse. I forhold til støj og trafik vil 48 kollegieboliger naturligvis give en vis øget belastning af området, men det er administrationens vurdering, at dette ikke vil være væsentligt værre end hvad man kan opleve i mange andre boligområder. Betaling til vejlauget for slid på vejen vil foregå efter privatvejsloven. Normalt inddrages antallet af boliger, når betalingen fastsættes.

Det er samlet set administrationens vurdering, at kommunen kan give de nødvendige dispensationer, så ansøgeren kan gå videre med projektet.

Ingen direkte. Hvis kommunen opfører offentlige p-pladser med midler fra parkeringsfonden, vil kommunen selv skulle betale halvdelen af udgiften for opførelsen af p-pladserne.

Ingen bemærkninger

Centerchefen for Teknik og Miljø indstiller,

1.    at der meddeles dispensation fra lokalplanens § 5.3, § 7.3, § 7.4, § 8.3 og § 8.4, således at projektet kan realiseres, når der er søgt og givet byggetilladelse

Fraværende:  Johnny Persson (V)

Godkendt med bemærkning om, at Udvalget ønsker 0,85 parkeringsplads pr. kollegieværelse.