Møde i udvalget d. 4. december 2017
15. Thomsensvej 1 4200 - opførelse af kollegium (B)
Sagsnr.: 330-2017-57397 Dok.nr.: 330-2017-646095 Åbent
Kompetence: Erhvervs- Plan og Miljøudvalget
Beslutningstema
Der er søgt principiel tilladelse til opførelse af et
kollegium på Thomsensvej 1, 4200 Slagelse.
Udvalget skal tage stilling til relativt store
dispensationer fra lokalplanen, som opførelsen af kollegiet vil kræve, og
beboerne i det lokale vejlaug er stærkt kritiske overfor forøget trafik og
støj.
Baggrund
Slagelse Kommune har modtaget ansøgning om en
forhåndsgodkendelse af, at der kan opføres et kollegium på Thomsensvej 1, 4200
Slagelse. Tegninger af kollegiet er vedlagt i bilag 1-3.
Ejendommen er omfattet af lokalplan 1149 for boliger og
liberalt erhverv ved Thomsensvej. Det er blandt andet formålet med lokalplanen
at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, så det nye byggeri bedst
muligt arkitektonisk samordnes med det eksisterende etageboligbyggeri ved
Mølletorvet og langs Thomsensvej.
Det står ingen steder i lokalplanen direkte, hvad der menes
med samordnes, men det nævnte etageboligbyggeri er i hhv. 2½ og 3½ etage og
er med sadeltag med røde tagsten. Lokalplanen specificerer tilsvarende, at der
må bygges i højst 2½ etage med trempel, og at taget skal være et sadeltag
belagt med røde teglsten.
Kollegiet ønskes opført i fulde 3 etager og med fladt tag,
hvilket således kræver en dispensation fra lokalplanen. Til gengæld bliver
kollegiet kun 9 meter højt, hvor lokalplanen tillader en højde af 15 meter.
Kollegiet overholder bebyggelsesprocenten, som i lokalplanen
er fastsat til 110%, men lokalplanens byggefelt overskrides, idet bygningen
bliver ca. 5 meter bredere end de 11 meters bredde, som lokalplanen tillader.
Hvis kommunen skal dispensere til 3 fulde etager, fladt tag
og større bygningsbredde end lokalplanen foreskriver, så kræver dette, at
lokalplanens formål fortsat overholdes. Det er derfor nødvendigt, at det
konkrete projekt fortsat er samordnet med det eksisterende etageboligbyggeri
ved Mølletorvet og langs Thomsensvej.
Hertil kommer, at der jf. lokalplanen skal være mindst 1
parkeringsplads per bolig. Kollegiet ønskes opført med 48 boliger, og med den
forespurgte udformning af kollegiet vil der kun være plads til 18
parkeringspladser. Kollegier behøver dog næppe samme helt så mange
parkeringspladser som andre boligtyper. Hvis man skeler til den kommende
parkeringsstrategi arbejdes der hér med 0,65 parkeringsplads per
kollegieværelse, og strategien fastsætter en yderligere reduktion på 5% for
ejendomme nær stationen. Dette giver et samlet behov for 30 parkeringspladser.
Der mangler således stadig 12 parkeringspladser på ejendommen. Projektet vil
derfor kræve, at der betales til kommunens parkeringsfond for de 12
parkeringspladser, der ikke anlægges på selve ejendommen.
Sagen har været i naboorientering, og der er kommet
høringssvar fra hhv. Vejlauget Thomsensvej og fra naboerne på Ndr. Stationsvej
10A. Høringssvarene er vedlagt i bilag. Svarene udtaler:
1. At et kollegium
med 48 pladser vil give langt mere støj end de normale boliger med liberalt
erhverv, som lokalplanen lægger op til. Dette er særligt et problem, når
udearealerne bliver mindre på grund af kollegiets større bredde.
2. At antallet af
parkeringspladser på ejendommen er alt for få i forhold til behovet.
3. At der er
bekymring for, om medlemsbidraget fra kollegiet til vejlauget ikke vil dække
det reelle behov.
4. At lokalplanens
øvrige bestemmelser bør overholdes.
5. At de planlagte
parkeringspladser er vist for tæt på vejen, således at der ikke er
tilstrækkeligt manøvreareal.
6. At der kommer
uforholdsmæssige store indbliksgener til naboen mod vest, hvis kollegiet får
lov til at komme 5 meter tættere på skel til denne nabo.
7. At der bør komme
et tæt hegn mod naboerne, helst i teglsten, så det bedst muligt skærmer mod
støj.
8. At ejendommene
omkring kollegiet vil tabe i ejendomsværdi.
9. At man bør
henvise kollegiet til at blive opført i Campus vest, som er skitseret i
lokalplan 1172, hvor der er afsat områder til ungdomsboliger og hvor der er
taget hensyn til udvidelsen af grønne områder til glæde og gavn for beboerne.
Retligt
grundlag
Lokalplan nr. 1149 for boliger og liberalt erhverv ved
Thomsensvej i Slagelse.
·
§ 1.3 siger, at det blandt andet er lokalplanens formål at
fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, så det nye byggeri bedst muligt
arkitektonisk samordnes med det eksisterende etageboligbyggeri ved Mølletorvet
og langs Thomsensvej.
·
§ 5.3 om parkering siger, at der for boligbebyggelse skal være 1
p-plads per bolig.
·
§ 7.3 siger, at det tilladte byggefelt er 40 meter langt og 11
meter bredt.
·
§ 7.4 siger, at der maksimalt må bygges i 2½ etager med trempel
på højst 1 meter
·
§ 8.3 og § 8.4 siger, at taget skal være et sadeltag, der skal
dækkes med røde teglsten.
Planlovens § 19, stk. 1 og stk. 2 siger, at Byrådet kun kan
dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i
strid med principperne i planen.
Handlemuligheder
Erhvervs- Plan- og Miljøudvalget har følgende handlemuligheder
1. Udvalget kan
vælge at meddele dispensation fra lokalplanens § 5.3, § 7.3, § 7.4, § 8.3 og §
8.4, således at projektet kan realiseres, når der er søgt og givet
byggetilladelse.
2. Udvalget kan
vælge at meddele afslag på dispensation fra lokalplanens §7.4, § 8.3 og § 8.4
om 2½ etage og sadeltag med røde teglsten. I dette tilfælde kan der stadig
bygges et kollegium med næsten samme størrelse som det, der er spurgt til, men
kollegiet skal så være med udnyttet tagetage i stedet for 3 fulde etager.
3. Udvalget kan
vælge at meddele afslag på dispensation fra § 7.3 om byggefeltet og § 5.3 om
antallet af parkeringspladser. I dette tilfælde kan projektet ikke realiseres i
sin nuværende udformning. Der vil stadig kunne være et kollegium på ejendommen,
men det vil så skulle være meget mindre end i det nuværende projekt.
Vurdering
Administrationen vurderer, at de søgte dispensationer fra
lokalplanens § 7.4, § 8.3 og § 8.4 om etageantal og tagform vil give bygningen
et væsentligt andet udseende end det, der var tænkt, da lokalplanen blev
vedtaget. Bygningens placering parallelt med Thomsensvej bibeholdes dog i
projektet, og med en bygningshøjde på ca. 6 meter lavere end de tilladte 15
meter, vil bygningen give væsentligt færre skyggegener for omgivelserne.
Administrationen vurderer, at en dispensation til et andet
udseende vil gå til grænsen for hvad kommunen kan gøre ift. planlovens
bestemmelser, men at det ikke i den konkrete sag vil være ulovligt for kommunen
at meddele dispensationerne ud fra en vurdering af, at bygningen med sin
placering på grunden og lavere højde fortsat er samordnet med de eksisterende
etageboligbebyggelser ved Mølletorvet og langs Thomsensvej.
I forhold til byggefeltets størrelse, der er fastsat i
lokalplanens § 7.3, vurderes det, at dette er mindre væsentligt i forhold til
områdets karakter. Det vurderes endvidere, at indbliksgenerne ikke vil være så
væsentligt større ved en placering 5 meter tættere på skel, at dette i sig selv
nødvendiggør et afslag på projektet.
I forhold til antallet af parkeringspladser, der er fastsat
i lokalplanens § 5.3, vurdere administrationen, at dette kan håndteres ved, at
bygherren etablerer 18 parkeringspladser på ejendommen og indbetaler til
kommunens parkeringsfond for opførelsen af de manglende 12 parkeringspladser et
andet sted. Det præcise beløb, der skal betales til parkeringsfonden, vil blive
fastsat i forbindelse med byggetilladelsen.
I forhold til de øvrige bemærkninger fra vejlauget og
naboerne er det administrationens vurdering, at de 18 parkeringspladser på
ejendommen skal flyttes længere ind på grunden, så der bliver tilstrækkeligt
manøvreareal, og at lokalplanen i øvrigt skal overholdes hvor der ikke specifikt
gives dispensation. Dette vil blive behandlet ved byggesagsbehandlingen når det
endelige byggeprojekt er udarbejdet og indsendt til godkendelse. I forhold til
støj og trafik vil 48 kollegieboliger naturligvis give en vis øget belastning
af området, men det er administrationens vurdering, at dette ikke vil være
væsentligt værre end hvad man kan opleve i mange andre boligområder. Betaling
til vejlauget for slid på vejen vil foregå efter privatvejsloven. Normalt
inddrages antallet af boliger, når betalingen fastsættes.
Det er samlet set administrationens vurdering, at kommunen
kan give de nødvendige dispensationer, så ansøgeren kan gå videre med
projektet.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Ingen direkte. Hvis kommunen opfører offentlige p-pladser
med midler fra parkeringsfonden, vil kommunen selv skulle betale halvdelen af
udgiften for opførelsen af p-pladserne.
Konsekvenser
for andre udvalg
Ingen bemærkninger
Indstilling
Centerchefen for Teknik og Miljø indstiller,
1.
at der meddeles dispensation fra lokalplanens § 5.3, § 7.3, § 7.4, § 8.3 og
§ 8.4, således at projektet kan realiseres, når der er søgt og givet
byggetilladelse