Økonomiudvalget – Referat – 27. oktober 2025

Kompetence

Byrådet.

Beslutningstema

Byrådet kan på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget godkende ansøgning fra Bo-Vita, afd. 76 om opførsel af 31 almene familieboliger og 17 almene ældre boliger på Trestensvej i Skælskør i en delegeret bygherre model med blandede boliger af private og almene boliger. Den samlede anlægssum for de almene boliger udgør 121,6 mio. kr. Grundkapitallån udgør 10,8 mio. kr.  

Indstilling

Chef for Økonomi, Digitalisering og HR indstiller,

1. at Byrådet godkender projektet for de almene boliger på Trestensvej i Skælskør på de anførte betingelser 

2. at Byrådet på Statens vegne meddeler tilsagn om etablering af 31 almene familieboliger og 17 almene ældreboliger

3. at Byrådet godkender Skema A med en samlet anskaffelsessum på 121.540.000 kr., fordelt med 70,0 mio. kr. til almene familieboliger og 51,5 mio. kr. til almene ældreboliger.

4. at Byrådet meddeler garanti på 108.356.000 kr. til finansiering af de almene boliger på Trestensvej i Skælskør.

5. at Byrådet bevilger 10.753.000 kr. til kommunal grundkapitallån finansieret af kassen.

6. at Byrådet godkender, at der afsættes indtægtsbudget og gives anlægsbevilling vedr. forventede indtægter fra salg af jorden på Trestensvej på 11.045.112 kr. excl. moms, og at indtægten tilføres  kassen.

7. at Byrådet godkender den gennemsnitlige husleje til 1.177,46 kr. pr. m2 for almene familieboliger og 1.208,42 kr. pr. m2 for almene ældreboliger. 

8. at Byrådet godkender den delegerede bygherremodel og aftalegrundlaget

9. at Byrådet godkender de skitserede afvigelser fra standardparadigmerne.

10. at Byrådet godkender udkast til vedtægter for  den nyetablerede grundejerforening.

Sagens indhold

Slagelse kommune udbød i 2024 et jordstykke på 24.500 kvm. til salg og fik et tilbud fra  projektselskabet SSD 02 ApS ejet af Svanen Development A/S og Sandkjær A/S. Projektet består af 10 private rækkehuse til udlejning eller salg og 48 almene boliger fordelt med 31 familieboliger og 17 ældreboliger. Projektet gennemføres i samarbejde mellem privat og almen boligforening efter reglerne om delegeret bygherre model. Det betyder, at tilbudsgiver opfører de almene boliger for det almene boligselskab Bo-Vita. Bo-Vita er bygherre og ejer af de almene boliger. Økonomiudvalget godkendte den 21. oktober 2024 tilbuddet fra projektselskabet.

På denne baggrund ansøger Bo-Vita om projektgodkendelse til opførsel af almene boliger på Trestensvej 20 i Skælskør. Projektet består af 17 familieboliger på 4 værelser på hver 89,5 m2 i et cirkulær byggeri, og 14 familieboliger også på 4 værelser og 89,5 m2, men mere ordinære rækkehuse fordelt på 3 længer. Derudover består projektet af 17 ældreboliger på 3 værelser og 89,5 m2 ligeledes i et cirkulært byggeri, og et fælleshus på 126 m2. Det er planen, at de to cirkulærer byggerier forbeholdes seniorboliger. 

Ansøgning fra Bo-Vita er vedhæftet i Bilag 1, Skema A i Bilag 2 og Illustration af byggeriet i Bilag 3.

Bo-Vita

Bo-Vita er en ny boligorganisation, der bliver repræsenteret i Slagelse Kommune. Bo-Vita har 5.800 almene boliger fordelt på 60 boligafdelingen primært i Københavns området. Bo-Vita er det tidligere Lejerbo København, som blev stiftet i 1951. Bo-Vita deler administration med BO-Vest for såvidt gælder udlejning, økonomi og IT.

Bo-Vita har fokus på beboerdemokrati, tryghed og trivsel, god service og dialog. For Bo-Vita er det vigtigt, at beboerdemokratiet fungerer, og at der er åbenhed og synlighed omkring beslutningsprocesser og økonomi både i Bo-Vita og i boligafdelingerne.

Delegeret bygherremodel

Den delegerede bygherremodel giver mulighed for blandede boliger bestående af et miks mellem private og almene boliger.  

I 2020 fik boligselskaberne lovhjemmel til at anvende den delegerede bygherremodel, som går ud på at, at bygherrerollen "uddelegeres" fra den almene boligorganisation til en privat part. Den private part påtager sig herefter at opføre og aflevere de almene boliger til den almene boligorganisation. Anvendelsen af den delegerede bygherremodel er dermed en undtagelse til hovedreglen om, at den almene boligorganisation selv skal være bygherre.

Det påhviler den almene boligorganisation og det kommunale tilsyn at sikre, at følgende to grundlæggende betingelser er opfyldt:

1. Samarbejdet mellem den almene boligorganisation og den private part er nødvendigt for at etablere boligerne.
2. Den almene boligorganisation må ikke løbe unødige risici.

Punkt 1 er håndteret i forbindelse med at Økonomiudvalget har givet tilsagn til projektet i maj 2024 og er beskrevet i den betingede samarbejdsaftale punkt. 3.2 (bilag 5)

Punkt 2 håndteres i et aftalegrundlag mellem den almene boligorganisation og den private part. Aftalegrundlaget skal blandt andet sikre overholdelse af de almenboligretlige regler, overholdelse af udbudsregler, undgåelse af kreditrisici, håndtering af uforudsete forhold og overholdelse af den økonomiske ramme. Aftalegrundlaget tager udgangspunkt i 3 standardparadigmer:

1. Betinget samarbejdsaftale
2. Betinget købsaftale
3. Betinget totalentrepriseaftale og en ejerforeningsvedtægt.

Standardparadigmerne er udarbejdet i et samarbejde mellem Byggeskadefonden og BL og standardparadigmerne har parterne i dette projekt taget udgangspunkt i.

Ad 1. Betinget samarbejdsaftale

Samarbejdsaftalen har taget udgangspunkt i standardparadigmerne og ingen afvigelser herfra.

Bilag 4 

Ad. 2 Betinget Købsaftale

I Købsaftalen er indarbejdet følgende afvigelser fra standardparadigmet:

1. Betalingsstrukturen er ændret fra boligselskabet deponere på sædvanlig deponeringskonto i udviklingernes navn, til at grundkøbesummen deponeres på konto tilhørende Slagelse Kommune for så vidt gælder Del A og B:

Del C udbetales til udvikleren på basis af stade for byggemodningens gennemførsel og kan frigives til udvikleren når betingelserne i afsnit 11 er opfyldt. Blandt andet godkendelse af Skema A og B m.v. 

2. Det er indføjet i punkt 4.4 at "Ejendommen er ikke arkæologisk undersøgt. Men der foreligger en udtalelse fra Museum Vestsjælland hvoraf det fremgår, at der skal laves en forundersøgelse før end arealet kan frigives til byggeri. Når en sådan undersøgelse er lavet og når den samlede økonomi relateret til fortidsminder kan gøres op afgøres det om emnet kan få betydning for sagens realisering. 

Bilag 5

Ad 3 Betinget Totalentrepriseaftale

I Totalentrepriseaftalen er indarbejdet følgende afvigelser fra standardparadigmet:

Såfremt boligerne ikke er indflytningsklare til aftalt tid, så er der aftalt en bod. Paradigmet ligger op til en bod, der opgøres til en promille af entreprisesummen pr. påbegyndt arbejdsdag. I dette projekt er det aftalt at boden er 1.000 kr. pr. dag pr. bolig.

I standardparadigmet er det anført, at udvikleren tegner en projektansvarsforsikring. Boligselskabet anmoder Slagelse Kommune om at genoverveje kravet herom, da parterne vurderer, at de finder en sådan forsikring omkostningstung og unødvendig, eftersom der stilles AB18-garanti. Det er oplyst, at flere kommuner har fraveget dette krav. 

Boligselskabet har accepteret, at der tegnes en projektansvarsforsikring, hvis Slagelse Kommune ikke vil fravige kravet. Det er aftalt, at der i forbindelse med godkendelse af Skema B vil blive udarbejdet en risikovurdering og der vil blive taget endelig stilling til, om kravet til en projektansvarsforsikring kan fraviges eller ej.

Bilag 6

Økonomi og finansiering

Den samlede anskaffelsessum for hele projektet udgør udgør 121.540.000 kr. fordelt således:

Det lovbestemte maksimumbeløb for begge boligtyper gældende for 2025 udgør 121.571.660 kr.

Anskaffelsessummen finansieres således:

Realkreditlånet kræver kommunal garanti. Garantiberegningen er opgjort til 66,51 %. Grundkapitalen for ældreboligerne udgør 10 % og for familieboliger 8% af anskaffelsessummen.

Huslejens størrelse:

Husleje og indskud fremgår af nedennævnte tabel:

Forbrugsafgifterne er aconto vand og varme + antennebidrag og skal betales udover huslejen.

Den gennemsnitlige årlige husleje for almene familieboliger på landsplan udgør 902 kr. pr. m2 og for almene ældreboliger udgør huslejen 1.208 kr. pr. m2 (2024).

Fælleshus

Der opføres et fælleshus på 165 m2, hvoraf de almene boliger finansierer 125 m2. Huset placeres centralt i bebyggelsen, så huset kan få en central rolle i bebyggelsen, som understøtter både ældreboliger og bofællesskabet samt de øvrige beboeres dagligdagsliv. Huset indrettes så det kan danne rammen om fester, gæsteværelser, fællesspisning, hobby og samværslokale m.v.

Udearealerne tænkes indrettet så de understøtter det gode liv for børn og voksne i alle aldre. Det vil sige med rig mulighed for leg i måde "kultiveret" og mere vild natur, ligesom biodiversitet vil blive tænkt ind i planlægningen af udearealerne.  Legepladser, nyttehaver, kaninburer evt. en lille vinmark er således på tegnebrættet som virkemidler til at understøtte leg og fællesskab.

Grundejerforening

Da bebyggelsen består af private og almene boliger, der har selvstændig økonomi og regnskaber etableres der en grundejerforening, det regulerer driften af fællesarealerne, såsom renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af fællesarealerne mv. Udgiften fordeles efter en aftalt fordelingsnøgle.

Udkast til Grundejerforeningsvedtægt vedhæftes i bilag 8.

Anvisningsret

Det er aftalt, at Bo-Vita overtager anvisningsretten på ældreboligerne efter nærmere aftalte kriterier. Det betyder, at Slagelse Kommune ikke hæfter for tomgangsleje m.v. Aftalen er ikke tidsbegrænset.

Aftale om behovsbestemt boliganvisning vedhæftes i Bilag 7. 

Grunden

Grunden på Trestensvej 20, Skælskør matr.nr. matr. 3c Hesselby, Eggeslevmagle er erhvervet af SSD 02 ApS af Slagelse Kommune på baggrund af et fremsendt projekt om private og almene boliger. Handlen er betinget af, at Skema B bliver godkendt. Arealet udstykkes til Det almene boligselskabet Bo-Vita, der får skøde på det areal de almene boliger opføres på. 

Bilag 9 Anlægsbevillingsskema 

Lokalplan

Der er godkendt ny lokalplan nr. 1300 for området.

Beboerdemokrati

Bygherreudvalget i Bo-Vita har godkendt projektet den 18. oktober 2023 og organisationsbestyrelsen har ligeledes godkendt projektet den 26. oktober 2023. 

Tidshorisont:

Byggetiden er beregnet til 18 måneder med byggestart 1. kvartal 2026 og aflevering 3. kvartal 2027.

Behov for almene boliger i Skælskør.

Skælskør Boligselskab har 974 almene familieboliger i Skælskør by, hvoraf 48 er øremærkede til seniorer (bofællesskaber) og 48 ommærkede til ældreboliger, derudover har boligselskabet 48 almene ældreboliger.

Lejerbo har 20 almene familieboliger.

Slagelse Kommune har 20 almene ældreboliger.

Ældreboligerne i Skælskør Boligselskab og Slagelse Kommune kræver visitation fra Slagelse Kommune.

I Skælskør by bor 6.920 borgere, hvoraf 2.480 er 55+ - eller over 35 %. Behovet for seniorboliger anses for stort og vil medfører et øget udbud af egnede familieboliger.

Retligt grundlag

Almenboliglovens § 115 stk. 1 nr. 1 og stk. 2 nr. 1 om at kommunen kan give tilsagn om ydelsesstøtte på Statens vegne

Almenboliglovens § 104 om vurdering af behovet for almene boliger.

Almenboliglovens § 116 om etablering af almene boliger i samarbejde med privat part.

Almenboliglovens § 118 vedrørende finansiering af almene boliger, herunder kommunal grundkapital

Almenboliglovens § 127 at det er en forudsætning for ydelsesstøtte, at kommunalbestyrelsen garanterer for lån efter § 118.

Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v. og Almenlejeloven.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Tværgående konsekvenser

Ingen bemærkninger

Sagens videre forløb

Efter tidsplanen skal Byrådet godkende Skema B i januar 2026 og Skema C når byggeriet er færdigt og alle udgifter er afholdt i 2027/2028.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Administrativ bemærkning pr. 22. oktober 2025

Økonomiudvalget udsatte sagen på mødet den 20. oktober 2025 med henblik på yderligere oplysninger. Oplysningerne er vedlagt som bilag 10.

Kompetence

Økonomiudvalget

Beslutningstema

Økonomiudvalget skal godkende stillingsopslag og sammensætning af ansættelsesudvalg til stillingen som borgerrådgiver i Slagelse Kommune.

Økonomiudvalget skal udpege byrådsmedlemmer til ansættelsesudvalget.

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller,

1.     at økonomiudvalget godkender stillingsopslaget til borgerrådgiverstillingen og hermed også sammensætningen af ansættelsesudvalget. 

2. at Økonomiudvalget udpeger 2 byrådsmedlemmer til ansættelsesudvalget.

Sagens indhold

Stillingen som borgerrådgiver i Slagelse Kommune skal besættes. Administrationen har udarbejdet det vedlagte stillingsopslag med udgangspunkt i den gældende vedtægt for borgerrådgiveren. 

Administrationen foreslår, at ansættelsesudvalget ud over de administrative repræsentanter består af 2 medlemmer fra byrådet.

Såfremt Økonomiudvalget kan godkende stillingsopslaget slås stillingen op hurtigst muligt med ansøgningsfrist den 30. november 2025.

Sagens videre forløb

Ingen bemærkninger

Retligt grundlag

I henhold til vedtægten for borgerrådgiveren har byrådet kompetencen til at ansætte borgerrådgiveren.

Økonomiudvalget er som personaleudvalg forberedende.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Ingen bemærkninger

Tværgående konsekvenser

Ingen bemærkninger

Sagens videre forløb

Byrådet får en sag på senest i januar 2026 om til beslutning om ansættelse af borgerådgiver. Ansættelsesudvalget og Økonomiudvalget indstiller til Byrådet. 

Kompetence

Byrådet.

Beslutningstema

Borgmestrene for ejerkommunerne bag Envafors A/S - Næstved, Slagelse og Sorø kommuner - foreslår at ændre og ensarte bestyrelsessammensætningen i selskabet og i de kommunale forsyningskoncerner NK Forsyning, SK Forsyning og Sorø Forsyning. Et uafhængigt og eksternt formandskab foreslås således at gå igen på tværs af Envafors A/S og de tre koncerner.

Derfor kan Byrådet på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget dels principgodkende, at der på førstkommende generalforsamlinger i 2026 vælges et eksternt og uafhængigt formandskab for selskaberne i SK Forsyning-koncernen - på nær Zeanet A/S. Og dels principgodkende, at samme formandskab også udgør formandskabet for Envafors A/S.

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller,

1. at Byrådet principgodkender, at der på førstkommende generalforsamlinger i 2026 i SK Forsyning-koncernen - bortset fra Zeanet A/S - vælges samme eksterne og uafhængige formand og næstformand.

2. at Byrådet godkender, at formand og næstformand for SK Forsyning-koncernens selskaber - bortset fra Zeanet A/S - også udgør formandskabet for Envafors A/S.

3. at Byrådet principgodkender, at formand og næstformand for SK Forsyning-koncernens selskaber - bortset fra Zeanet A/S - vælges i forskudte perioder således, at næstformanden i 2026 vælges for to år og formanden for fire år.

Sagens indhold

Baggrund
På generalforsamlinger i SK Forsyning-koncernen i 2026 skal der vælges nye bestyrelser. Slagelse Kommune skal således sikre indsigt i og indflydelse på den kommunalt ejede forsyningskoncern ved at udpege bestyrelsesmedlemmer til koncernens selskaber. Det samme gælder det med Næstved og Sorø kommuner fællesejede serviceselskab Envafors A/S. 

Med denne sag forelægges forslag til, hvordan indsigt og indflydelse sikres samtidig med, at de lovkrav til bestyrelsesmedlemmer, som gælder for el- og varmeforsyningsbranchen, efterleves i alle selskaberne i SK Forsyning-koncernen. Dette, når bestyrelsessammensætningen er til godkendelse på generalforsamlinger i 2026.

Sagen bliver - med lokale forskelle - forelagt ens for Næstved Byråd og Sorø Kommunalbestyrelse.

Lovkrav mv.
I henhold til el- og varmeforsyningslovgivningen stilles krav om uafhængige bestyrelsesmedlemmer og bestyrelsesmedlemmer med indsigt i og viden om den forsyningsart, de pågældende sidder i bestyrelsen for. 

I en helt aktuel anbefaling fra vandregulativudvalget for så vidt angår vandselskaber (vand og spildevand) tegner der sig også et billede af, at lignende uafhængigheds- og kompetencekrav vil blive implementeret i vandforsynings- og spildevandslovgivningen.

Aktuelt er der med baggrund i disse krav et eksternt uafhængigt formandskab i elnetselskabet Zeanet A/S. Dette skal også være gældende ved bestyrelsesdannelsen i 2026. Formandskabet består her af en tidligere revisor med indgående og mangeårig indsigt i og arbejde med elnetselskaber samt af en tidligere administrerende direktør for et elnetselskab. Sidstnævnte har endvidere erfaring fra et større antal bestyrelsesposter i forsyningsbranchen.

Endelig vil anbefalingerne i Kodeks for god selskabsledelse, som SK Forsyning-koncernen skal efterleve, stille krav til såvel bestyrelsesstørrelse, -sammensætning og -uafhængighed.

Koordination, sammenhæng og synergi
Serviceselskabet Envafors A/S ejes af NK Forsyning A/S, SK Forsyning A/S og Sorø Forsyning A/S, der ejes af deres respektive kommuner. Selskabet forestår i bred forstand forsyningsvirksomhed for de ca. 200.000 kunder/borgere i Næstved, Slagelse og Sorø kommuner.

Efter drøftelse blandt borgmestrene for de tre ejerkommuner er der opnået enighed om, at også formandskabet i Envafors A/S – henset til sektorlovgivningen og et ønske om størst mulig koordination, sammenhæng og synergi i den daglige drift – bør bestå af et eksternt og uafhængigt formandskab, som på personniveau går igen på tværs af og i de tre ejerkoncerner. Se vedlagte bilag med bestyrelsesmodel og kompetencekrav (Bilag 1).

Med et formandskab, som går igen i såvel Envafors A/S som i de tre kommuners forsyningsselskaber, tilsikres en koordination, sammenhæng og synergi i dagligdagen, som kommer såvel ejerkredsen som selskabet og forsyningskunderne til gode.

Af den fremlagte bestyrelsesmodel ses også, at én medarbejderrepræsentant fra Envafors A/S tænkes at bidrage til at sikre sammenhæng ved at have sæde i samtlige bestyrelser. I de enkelte kommuners bestyrelser kan yderligere én lokal valgt Envafors-medarbejder herudover have sæde.

Udover ovenstående umiddelbare sikring af koordination, sammenhæng og synergi foreslås det ligeledes, at koordinationen og sammenhængen sikres hen over de kommunale valgperioder. Dette ved, at næstformanden i første omgang alene vælges for to år, hvorefter der sker nyvalg dækkende en periode på fire år – og altså to år ind i en ny kommunal0 valgperiode.

Når princippet om det tværgående eksterne og uafhængige formandskab er fastlagt, vil det herudover være op til den enkelte kommune lokalt at sammensætte bestyrelserne i forsyningskoncernerne. Her kan ejerskabet vælge også at tilbyde de øvrige ejere bag Envafors A/S en plads i bestyrelsen for den lokale forsyningskoncern.

Kandidater til et eksternt og uafhængigt formandskab
Antallet af kandidater, der fuldt ud lever op til kravene om indsigt, viden og uafhængighed er ikke meget stort. Der vil derfor være behov for, at der umiddelbart efter beslutning i denne sag indledes en afsøgning af markedet for egnede kandidater.

Med det udgangspunkt, at de eksisterende formandskaber i de relevante moderselskaber har en del indsigt og kontakter i forsyningsbranchen og samtidigt har sæde i og repræsenterer de nuværende byråd, vil det være hensigtsmæssigt, at disse formandskab forestår tilvejebringelse af en liste over og indstilling af egnede kandidater til formandsposterne. 

Retligt grundlag

Ingen bemærkninger.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Ingen bemærkninger.

Tværgående konsekvenser

Ingen bemærkninger.

Sagens videre forløb

Hvis Byrådet godkender indstillingerne, vil vedtægterne for selskaberne i SK Forsyning-koncernen - på nær Zeanet A/S - og for Envafors A/S ændres i overensstemmelse med beslutningerne i sagen. Godkendelse af ændrede vedtægter vil ske på samme generalforsamlinger som valg til bestyrelsen, herunder valg af formand og næstformand.