10. Oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør (B)
10. Oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere
højskolegrund i Skælskør (B)
Sagsnr.: 330-2016-3371 Dok.nr.: 330-2018-237229 Åbent
Kompetence: Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget
Beslutningstema
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget skal tage stilling
til oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund.
Udvalget skal beslutte grundlag for en ny lokalplan for området.
Baggrund
På mødet den 6. juni 2017 besluttede Erhvervs-, Plan- og
Miljøudvalget, at der skal udarbejdes en samlet vision for boligudvikling på
Møllebakken 15 og højskolegrunden i Skælskør, som grundlag for en lokalplan, ud
fra følgende centrale principper:
- Bolig
og natur skal smelte mest muligt sammen
- Landskabet
skal være et bærende element i en samlet vision
- Udsigt
til Skælskør Fjord og dagslys skal være retningsgivende for placering og omfang
af boliger
- Offentlighedens
adgang til fjorden skal sikres
- Højskolens
arkitektur skal fungere som inspiration for ny bebyggelse
- For
at sikre udsigten til fjorden planlægges der kun for lave hække og få solitære
træer
På mødet den 5. marts 2018 fik Miljø-, Planlægning- og
Bæredygtighedsudvalget præsenteret et visionsoplæg indeholdende fire scenarier
for en fremtidig udvikling af Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund. De
fire scenarier er:
Scenarie
A: klyngehuse, lejlighedskompleks i 2 etager og et 9 etagers punkthus i det
sydvestlige hjørne.
Scenarie
B: klyngehuse og lejlighedskompleks med mulighed for op til 5 etager.
Scenarie
C: klyngehuse, lejlighedskompleks i 2 etager og et 9 etagers punkthus i midten
af bebyggelsen.
Scenarie
D: klyngehuse
Alle scenarier arbejder med tre vejtilslutninger fra
Møllebakken: én langs skelet til Julemærkehjemmet, én mellem højskolegrunden og
Møllebakken 15 samt én, der alt afhængig af bebyggelsesplan servicerer
lejlighedskompleks og punkthus eller en større koncentration af klyngehuse.
Udvalget besluttede på mødet den 5. marts 2018, at der
skulle holdes et borgermøde i Skælskør, før der træffes beslutning om, hvilket
scenarie, der skal danne grundlag for en ny lokalplan for området.
Der blev afholdt borgermøde i Det Røde Pakhus i Skælskør den
16. april 2018 med omkring 250 deltagende borgere. På borgermødet blev de fire
scenarier gennemgået efterfulgt af en diskussion i plenum. De fremmødte borgere
gav overordnet udtryk for følgende:
- Skepsis
og bekymring angående planlægning af et højhus på den tidligere højskolegrund.
Der var flere, der gav udtryk for, at et højhus ikke passer ind i Skælskør. Der
er ikke behov for at bygge i højden, og et højhus vil ændre oplevelsen af
indsejlingen til byen samt give skygge- og indbliksgener for omkringliggende
boliger. Der var også enkelte, der var positive ved tanken om et højhus.
- Trafik
/ offentlig adgang. Møllebakken skal opgraderes for at kunne trafikbetjene
omkring 100 nye boliger. Det er vigtigt, at offentlighedens adgang til de
grønne arealer ved fjorden fastholdes, så det bliver et sted for alle i
Skælskør. I lokalplanlægningen bør der derfor også kigges nærmere på et
stisystem, der gør det muligt at komme rundt i og omkring området.
- Ønske
om, at der både etableres ejer-, andels- og lejeboliger.
- Ønske
om bæredygtige løsninger, herunder fokus på fællesskab og alternative boformer.
- Ønske
om at bevare højskolen som højskole eller andet offentligt/kulturelt formål.
- Stil
krav til materialevalg, så det nye boligområder afspejler kvalitet og høje
ambitioner.
Retligt
grundlag
Lokalplanlægning tilvejebringes gennem planlovens kapitel 5.
Handlemuligheder
Udvalget kan vælge, at enten bebyggelsesplan A, B, C eller D
skal danne grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere
højskolegrund i Skælskør.
Udvalget kan vælge at komme med justeringer til den valgte
bebyggelsesplan som grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den
tidligere højskolegrund i Skælskør.
Udvalget kan vælge at forkaste bebyggelsesplanerne i
visionsoplægget.
Vurdering
Det er administrationens vurdering, at alle fire
bebyggelsesplaner opfylder de centrale principper for udviklingen af området
som helhed. Bebyggelsesplanerne rummer forskellige kvaliteter, potentialer og
muligheder, herunder oplevelse af fjorden, omkringliggende landskab og rummene
mellem husene. Der er kigget nærmere på sol- og skyggeforhold ved de
forskellige scenarier, og generelt er de fleste boliger placeret
hensigtsmæssigt i forhold til solens gang i dag- og aftentimerne. Scenarie B og
D giver overordnet set færrest skyggegener, hvilket skyldes, at der er tale om
lavere byggeri. De foreslåede materialevalg og -udtryk (tegl) passer godt ind i
Skælskørs karakter – både hvad angår nutidens billede og fremtidens udvikling.
I forhold til synlighed fra land og vand er det kun punkthuset, der vil skabe
en markant ændring i forhold til områdets og byens nuværende profil. Et
punkthus i 9 etager vil dermed skille sig ud og for nogen måske virke fremmed i
forhold til Skælskørs øvrige bebyggelse og købstadsmiljø, som mange er glade
for og ønsker at værne om. Højdeforskellen mellem eksisterende bebyggelse og
nogle af de foreslåede boliger i scenarie A, B og C, set fra fjorden, fremgår
af bilag 1.
Scenarie A: Fyrtårnet i Skælskør – 116 boliger
Klyngehuse,
lejligheder i op til 4 etager og et punkthus i 9 etager. Størstedelen af
klyngehusene ligger jævnt ned ad de bløde bakker på Møllebakken 15, med gode
udsynsmuligheder for den enkelte bolig, og skaber samtidig luft og åbenhed ned
gennem den samlede bebyggelse. Med reference til elevfløjen i den gamle
højskolebygning er der arbejdet med en randbebyggelse længere mod syd, der
følger den eksisterende struktur og det omkringliggende terræn. Denne struktur
kan tilpasses eksisterende byggeri eller opføres som nybyggeri. Punkthuset i 9
etager vil fremstå som et nyt element i horisonten og vil kunne tilbyde
attraktive lejligheder med kig til fjord, landskab og by. Punkthuset og
lejlighedskomplekset bidrager med alternative boligtyper til klyngehusene,
hvormed scenarie A tilbyder noget forskelligt med henblik på at ramme en
bredere målgruppe. Endvidere er scenarie A nem at justere og etapeopdele, da de
tre boligtyper kan realiseres uafhængigt af hinanden. Boligstørrelserne er på
mellem 75 – 150 m2, og bebyggelsesprocenten er på 21.
Scenarie B: Møllebakkehuset – 106 boliger
Klyngehuse og lejligheder i op til
5 etager. Scenarie B viser, hvordan området kan udvikles med to forskellige
boligtyper, der opdeles med et grønt landskab imellem dem. Lejlighedskomplekset
er som i scenarie A og C tænkt som en videreførelse af højskolens struktur med
lejligheder i 2 etager ud mod fjorden. Ud mod Møllebakken udnyttes det flade
terræn til at skabe lejligheder i op til 5 etager, som en fortsættelse af
bebyggelsen, der dermed har aftryk som den tidligere højskole. Hele lejlighedskomplekset
er tænkt holdt i samme udtryk, så der skabes en naturlig sammenhæng mellem højt
og lavt byggeri og klyngehusene. I modsætning til scenarie A og C kan der i
scenarie B ikke opnås helt de samme storslåede udsigter fra de øverste boliger.
Det betyder samtidig, at ny bebyggelse vil være mindre synlig fra både Skælskør
by og indsejlingen til Skælskør end i scenarie A og C. Boligstørrelserne er på mellem 75 –
150 m2, og bebyggelsesprocenten er på 15.
Scenarie
C: Skælskør Tårnet – 114 boliger
Klyngehuse,
lejligheder i op til 4 etager og et punkthus i 9 etager. Scenarie C arbejder ud
fra de samme principper som scenarie A, dog med en anden og mere central
placering af punkthuset. Punkthuset får dermed en mere markant rolle – både i
opfattelsen af området som helhed, i ankomsten til området, brugen af
udearealerne og i forhold til synlighed. I forhold til skyggeforhold vil
punkthuset ikke påvirke omkringliggende boliger nævneværdigt. Boligstørrelserne
er på mellem 75 – 150 m2, og bebyggelsesprocenten er på
20.
Bebyggelsesplan
D: terrassehaven – 89 boliger
Klyngehuse. Husene varierer i boligstørrelser på mellem 75 – 150 m2
i 1-2 etager med en samlet bebyggelsesprocent på 15. Hvert hus retter sig til
dels mod de indre, grønne gårdrum, hvor der også er parkering til hver bolig,
og de større, grønne fællesarealer. Husene bindes sammen af terrasserne, som
fungerer som en slags promenade, hvilket får hele bebyggelsen til at fremstå
meget åben. Terrasserne minimerer landskabsfladen, men åbner til gengæld op for
mindre ’torvedannelser’ og mulighed for opførelse af et fælleshus. Planen giver
også mulighed for en hensigtsmæssig etapeopdeling ved en eventuel realisering. I modsætning til scenarie A og C og til dels B kan der i
scenarie D ikke opnås de samme storslåede udsigter, da der kun er tale om
boliger i 2 etager. Alternativt kan der arbejdes med en tættere bebyggelse med
boliger i op til 3 etager placeret på det flade terræn tættest på Møllebakken.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Ved omdannelse af området til boligformål vil en udvidelse
af Møllebakken fra Rådmandsvej til den tidligere højskolegrund være nødvendig.
En udvidelse af Møllebakken vil være behæftet med en kommunal udgift til
ekspropriation og anlæg af ny vej.
Den økonomiske konsekvens af udviklingen af arealet afhænger
af, hvordan området handles, herunder i hvilket omfang Slagelse Kommune indgår
i udviklingen.
Konsekvenser
for andre udvalg
Ingen bemærkninger.
Indstilling
Planchefen indstiller,
1.
at udvalget træffer beslutning om, hvilket scenarie der skal danne grundlag
for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i
Skælskør.
