16.   Genoptaget - Skovvej 16A/Carl Medingsvej 32, 4230 - Tagudskiftning - nedlæggelse af §14 forbud (B)

På grundlag af ansøgte tilladelser til udskiftning af taget på to bevaringsværdige ejendomme, skal Udvalget tage stilling til, om der skal nedlægges § 14 forbud indtil ny lokalplan er vedtaget.

De 2 ejendommes eksisterende skifertage ønskes udskiftet til hhv. et "solartag" (se bilag) og sorte teglsten. Begge ejendomme ligger inden for den kommende bevarende lokalplan for Skælskør Bymidte.

I september godkendte udvalget et principoplægget for en ny bevarende lokalplan for Skælskør bymidte, der har til formål, at bevare og beskytte enkelte bevaringsværdige bygninger såvel som det historiske bymiljø i sin helhed. Den nye lokalplan vil omfatte den gamle købstadsbebyggelse (Algade-Vestergade) såvel som byens ældste villakvarterer, hvor de to berørte ejendomme ligger. I den forbindelse vil alle væsentlige bygninger i området blive registreret (SAVE-registrering), og der vil blive taget stilling til hvilke bygninger, der på nuværende tidspunkt er særligt bevaringsværdige og hvilke bygninger og bygningstræk, der gerne må ændres. Der vil formentligt også blive taget stilling til efter hvilke kriterier en ansøgning om ændringer vil blive behandlet. Den nye lokalplan forventes således at komme til at tage stilling til hvilke tagmaterialer, der vil kunne blive godkendt, og der vil formentligt blive taget stilling til om visse bygninger eller bygningsdele skal undtages fra de mere generelle bestemmelser fordi de i særlig grad ønskes bevaret.

Den ønskede ændring af skifertagene kan derfor med stor sandsynlighed foregribe den kommende lokalplan, som måske vil udpege disse bygninger som særligt bevaringsværdige, og derfor vil medføre et forbud mod udskiftning af skifertage til andre tagmaterialer. Hvis kommunen giver tilladelse til, at tagene ændres nu, så vil det være svært at få dem ændret tilbage senere. 

Hvis den nye lokalplan ikke ender med at stille krav om bevaring af skifertage, vil de med stor sikkerhed sætte andre krav til hvilke materialer, der må anvendes i området. Det er i denne sammenhæng sandsynligt, at der vil komme regler for anvendelsen af solceller, og det er ikke utænkeligt, at der vil komme forbud imod netop sorte tegl.

For de konkrete sager gælder følgende:

Det er et fritliggende enfamiliehus i 1½ plan, der er opført i 1920 og ombygget i 1980. Huset er i Skælskør Kommuneatlas registreret med høj bevaringsværdi (SAVE værdi 4). Huset har lige nu et skifertag, men der er søgt om tilladelse til at ændre dette til et "solartag", der er en slags solceller, der jf. ansøgningen skulle ligne skifer. Det fremsendte dataark kan ses i bilag.

Ejendommen er omfattet af den bevarende rammelokalplan nr. 62 for Skælskør Bymidte. Det fremgår af lokalplanens § 1, at det blandt andet er lokalplanens formål at sikre bykernens bevaringsværdige bebyggelse, og at det kræver tilladelse at ændre tagbeklædningen.

Det et fritliggende enfamiliehus i 1½ plan. Det er opført i 1884 og ombygget i 1955. Huset er i Skælskør Kommuneatlas registreret med høj bevaringsværdi (SAVE værdis 3). Huset har lige nu et skifertag, men der er søgt om tilladelse til at ændre dette til sorte teglsten.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 1002 for det gamle bibliotek og omkringliggende ældre byområde i Skælskør. Det fremgår af lokalplanens at det er områdets formål at fastlægge bevaringsbestemmelser for hele området, og at ældre købstadsbebyggelse i videst muligt omfang skal bevare sit oprindelige arkitektoniske særpræg. Det kræver kommunens tilladelse at udskifte tagdækningen.

Planlovens § 14 angiver at kommunen kan nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres med en lokalplan. Forbudet kan højst nedlægges for et år.

Planlovens § 19 siger, at kommunen kan dispensere fra en lokalplan, hvis ikke dispensationen strider imod lokalplanens formål. Når der i lokalplanerne står, at en ændring af tagmaterialerne kræver kommunens tilladelse, skal en ansøgning behandles som en ansøgning om dispensation.

Lokalplan 62 for Skælskør Bymidte.

Lokalplan 1002 for det gamle bibliotek og omkringliggende ældre byområder.

Udvalget kan beslutte at:

1.    Godkende de ønskede udskiftninger af tagbeklædning.

2.    Nægte tilladelse til den ene eller begge udskiftninger af tagmateriale med hjemmel i de eksisterende lokalplaner.

3.    Nedlægge § 14 forbud efter planloven til den ene eller begge udskiftninger af tagmateriale.

Begge ansøgninger strider tydeligt mod det bevarende formål af gældende lokalplanlægning. Hvis udvalget ikke ønsker at nedlægge et § 14 forbud, kan kommunen nedlægge forbud efter de gældende lokalplaner. Lokalplanerne er dog mangelfulde idet de ikke fortæller hvad man som borger kan forvente at få lov til i områderne. Det er en af årsagerne til, at der er igangsat den nye lokalplan.

I dette tilfælde betyder lokalplanernes tvetydighed, at kommunen kun kan meddele afslag, hvis det er meget tydeligt, at det ønskede byggeri giver en stor negativ påvirkning af ejendommens arkitektur eller det generelle gadebillede. Dette er efter administrationens vurdering ikke tilstrækkeligt entydigt i den konkrete sag. Hvis kommunen alligevel meddeler afslag efter lokalplanerne, vil der være stor sandsynlighed for, at afgørelsen bliver omstødt, hvis sagen bliver påklaget.

Det er administrationens vurdering, at det vil være sværere at sætte rammerne for en ny bevarende lokalplan for Skælskør, hvis der netop er givet tilladelse til udskiftning af tage på bevaringsværdige bygninger til tagmaterialer, der er i modstrid med de bestemmelser, man ønsker ved at vedtage. Hvor stramt bestemmelserne skal formuleres i den kommende lokalplan vil blive afstemt ud fra en fagligvurdering og gennem dialog med borgere, bygningsejere og bevaringsinteresser. For de to specifikke bygninger vil en tilladelse til at udskifte deres oprindelige tagmateriale sandsynligvis betyde, at deres bevaringsværdi (hhv. SAVE-værdi 3 og 4) vil falde. Endvidere kan udskiftningen til nye tagmaterialer muligvis udviske et stiltræk for byens ældre villakvarterer, hvis denne tagtype udpeges som særligt bevaringsværdig i SAVE-registreringen.

Det vil derfor være oplagt at nedlægge et forbud mod ændringerne med hjemmel i planlovens § 14. Denne bestemmelse siger netop, at kommunen kan nedlægge et forbud indtil den nye lokalplan er vedtaget, dog højst i 1 år fra forbuddet nedlægges.

På denne måde vil kommunen få tid til at finde ud af hvilke bestemmelser lokalplanen skal have, og der vil også være tid til at få registreret de konkrete bygninger, så der bliver et oplyst grundlag hvorpå det kan vurderes hvilke arkitektoniske forhold, der i særlig grad er bevaringsværdige.

Ingen.

Ingen.

Chefen for Miljø, Plan og Teknik indstiller,

1.    at der i henhold til planlovens § 14 nedlægges forbud mod ændringer af tagmaterialerne på Skovvej 16A og Carl Medingsvej 32, 4230 Skælskør.

Udvalget ønsker at høre kulturmiljørådet før der tages stilling til sagen, også med fokus på SAVE registrering.

Administrationens bemærkninger:

Kulturmiljørådet anbefaler, at der nedlægges et §14 forbud mod udskiftningen af skifertagende. Kulturmiljørådets udtalelse er vedlagt i bilag.

Udvalget tilsluttede sig et §14 forbud i forhold til den kommende bevarende lokalplan for Skælskør gamle bymidte, samt det igangværende arbejde for revision af masterplan, som fremlægges i offentlig høring i juni måned.