17. Genoptagelse - SAB, dispensation vedr. dispositionsfonden, alle 7 afdelinger (B)
17. Genoptagelse - SAB, dispensation vedr. dispositionsfonden, alle 7
afdelinger (B)
Sagsnr.: 330-2015-10141 Dok.nr.: 330-2018-156113 Åbent
Kompetence: Økonomiudvalget
Beslutningstema
Økonomiudvalget skal beslutte, om der til alle 7 afdelinger
i Slagelse almennyttige Boligselskab (SAB) kan gives dispensation fra, at
dispositionsfonden skal dække lejetab og udgifter til tab ved fraflytninger.
Baggrund
Økonomiudvalget behandlede den 16. marts 2015 lignende
ansøgning for regnskabsår 2015/2016 og 2016/2017.
SAB ønsker
dispensation fra, at dispositionsfondens midler skal dække udgifter til lejetab
og tab ved fraflytninger, der samlet overstiger 313 kr. pr. lejemål fra 1.
april 2017.
Dispositionsfonden
er en pulje, som alle beboere bidrager til gennem huslejen. Formålet med
dispositionsfonden er, at sikre de enkelte afdelinger mod uforholdsmæssige
store tab på leje og tab ved fraflytninger, hvilket der kan være i nogle
afdelinger.
Den enkelte
afdeling afholder udgiften til lejetab og tab ved fraflytninger op til kr. 313
pr. lejemål. Alt derudover dækkes af dispositionsfonden.
Boligselskabet
kan i særlige tilfælde søge om dispensation fra, at dispositionsfonden skal
dække beløb over kr. 313 pr. lejemål. Det kan for eksempel være fordi
selskabets dispositionsfond ikke har tilstrækkeligt med midler, eller hvor
hensynet til selskabets øvrige afdelinger gør, at dispositionsfonden ikke bør
tømmes af en særligt belastende afdeling.
SAB søger om
dispensation, idet selskabets dispositionsfond ikke har tilstrækkeligt med
midler. Der er mulighed for at søge om dispensation, hvis boligorganisationens
disponible midler i dispositionsfonden kommer under 2/3 af det fastsatte
minimum på 5.655 kr. pr. lejemål, altså under kr. 3.769. SAB oplyser, at det
disponible beløb i dispositionsfonden for regnskabsåret pr. 31. marts 2017
udgjorde kr. 382.464, svarende til 1.140 kr. pr. lejemål.
Boligselskabet
SAB omfatter følgende afdelinger:
Solgården
(Kandestøbergade 2-12, Møntmestergade 2-6, Torvegade 32-44, Gørtlergade 1, 4200
Slagelse – 75 boliger)
Solgården II
(Kandestøbergade 2, Møntmestergade 6, 4200 Slagelse – 13 boliger)
Allehusene
(Østre Alle 3-37, 4200 Slagelse – 18 boliger)
Jørgensgården (Bredegade 35-73,
4200 Slagelse – 52 boliger
Schackenborgvænge
(Schackenborgvænge 1-27 og 64, 4200 Slagelse – 136 boliger)
Kassebjerggård (Apollovej 1-51,
4200 Slagelse – 26 boliger)
Rosenkildevænge (Rosenkildevej
65A, 4200 Slagelse – 15 boliger)
| Tab ved lejeledighed | Tab ved
fraflytning | Henlæggelser |
| 2015/2016 | 2016/2017 | 2015/2016 | 2016/2017 | |
Solgården | 16.621 | 820 | 126.708 | 91.497 | |
Solgården II | 10.909 | 0 | 0 | 12.750 | |
Allehusene | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Jørgensgården | 3.134 | 11.405 | 46.322 | 668 | |
Schackenborgvænget | 21.764 | 8.099 | 494.433 | 491.707 | |
Kassebjerggård | 0 | 29.508 | 0 | 0 | |
Rosenkildevænget | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Afdelingernes bidrag til
dispositionsfonden i regnskabsåret 2016/2017 var på kr. 186.930 der sammen med
ydelser fra afdelingernes uamortiserede lån kr. 1.978.846, i alt kr. 388.568.
På Schackenborgvænge er gennemført analyse, der peger på, at
det måske er muligt at begrænse nogle af tabene gennem opsøgende arbejde og
sundhedseftersyn. Det samme gør sig gældende for Solgården. I Kassebjerggård er
lejeniveauet den primære årsag til tabene på lejeledighed. Her er der sat en
genudlejningsindsats i gang via bl.a. åbent-hus arrangementer og annoncer samt
personlige opfølgningssamtaler i forbindelse med tilbud af boliger til personer
på ventelisten. Dette har medført en forøgelse af ventelisten og at de seneste
boliger har kunnet lejes ud uden lejetab. Afdelingens lejeniveau vil dog
fortsat gøre det vanskelig at leje ud. Solgårdens boliger er pt. lejet ud, men
der kan være en risiko for lejeledighed særligt i de fuldt renoverede, store
boliger med elevator, som har et højt huslejeniveau. SAB oplyser, at de øvrige
4 afdelinger ikke vurderes at være i risikozonen og vil kunne dække de evt. små
tab som måtte komme.
I afdelingerne er der følgende
opsparede henlæggelse til tab ved fraflytninger pr. 31. marts 2017:
Jørgensgården kr. 66.663
Solgården kr. 387.556
Schackenborgvænge kr. 105.753
Kassebjerggård kr. 86.098
Allehusene kr. 42.992
Solgården II kr. 0
Gives der dispensation betyder
det, at den enkelte afdeling selv skal afholde alle udgifter ved lejetab og tab
ved fraflytninger. Dette indebærer en risiko for, at en afdeling, der har
udlejningsvaskeligheder eller store tab, bliver nødsaget til at hæve huslejen
til dækning af udgifterne. Herved risikerer afdelingen yderligere fraflytninger
og lejeledighed.
Med undtagelse af saldoen i Schackenborgvænge, som er lav og
forøges i efterfølgende budget, så betyder disse opsparede henlæggelser, at
afdelingerne forventes at kunne dække de tab på fraflytning som måtte komme,
uden at der pt. er nødvendigt at forhøje huslejen for at spare flere
henlæggelser op.
Selskabet har også i enkelte tilfælde mulighed for at kunne yde tilskud
til særligt ramte afdelingerne, når regnskabsåret er ovre.
Grunden til at der søges om dispensation til alle selskabets
afdelinger og ikke kun til de afdelinger som reelt belaster økonomien er, at
selskabets dispositionsfond er af så relativ begrænset størrelse, at indtil den
igen er på minimumssaldoen bør den ikke belastes.
SAB søger om dispensation indtil dispositionsfonden igen opnår
en saldo der udgør lovens minimumskrav. SAB oplyser, at de forventer at
dispositionsfonden er på minimumsbeløbet tidligst i år 2019.
Retligt
grundlag
Kommunen kan give dispensation til dispositionsfonden ifølge
almenboliglovens § 20, stk. 2 samt driftsbekendtgørelsens § 41.
Det fremgår af gældende styrelsesvedtægt, vedtaget af
Byrådet 16. december 2013, at kompetencen omkring godkendelse af disse forhold
ligger ved Økonomiudvalget.
Handlemuligheder
Økonomiudvalget kan vælge at give dispensation fra træk på
dispositionsfonden.
Økonomiudvalget kan også vælge ikke at give dispensation,
fordi Økonomiudvalget vurderer, at tabene ikke vil være så store de næste år,
således at saldoen vil stige uanset trækkene på dispositionsfonden.
Økonomiudvalget kan vælge at gøre dispensationen
tidsbegrænset og dermed følge udviklingen.
Økonomiudvalget kan vælge at
give dispensation til en eller flere afdelinger.
Vurdering
Det anbefales, at der gives dispensation til alle 7
afdelinger i en periode på 2 år, svarende til regnskabsår 2017/2018 og
2018/2019, ligesom sidste gang for fortsat at kunne følge udviklingen. Der vil
løbende blive fulgt op på dispensationen til de årlige styringsdialogmøder.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Der er ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen,
men der er stillet kommunal garanti for lån for i alt kr. 78,3 mio. kr. til
SAB, og en dispensation indebærer en risiko for en forringelse af økonomien i
afdelingerne, idet den enkelte afdeling så må bære alle udgifterne alene.
Konsekvenser for andre
udvalg
Ingen bemærkninger
Indstilling
Børn- og Ungedirektøren indstiller på forvaltningens vegne,
1.
at Der gives dispensation fra, at dispositionsfondens midler skal dække
udgifter til lejetab og tab ved fraflytninger i alle 7 afdelinger i Slagelse
Almennyttige Boligselskab i regnskabsårene 2017/2018 og 2018/2019.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 19. februar 2018:
Fraværende:
Sagen udsættes til næste møde for at få afklaret, hvilke
tiltag SAB fremadrettet vil gennemføre for at reducere huslejetabene.
Administrative
bemærkninger:
SAB har på mail fremsendt en
redegørelse til administrationen på foranledning af økonomiudvalgets beslutning
på sidste møde. Her gengives hovedpunkterne i redegørelsen:
Udgifter ved fraflytning
SAB gør opmærksom på, at det
hovedsagligt er udgifter ved fraflytning som belaster selskabets
dispositionsfond. Derfor er der i redegørelsen lagt mest vægt på forholdene
omkring fraflytning. Disse fordeler sig på følgende 3:
1. Sager om misligholdelse, hvor lejer har
”raseret” sin bolig, og hvor istandsættelse kan løbe op i store udgifter. Her
er problemet både den store omkostning og ofte også fraflytters manglende
betalingsevne. SAB vil yderligeres styrke kontakt i boperioden gennem
frivillige aftaler med lejere om halvårlige besøg i lejemål, hvilket med dialog
og aftaler om istandsættelse kan forhindre at tingene udvikler sig. Der til
kommer tæt dialog med Slagelse Kommune, idet fraflyttere ofte er socialt
udsatte borgere, hvor kommunen har den forebyggende indsats. Ikke alle ønsker
den kontakt, men jo tættere boligselskab og kommune kan arbejde sammen, jo
større chance for succes, vil der være.
2. Fraflytningssager, hvor istandsættelse
og fraflytning forløber efter planen – men hvor fraflytter ikke betaler den
fremsendte regning. Sagerne ender typisk hos advokat og boligselskabet
får en dom på gælden, som kan forfølges over mange år. SAB får jævnligt
penge ud af det, som så tilbageføres til afdelingen.
3. Udsættelser. Der er relativt få sager
om udsættelse pga. manglende huslejebetaling. Lejlighederne behøver bestemt
ikke at kræve større istandsættelse end andre lejligheder, men fraflytter har
typisk ikke penge til at betale for istandsættelsen med.
Udgifter ved huslejetab
SAB har ikke yderligere at tilføje ud over, at den
boligsociale helhedsplan, som Schackenborgvænge er en del af, forventes at
styrke området som et attraktivt boligområde, der appellerer til en bredere
målgruppe.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 19. marts 2018:
Fraværende:
Godkendt.
Økonomiudvalget forventer dog en konkret plan fra SAB for at
nedbringe de fremtidige udgifter til huslejetab. Planen skal fremlægges til
økonomiudvalgets dialogmøde med boligselskabet i maj/juni 2018.