21. Endelig vedtagelse af lokalplan 1162, Boligudbygning på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør (B)
21. Endelig vedtagelse af lokalplan 1162, Boligudbygning på Møllebakken
15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør (B)
Sagsnr.: 330-2016-3371 Dok.nr.: 330-2019-13561 Åbent
Kompetence: Byrådet
Beslutningstema
Byrådet skal tage stilling til, om lokalplan 1162 og
kommuneplantillæg 21 skal vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af
hvidbogen.
Baggrund
På mødet den 5. marts 2018 fik det daværende Miljø-,
Planlægning- og Bæredygtighedsudvalg præsenteret et visionsoplæg indeholdende
fire scenarier for en fremtidig udvikling af Møllebakken 15 og den tidligere
højskolegrund i Skælskør.
De fire scenarier blev præsenteret på et borgermøde i Det
Røde Pakhus i Skælskør den 16. april 2018 med omkring 250 deltagende borgere.
Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget fik på mødet den 4.
juni 2018 præsenteret en opsummering af borgermødet, og udvalget besluttede, at
en kombination af klyngehuse og lejligheder skal danne grundlag for en samlet
lokalplan for området.
Lokalplanforslaget giver mulighed for, at der kan etableres
en kombination af klyngehuse (tæt-lav) og etageboliger ud fra de bærende
principper for udvikling af området. Eksisterende bebyggelse på højskolegrunden
kan renoveres og omdannes eller nedrives. Ny bebyggelse skal placeres inden for
8 byggefelter, hvoraf 6 byggefelter alene giver mulighed for tæt-lav bebyggelse
i op til 2 etager, foruden tagterrasse, og 2 byggefelter giver mulighed for
etagebebyggelse i henholdsvis 4 og 5 etager. I byggefelterne, hvor der
planlægges for etagebebyggelse, gives der også mulighed for tæt-lav bebyggelse
i op til 2 etager. Facader skal udføres med teglsten, naturskifer,
træbeklædning, som pudset/vandskuret facade eller i overfladebehandlet/malet
beton. Visionen for områdets arkitektur er at skabe boliger, der i sit
materialevalg matcher Skælskørs profil og nutidens tendenser.
Lokalplanområdet vejbetjenes fra Møllebakken, hvorfra der
skal etableres tre adgangsveje til byggefelterne. Stamvejen, Møllebakken,
indgår i lokalplanen og skal udvides til en samlet bredde på 10 m (4 m i dag),
så der skabes plads til både rabatter, kørebaner og fællessti. Lokalplanen
fastlægger antal parkeringspladser efter Slagelse Kommunes parkeringsnorm. Endvidere
skal der etableres vendepladser, der skal sikre, at den kollektive trafik og
renovationskøretøjer kan betjene lokalplanområdet.
Der er friholdt større, grønne arealer, og lokalplanen giver
mulighed for, at der etableres et stisystem, der kan kobles på eksisterende sti
langs fjorden. I friarealet inden for strandbeskyttelsesområdet kan der
etableres et vådområde som en del af regnvandshåndteringen i området, men
ellers er udgangspunktet for arealet, at det fastholdes som rekreativt areal
uden ændringer.
Lokalplanforslaget blev godkendt af byrådet den 29. oktober
og sendt i ni ugers offentlig høring fra den 2. november 2018 til den 4. januar
2019.
Slagelse Kommune har i forbindelse med den offentlige høring
modtaget 36 høringssvar, hvoraf det ene er en underskriftindsamling med 304
underskrifter. Høringssvarene omhandler ønsker til anden anvendelse af området,
trafikale forhold, bygningshøjde, arkitektur, kulturarv og adgangen til området
med mere. Over halvdelen af høringssvarene omhandler ønsket om at sætte
lokalplan 1162 i bero for at give initiativtagerne bag den blå-grønne højskole
mulighed for at arbejde videre med deres ide om en kombineret højskole og
økolandsby. Høringssvarene fremgår af den vedlagte hvidbog og har givet
anledning til følgende ændringer af lokalplanen:
- Der
gives mulighed for, at tage ikke kun må etableres som flade tage, men også som
tage med ensidig taghældning med en maks. hældning på 30 grader. Dette
medfører, at § 8.10 ikke længere stiller det som krav, at der skal anvendes
samme tagform og –belægning inden for hvert enkelt byggefelt.
- Der
er tilføjet et afsnit i redegørelsen vedrørende Naturnetværk og Grønt
Danmarkskort.
- Redegørelsen
vedrørende eksisterende højskolebyggeri er uddybet.
- Museum
Vestsjællands udtalelse er blevet revideret.
- I
bestemmelser vedrørende beplantning er det blevet præciseret, at beplantning
inden for friarealerne skal ske med egnskarakteristiske og hjemmehørende arter.
- Vedrørende
grundejerforeningens opgaver (§ 11.2) præciseres det, at Møllebakken er
offentlig vej, hvorfor denne driftes og vedligeholdes af Slagelse Kommune.
Retligt
grundlag
Lokalplanlægning tilvejebringes
gennem planlovens kapitel 5. Kommuneplantillæg tilvejebringes efter planlovens
§ 23c.
Handlemuligheder
Byrådet kan vælge at vedtage lokalplan 1162 og
kommuneplantillæg nr. 21 endeligt med de foreslåede ændringer. Derved skabes
plangrundlaget for, at der kan opføres boliger på Møllebakken 15 og den
tidligere højskolegrund i Skælskør.
Byrådet kan vælge ikke at vedtage lokalplan 1162 endeligt. Dette vil betyde, at der ikke kan opføres boliger på
Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør. Lokalplan 1040, der
udlægger den tidligere højskolegrund til hotel-, ferie- og konferencecenter,
vil stadig være gældende.
Byrådet har generelt mulighed for at foretage mindre
justeringer af planen som en del af den endelige vedtagelse.
Vurdering
Det er administrationens vurdering, at lokalplanen omsætter
indholdet og tankerne i visionen for området til bestemmelser, der opfylder de
centrale principper for udviklingen af området som helhed. Byggefelterne er
placeret, så der friholdes større grønne arealer og kig fra Møllebakken ned til
fjorden. Lokalplanen fastlægger bestemmelser, der gør, at tæt-lav bebyggelse
skal etableres i klynger, så det sikres, at scenariet med det indre gårdrum og
de åbne, ydre friarealer opnås.
Lokalplanen muliggør, at den tidligere højskole kan nedrives
og skabe plads til etagebebyggelse i op til 5 etager tættest på Møllebakken og
op til 4 etager længere nede mod fjorden i den tidligere elevfløj. Lokalplanen
giver dog også mulighed for at renovere eksempelvis den tidligere elevfløj, da
det ikke kan udelukkes, at strukturen kan omdannes. I tilfælde af renovering
skal materialevalg, omfang og udformning afspejle den oprindelige bebyggelse.
For at holde lokalplanen åben for andre muligheder end etagebebyggelse i
byggefelterne G-H, er der mulighed for også at opføre tæt-lav bebyggelse i op
til 2 etager, foruden tagterrasser, i disse byggefelter.
Med lokalplanen skabes mulighed for at opføre både tæt-lav
bebyggelse i klynger med fokus på fællesskab, en tættere bebyggelsesstruktur og
individuelle terrasser på terræn eller tag og etagebebyggelse med lejligheder
med kig til fjord, landskab og by. På den måde rummer lokalplanen
samlet set et stort potentiale for at skabe et varieret boligområde med flere
boligtyper, der både matcher eksempelvis seniorernes og børnefamiliernes behov.
Mange af de indkomne høringssvar går på ønsket om, at
lokalplanen skal sættes i bero for at give initiativtagerne bag projektet den
blå-grønne højskole og økolandsbyen mere tid. Lokalplan 1162 er i tråd med
kommuneplanen og dennes vision for området, såvel som tidligere
udvalgsbeslutninger om at udarbejde en samlet boligudviklingsplan for kommunens
grund og højskolegrunden. Lokalplanen er desuden igangsat og udarbejdet efter
dialog med ejeren af højskolegrunden. Administrationen anbefaler, at arbejdet
med lokalplan 1162 færdiggøres i form af en endelig vedtagelse af lokalplanen. En
vedtagelse af lokalplanen forhindrer ikke initiativtagerne bag den blå-grønne
højskole og økolandsbyen i at arbejde videre med deres projekt.
I forhold til tagformen på ny bebyggelse er
lokalplanforslaget blevet revideret således, at lokalplanen giver mulighed for,
at tæt-lav bebyggelse kan opføres med tag med ensidig taghældning på op til 30
grader. Tage med ensidig taghældning vurderes at kunne skabe en spændende
variation inden for de enkelte klynger, de kan understrege landskabets terræn
samt give en sammenhæng til eksisterende højskolebyggeri, såfremt det bevares.
Redegørelsen uddybes inden for enkelte afsnit, hvad angår
Grønt Danmarkskort og eksisterende byggeri for at præcisere og uddybe forhold
og muligheder. Endvidere præciseres bestemmelserne vedrørende beplantning.
Administrationen anbefaler, at lokalplanens øvrige
bestemmelser fastholdes, og at lokalplanen vedtages endeligt.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Ved omdannelse af området til boligformål vil en udvidelse
af Møllebakken fra Rådmandsvej til den tidligere højskolegrund være nødvendig.
Udviklingen af Møllebakken vil være behæftet med en kommunal udgift til
ekspropriation og udvidelse af den eksisterende offentlige vej - Møllebakken. I
henhold til kommunens investeringsplan er der ikke afsat anlægsramme til en
udvidelse af Møllebakken. En udvidelse af Møllebakken vil medføre øget
driftsomkostninger i forhold til renhold, vedligehold og vejbelysning.
Det er estimeret, at der skal ske en sideudvidelse af
Møllebakken på ca. 430 meter. Udgiften vil ligge i størrelsesordenen 3-3.5 mio.
kr. og vil alene dække en udvidelse af eksisterende vej med 2 meter i bredden
og etablering af dobbeltrettet fællessti.
Konsekvenser
for andre udvalg
Med en godkendelse af lokalplan 1162 vil opgaven vedrørende
udvidelse af eksisterende, offentlige vej, Møllebakken skulle behandles af
Erhvervs- og Teknikudvalget, der skal tage stilling til ekspropriation og
udvidelse af vejen, herunder overfor Byrådet pege på mulige
finansieringsmodeller.
Indstilling
Centerchefen for Miljø, Plan og Teknik indstiller, at det
overfor Byrådet anbefales,
1.
at lokalplan 1162 med tilhørende kommuneplantillæg nr. 21 vedtages endeligt
med de ændringer, der fremgår af hvidbogen.
Beslutning i Miljø-, Plan-
og Landdistriktsudvalget den 4. marts 2019:
Fraværende:
Anbefales til Byrådets godkendelse.
Udvalget er sindet, at medvirke til, at interessenter bag
den blå grønne højskole kan få udarbejdet et konkret plangrundlag for en kombineret
højskole og økolandsby på den nuværende højskolegrund, og de bagvedliggende
arealer når der måtte foreligge et konkret forslag med mulig finansiering.
Jf. 5.9, at der i delområde 1 og 2 kun anlægges 1 p-plads
pr. bolig.
Jf. 5.11, at den manglende ene plads ved bolig - henlægges
til parkeringslommer langs adgangsveje og tallet 10 ændres til 20. (Dette giver
mere plads til at |leve livet| inde i klyngerne på bekostning af mindre
fritliggende grønt område ved vej).
Det præciseres, at farver alene er til døre og vinduer, jf.
8.2. Facadefarver fremgår af 8.3.
Jf. 9,12 det sikres, at lyskegler og styrke defineres
således der sikres |blød og varm belysning|.
Jørgen Grüner (F) ønsker at give initiativtagerne tid til at
undersøge om der kan findes finansiering til den blå grønne
højskole/økolandsby, og kan således ikke anbefale at lokalplanen vedtages på
nuværende tidspunkt.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 18. marts 2019:
Fraværende:
At 1 - Anbefales til Byrådets godkendelse med følgende
tilføjelser:
Økonomiudvalget er sindet at medvirke til at interessenter
bag den blå grønne højskole kan få udarbejdet et konkret plangrundlag for en
kombineret højskole og økolandsby på nuværende højskolegrund og de
bagvedliggende arealer, når der måtte foreligge et konkret forslag med mulig
finansiering.
jf. 5.9., at der i delområde 1 og 2 kun anlægges 1 p-plads
pr. bolig
jf. 5.11, at den manglende ene plads ved bolig - henlægges
til parkeringslommer langs adgangsveje og tallet 10 ændres til 20.
Det præciseres, at farver alene er til døre og vinduer, jf.
8.2. Facadefarver fremgår af 8.3.
Jf. 9.12, det sikres, at lyskegler og styrke defineres
således der sikres blød og varm belysning.
Jørgen Grüner (F), Troels Brandt (B) og Thomas Clausen (Ø)
ønsker at give initiativtagerne tid til at undersøge, om der kan findes
finansiering til den blå grønne højskole/økolandsby, og kan således ikke
anbefale at lokaleplanen vedtages på nuværende tidspunkt. Områderne bør ses
samlet, og kommunen understøtter det som samlet projekt.
Troels Brandt (B) tilkendegav at projektet er eksemplarisk i
forhold til borgerinddragelse.
Thomas Clausen (Ø) ønskede oplyst udgifterne til
udarbejdelse af lokalplanen, herunder mandskabstimer.
