Kompetence
Byrådet.
Beslutningstema
Byrådet kan på baggrund af indstilling fra Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget beslutte, om Forslag til Lokalplan 1294, Trækuberne, Sverigesvej, Slagelse og miljøscreening skal vedtages og fremlægges i 5 ugers offentlig høring.
Indstilling
Chefen for Teknik, Plan og Erhverv indstiller
1. at Byrådet beslutter, at Forslag til Lokalplan 1294, Trækuberne, Sverigesvej, Slagelse vedtages til fremlæggelse i 5 ugers offentlig høring,
2. at Byrådet beslutter, at afgørelsen om ikke at miljøvurdere planforslaget vedtages,
3. at Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget beslutter, at borgermøde afholdes på Slagelse Rådhus d. 9. eller 11. januar 2024 i tidsrummet mellem 17.00 og 18.30.
Sagens indhold
Slagelse Kommune ejer en grund på Sverigesvej i Slagelse, der udgør ca. 46.000 m². Den er bebygget med et større bygningskompleks, der husede den tidligere Hellig Anders Skole. Arealet er omfattet af Lokalplan 1154 (2016), der giver mulighed for at bygge 35 boliger som rækkehuse i to plan.
Det daværende Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalg godkendte den 5. november 2018 opstart af en ny lokalplan for området for boligbebyggelse i maks. 5 etagers højde, med op til 200 boliger. Lokalplanarbejdet er sket i samarbejde med Slagelse Boligselskab. Sagen, især spørgsmålet om bygningshøjder, er blevet behandlet af flere omgange i udvalget og Byrådet (se Bilag 1). Den gældende kommuneplanramme for området, 1.3B22 giver mulighed for at bygge i op til 6 etager.
Lokalplanarbejdet er mundet ud i en ny vurdering af mulighederne på grunden, hvilket har afstedkommet et mindre omfattende, men mere bæredygtigt projekt for grunden. I stedet for at opføre nye bygninger i op til 6 etager, genanvendes fundamenterne for den tidligere Hellig Anders Skole til etablering af ca. 60 nye rækkehuse. På de gamle fundamenter placeres træhuse i maks. 3 etager mod vest og maks. 2 etager mod øst svarende til henholdsvis 12 og 9 m. Der arbejdes med 3 typer boliger på henholdsvis ca. 75m², 95m² og 115m², med en gennemsnitsstørrelse på lige under 90m².
Boligerne er planlagt målrettet medarbejdere på Slagelse Sygehus, som ligger under 150 m fra lokalplanområdet, i et bosætningssamarbejde mellem Slagelse Boligselskab og Region Sjælland.
Træhusene udføres med en stejl taghældning på min. 45 grader med flad top, dertil kan der opføres et fælleshus i samme form som boligbebyggelsen. Bebyggelsen forbindes i et sammenhængende system af forhøjede gangstier og opholdsterrasser i træ, såkaldte boardwalks.
De nye rækkehuse får vejadgang via én eksisterende overkørsel fra Sverigesvej og én ny fra Skovvejen. Her etableres arealer med plads til 2 parkeringspladser pr bolig og renovation, således der ikke er behov for at etablere interne veje i bebyggelsen. Derudover etableres 2 cykelparkeringspladser per bolig på friarealerne i umiddelbar tilknytning til boligerne.
Opholdsarealer for områdets beboere integreres i boardwalk strukturen mellem boligerne samt i friarealet øst for bebyggelsen. Resten af det store friareal mod øst kommer til at fremstå som naturområde med trampestier til fremmelse af biodiversiteten.
Der ændres ikke på bestemmelser vedrørende Østparken, som indgår i lokalplanområdet, og de offentlige stier gennem området fastholdes. Mod Skovvejen fastholdes det eksisterende beplantningsbælte, som kun brydes ved overkørslen til parkeringsarealet.
Lokalplansforslaget er i tråd med kommuneplanens retningslinjer og den gældende kommuneplanramme for området, 1.3B22.
I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er der foretaget en miljøvurderingsscreening. Her fremgår to væsentlige opmærksomhedspunkterne: jordforurening, da dele af området har været tidligere losseplads, og nedrivning af den tidligere skole, da bygningen rummer både PVC og asbest. Begge forhold varetages dog af anden lovgivning end lokalplanen, hvilket betyder at bygherre skal indhente både §8 tilladelse efter jordforureningsloven og en nedrivningstilladelse hos Slagelse Kommune forud for en byggetilladelse. Jordforureningsloven sikrer blandet andet, at de øverste 0,5 meter på ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer, hertil kommer regler for flytning og deponi af jord samt håndtering af byggeaffald fra nedrivningen. Lovgivningen sikrer dermed, at begge miljøforhold håndteres forsvarligt uden at påvirke miljøet, den fremtidige bebyggelse og dets beboere. Derfor vurderes planen ikke at medføre væsentlige påvirkninger af miljøet, hvorfor der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering og miljørapport.
Dispensation fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen
De fremlagte planer for Sverigesvej 15 er blevet forelagt Plan- og Landdistriktsstyrelsen, som d. 27. april 2021 gav tilladelse til, at der kunne foretages byudvikling på området. Den særlige tilladelse blev dengang givet, fordi området ligger inden for støjkonsekvenszone for Antvorskov kaserne. Tilladelsen blev dengang givet med vilkår om, at de mindste boliger skulle etableres i den sydøstlige del af området, og at de største boliger skulle etableres i den vestlige del af området.
Plan- og Landdistriktsstyrelsen udtaler efter at være blevet forelagt de nye planer, at de holder fast i ovenstående vilkår, hvorefter de største boliger skal placeres længst mod vest. Det fremlagte lokalplansforslag sikrer at dette ufravigelige krav overholdes. Plan- og Landdistriktsstyrelsen udtaler endvidere, at lokalplanen for området skal være endeligt vedtaget inden den 27. april 2024, og at der ikke kan ske fristforlængelse hvis denne dato overskrides.
Retligt grundlag
Lokalplaner tilvejebringes efter Planlovens kapitel 5.
Handlemuligheder
Byrådet har følgende handlemuligheder:
A. Byrådet kan vælge at vedtage Forslag til Lokalplan 1294, Trækuberne, Sverigesvej, Slagelse og dermed sende det i 5 ugers offentlig høring. Derved opfyldes Planlovens formål om at skabe debat omkring planforslaget, hvilket er en forudsætning for at kunne vedtage planen endeligt.
B. Byrådet kan vælge at forkaste planforslaget. I dette tilfælde vil konsekvensen være, at der ikke bliver etableret et nyt plangrundlag. Dette vil betyde, at den påtænkte rækkehusbebyggelse ikke kan opføres, samt at der ikke efterfølgende vil kunne vedtages en ny lokalplan for området, hvis dispensationsfristen fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen hermed overskrides.
C. Byrådet kan vælge at foretage mindre justeringer af planforslaget inden vedtagelsen om at fremlægge planforslaget i 5 ugers offentlig høring.
Vurdering
Under den langvarige planlægningsproces har der været markant opmærksomhed på boligantallet og bygningshøjder. Med det reducerede antal boliger fra 150 i til maks. 60 boligenheder, og ændringen fra etagebebyggelse 5-6 etager til rækkehusbebyggelse i maks. 3 etager reduceres mulige gener for omgivelserne og naboerne.
Opførelsen af 4.800 m² giver en bebyggelsesprocent på blot 25 % inden for matr. 278ad Slagelse Markjorder (lokalplan området eksklusiv Østparken og naturområdet syd for den offentlige sti), hvormed grunden ikke er overbebygget. Samtidig vurderes bebyggelsen i 3 etager ikke at skabe skygge- eller indbliksgener for naboer.
Det er administrationens vurdering, at projektet skaber meget værdi for Slagelse by, bl.a. ved at imødekomme et særligt behov for sygepleje- og lægeboliger mv. tæt på sygehuset, samt at aktivere og forskønne en større ejendom, der ellers risikerer at forfalde yderligere. Hævede terrasser mellem bygninger byder på unikke opholdsarealer. Genbrug af de eksisterende betonfundamenter skaber merværdi set fra et bæredygtighedsperspektiv. Projektet taler hermed ind i Slagelse Kommunes nye bæredygtighedsstrategi, hvor kommunen i de kommende år, vil have et særligt fokus på at fremme de bæredygtige tiltag.
Økonomiske og personalemæssige konsekvenser
Slagelse Kommune ejer grunden og dens bygninger. Indtægter i forbindelse med et eventuelt salg af grunden, samt udgifter i forbindelse med nedrivning af bygninger, er ikke afklarede.
Tværgående konsekvenser
Ingen bemærkninger.
Sagens videre forløb
Hvis lokalplanforslaget sendes i offentlig høring, vil Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget og Byrådet blive forelagt en endelig lokalplan efter høringsperiodens udløb.
