22. EnergiPark Korsør, etablering af erhvervs- og oplevelsesområde samt salg (B)
22. EnergiPark Korsør, etablering af erhvervs- og oplevelsesområde samt
salg (B)
Sagsnr.: 330-2016-92324 Dok.nr.: 330-2017-333610 Åbent
Kompetence: Byrådet
Beslutningstema
Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget skal træffe beslutning om
indstilling af ambitionen for indretning og funktion af EnergiPark Korsør,
indstille vilkår for salg samt finansiering og indstille igangsættelse af
anlægsarbejdet til Økonomiudvalget og Byrådet.
Baggrund
På mødet den 30. januar 2017 afviste Byrådet, at der skulle
udarbejdes en masterplan for EnergiPark Korsør. Kortmaterialet, tidshorisonten
og skønnet omkring behov for bevilling er derfor baseret på et skøn og med den
forudsætning, at der ikke dukker uventede forhold op i forbindelse med
anlægsarbejderne som f.eks. jordbundsforhold, som indebærer en meromkostning
for vejanlæg.
Byrådet har desuden vedtaget forslaget til lokalplan LP
1158, EnergiPark Korsør på mødet den 24. april 2017.
Lokalplan forslaget lægger op til, at området indrettes med
erhvervsområde mod øst og oplevelsesområde med mulighed for udstilling og
demonstration af produktion mod vest. Oplevelsesområdet udgøres af arealer,
som ikke må bebygges med baggrund i beliggenheden i forskellige
beskyttelseszoner. Se bilag ”Kort, EnergiPark Korsør, aktiviteter”.
Herudover lægges der op til, at området også skal fungere
som rekreativt område og bindeled mellem Korsør Station og Korsør by, herunder
også i byggeperioden.
Den samlede kommunale omkostning til indretning af
EnergiPark Korsør med henblik på salg af arealer samt flytning af sti udgør kr.
14.400.000 i 2017. Der forventes der en indtægt på kr. 2.960.000 i 2017. Se
bilag ”EnergiPark Korsør, indretning og funktion”.
Dog søges der kun om en udgiftsbevilling på kr. 5.659.000,
idet der allerede er givet en udgiftsbevilling på kr. 6.000.000 i 2016 til
vejprojektet i forbindelse med vejadgangen til Kodakbygningen. Kodak Huset A/S
har betalt vejbidrag som fastsat, knapt kr. 500.000. Byrådet meddelte bevilling
til dette anlægsarbejde den 29. august 2016.
Anlægsarbejdet vil blive igangsat umiddelbart efter, at der
er indgået forpligtende aftale om salg af arealer.
Hvis anlægsarbejdet kan været færdig den 31. juli 2017, vil
SK Forsyning A/S kunne påbegynde anlægget af halmvarmeværket som ønsket af
virksomheden.
Foruden ovenstående anlægsarbejde, såfremt kommunen vælger
at sælge mindre erhvervsarealer, i størrelsesordenen mellem 2.000 m2 og 7.500
m2, vil der komme en senere udgift til den resterende byggemodning, stikveje
m.v., i takt med frasalget af arealer. En forventet udgift på kr. 3.100.000
formodentligt i 2019, som medtages de kommende
budgetforhandlinger.
Indretning og funktion
Der henvises til bilagene ”EnergiPark Korsør, aktiviteter”
samt notatet ”EnergiPark Korsør, indretning og funktion”. Udvalgene og Byrådet
skal beslutte,
a) hvorvidt
EnergiPark Korsør skal være et traditionelt erhvervsområde, som henvender sig
til alle interesserede købere, eller
b) om EnergiPark
Korsør skal reserveres til virksomheder indenfor cleantech-branchen, eller
c) om EnergiPark
Korsør skal reserveres til virksomheder indenfor clean-tech-branchen, som
ønsker at indgå i forpligtende samarbejder omkring videns- og ressourcedeling,
herunder indgå i ”åben produktion”
Slagelse Kommune kan som sælger fastsætte de vilkår der skal
være gældende for arealerne via tinglysning. Forvaltningen vil sikre dette med
baggrund i den politiske beslutning, endvidere vil kommunen sikre, at vi får
forkøbsret ved videresalg af oplevelsesarealer med henblik på at imødegå
eventuel spekulation.
Endvidere vil forvaltningen, hvis mulighed c vælges, sikre
at det indarbejdes i grundejerforeningens vedtægter, at grundejerforeningen
skal orienteres inden videresalg af en ejendom med henblik på vejledning af
køber om kravene til virksomhederne i området.
Anvendelse af oplevelsesarealerne
Der arbejdes med en aktivering af området i forhold til at
kunne tiltrække besøgende f.eks. etablering af solcellebelægning på
stiforbindelsen, energigenererende stibelysning eller interaktiv skiltning vil
kræve yderligere bevilling, og iværksættes derfor ikke på nuværende tidspunkt.
I forhold til eksempler på potentialet som oplevelsesområde,
se bilag ”Fra Selandias Innovations Camp 2017 til Byrådet i Slagelse Kommune”.
Betalingsflow
Etableringen af vejadgangen til de vestlige erhvervsarealer
igangsættes umiddelbart efter byrådets godkendelse.
Indtægterne ved købsaftaler vil ikke kunne dække
anlægsudgifterne til etableringen af vejadgangen. Der er derfor behov for at
etablere betalingsflow. Varigheden af og størrelsen af et kasseudlæg vil
således afhænge af størrelse og pris på de solgte arealer. Se bilag ”EnergiPark
Korsør cashflow”
Fastsættelse af salgspris
Der henvises til notatet ”EnergiPark Korsør, salg af
arealer”. Udvalgene og Byrådet skal beslutte principperne for beregningen af
salgsprisen på arealerne, herunder prisen for oplevelsesarealer og
erhvervsarealer,
d) hvorvidt der
skal prisfastsættes svarende til en fordeling af de samlede forventede
omkostninger ved byggemodning af EnergiPark Korsør, kr. 17.500.000 på salgbare
arealer. Det vil sige på 62.800 m2 oplevelsesareal og på 71.200 m2
erhvervsareal. En pris på kr. 215 plus moms pr. m2 for
erhvervsarealer og en pris på kr. 27 uden moms pr. m2 for
oplevelsesarealer, som alle annonceres som vurderingspriser. Køber skal ud over
købesummen betale tilslutningsafgifter og udstykningsomkostninger.
e) hvorvidt der
skal prisfastsættes med henblik på at minimere kommunens udgifter til anlæg,
det vil sige at den forventede restbyggemodning stikvej mv., som forventes
etableret i 2019, lægges over på køber. En pris på kr. 185 plus moms pr. m2
for erhvervsarealer og en pris på kr. 18 uden moms pr. m2 for
oplevelsesarealer, som alle annonceres som vurderingspriser. Køber skal ud over
købesummen betale tilslutningsafgifter og udstykningsomkostninger.
Retligt
grundlag
Forholdene omkring vejanlægget, herunder fastsættelse af
betaling af vejbidrag, reguleres af vejloven.
Salg af kommunale arealer sker med baggrund i
bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunale ejendomme, samt
kommunalretlige principper.
Grundlaget for kommunale investeringer i lokale rekreative
områder som f.eks. parker og legepladser udgøres af de ulovbestemte
kommunalfuldmagtsprincipper.
Projektprogrammet Energy Future, som EnergiPark Korsør
indgår i, er forankret hos Erhvervs-, Plan-, og Miljøudvalget. Sagen er
afgørende for realiseringen af projektet i sin helhed i overensstemmelse med
den af udvalget besluttede ramme. Det er derfor dette udvalg, som har ansvaret
for det forberedende arbejde af sagen i sin helhed.
Handlemuligheder
Der er tale om et minimum af byggemodning i forhold til
kravene i lokalplanen. Dog kan arbejdet for så vidt angår det grønne strøg (kr.
200.000), det nordlige regnvandsbassin (kr. 300.000) udskydes man skal laves
jf. lokalplanbestemmelserne og etablering af grønne områder (kr. 300.000) kan
undlades, da der ikke er krav om det i lokalplanen men bør anlægges for at
højne oplevelsesværdien i området.
Udvalgene kan også beslutte at udskyde projektet i sin
helhed med henblik på at rykke tidspunktet for anlægsudgifterne.
Vurdering
Administrationen anbefaler, at udvalgene og Byrådet
foretager de nødvendige prioriteringer i relation til EnergiPark Korsør.
EnergiPark Korsør er en del af det samlede projektprogram
Energy Future, og projektets øvrige dele kan ikke realiseres uden dette fysiske
erhvervsområde. En udskydelse af projektet helt eller delvist, salgsprisens
størrelse og fastsættelsen af vilkår har direkte betydning for muligheden for
at tiltrække virksomheder til området herunder EMKC.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
De nye anlægsarbejder, der igangsættes med denne sag, giver
et finansieringsbehov på kr. 8.400.000 i 2017 til anlæg samt en driftsudgift på
kr. 250.000.
Der søges desuden om en indtægtsbevilling på kr. 2.960.000
kr. og som følge heraf søges der netto om en kassefinansieret bevilling på kr.
5.690.000. Byggemodningen vil derfor medføre et likviditetsudlæg, som belaster
kassen i en periode. Se bilag ” EnergiPark Korsør cashflow”
De forventede omkostninger til byggemodningen modsvares over
tid af forventede tilsvarende indtægter ved salg af arealer.
Herudover søges der om at udgiften til yderligere
byggemodning på kr. 3.100.000 samt en bevilling til fast årlig drift fra 2018,
maksimalt kr. 550.000, hvis ingen af arealerne er frasolgt, og kr. 250.000 pr.
år ved 100 % salg, medtages i budgetforhandlingerne 2018.
I hele 1.000 kr. | Politikområde | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
Indtægter | | | | | |
Salg | | 2.960 | | | |
Bevillingsønske | | | | | |
Drift | | 250 | | | |
Anlæg | Økonomiudvalg | 8.400 | | | |
Afledt drift | | | | | |
Finansiering | | | | | |
Afsat rådighedsbeløb | | | | | |
Kassen | | 5.690 | | | |
Konsekvenser
for andre udvalg
Den kommunale driftsopgave hører under Landdistrikts-,
Teknik- og Ejendomsudvalget.
Indstilling
Erhvervs- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller på
forvaltningens vegne,
til færdigbehandling af disse punkter i Byrådet:
1.
at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler en indretning og funktion i
EnergiPark Korsør, jf. mulighederne a, b eller c, til Økonomiudvalget og
Byrådets,
2.
at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget og
Byrådet, at der afsættes rådighedsbeløb i 2017 og gives anlægsbevilling til
etablering af infrastruktur på kr. 8.400.000, som dækkes over tid ved salg af
arealer, herunder at beløbet finansieres af kassen, ligesom indtægter tilgår i
kassen, samt en driftsbevilling på kr. 250.000
3.
at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget og
Byrådet, at udgiften til yderligere byggemodning på kr. 3.100.000 medtages i
budgetproces 2018 – 2021,
4.
at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget og
Byrådet, at udgiften til fast årlig drift, maksimalt kr. 550.000 medtages i
budgetproces 2018 – 2021,
5.
at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget indstiller til Byrådets beslutning, at
anlægsarbejdet igangsættes umiddelbart (det vil sige inden udløbet af
klagefristen for den vedtagne lokalplan) med henblik på færdiggørelse af
byggemodningen inden udgangen af juli 2017 hvis muligt,
til færdigbehandling af disse punkter i
Økonomiudvalget:
6.
at Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalgets
beslutning omkring udbud af henholdsvis oplevelsesarealer og erhvervsarealer i
EnergiPark Korsør til
vurderingspriser,
med udgangspunkt i mulighederne d eller e,
7.
at Økonomiudvalget beslutter, at forvaltningen bemyndiges til at gennemføre
salget, herunder indgå forkøbsaftaler med interesserede købere i
overensstemmelse med at 1 og at 5 ovenfor.
Beslutning i Erhvervs-,
Plan- og Miljøudvalget den 8. maj 2017:
Fraværende:
Ad pkt. 1: Der ønskes i første omgang en løsning som
tilgodeser etablering af halmkraftværket.
Der tages således ikke stilling til a, b og c.
Ad pkt 2: Det anbefales, at der afsættes midler jf.
beslutning pkt. 1.
Ad pkt. 3 og 4: Afventer jf. beslutning pkt. 1.
Ad pkt. 5: Anlægsarbejdet igangsættes jf. beslutning pkt. 1.
Ad pkt. 6 og 7: Vedrører salg til SK Forsyning, jf.
beslutning pkt. 1.
Udvalget tager forbehold for det bilagte notat "Salg af
arealer", side 2/3 vedrørende salg af landbrugsjord.
Administrative bemærkninger
Administrationen har efter møde i
Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget igen vurderet den vejføring, der peges på til
brug for Halmvarmeværket. Med baggrund i den vurdering anbefales fortsat at
vejføringen etableres som beskrevet i kortmaterialet, der er vedlagt som bilag
til sagen. Det vil være vanskeligt at etablere en interim vej grundet
terrænforskelle og vejen skal umiddelbart efter etableringen kunne klare en
belastning af tunge køretøjer.
Det er en mulighed – for at
nedbringe de umiddelbare omkostninger – at vurdere anlæg af en grusvej (samme
vejføring) i første omgang og senere lægge asfalt på. Driftsomkostningerne
bliver til gengæld højere, indtil der kommer asfaltbelægning på. Der kan
endvidere forventes en merudgift, såfremt man udskyder anlæggelsen af asfalten
udover driftsudgifter. Her tænkes på afretning af vej og påfyldning af nyt
materiale, når asfalten skal pålægges, samt flere til og frakørsler af materiel
til området.
Anbefalingen i udvalget betyder,
at anlæg af det grønne strøg (kr. 200.000) og det nordlige regnvandsbassin (kr.
300.000) udskydes. Begge dele indgår i lokalplanen, men behøver ikke at blive
etableret i 2017. Begge dele er ikke en her og nu forudsætning for etablering
af Halmvarmeværket.
Etablering af grønne områder (kr.
300.000) undlades endvidere indtil andet anbefales/besluttes, idet det ikke en
løsning, der er nødvendig for at Halmvarmeværket kan etableres.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 22. maj 2017:
Fraværende:
Økonomiudvalget anbefaler, at der gives anlægsbevilling på
7,6 mio. kr., samt 0,250 mio. kr. til drift, finansieret af kassen.
Bevillingen er forudsat en salgspris på 215 kr. m2 til SK Forsyning.
Michael Gram (FB) undlod at stemme.