15. Genoptagelse - BoligKorsør, afd 7, helhedsplan, godkendelse af projektide (Skema B) (B)
15. Genoptagelse - BoligKorsør, afd 7, helhedsplan, godkendelse af
projektide (Skema B) (B)
Sagsnr.: 330-2012-158915 Dok.nr.: 330-2016-85313 Åbent
Kompetence: Byrådet
Beslutningstema
Økonomiudvalget skal beslutte om Skema B for BoligKorsør
afd. 7, Fjordvænget skal indstilles til Landsbyggefonden til godkendelse samt
godkende yderligere lånoptagelse. Byrådet skal beslutte om der skal meddeles
kommunal garanti for yderligere lånoptagelse.
Baggrund
BoligKorsør har fremsendt ansøgning om godkendelse af skema
B for helhedsplanen for afdeling 7, Fjordvænget 1-21, Linde Alle 17-35 og
Thiesens Alle 15-33, 4220 Korsør. Skema A blev vedtaget d. 25. februar 2013 med
det formål at nedrive nogle boliger og renovere resten.
Ved skema A godkendte kommunen en anskaffelsessum på 115,934
mio. kr. Udover denne anskaffelsessum var der projekteret med en række
ustøttede renoveringsarbejder m.m. således at projektet have samlede udgifter
på 156,6 mio. kr.
Helhedsplanens
formål er
at fremtidssikre afdelingen, så den også i fremtiden vil kunne tilbyde
tidssvarende og attraktive boliger for alle, uanset alder og familiestruktur.
Reduktion
af boliger
Skema
A lagde op til reduktion på 13 boliger. Yderligere reduktion var et ønske fra
Økonomiudvalget. Skema B lægger derfor op til, at der reduceres i alt 21
boliger fra 186 før gennemførelse af renoveringsprojektet til 165 efter
projektets gennemførelse. Reduktionen sker ved
nedrivning af 1½ opgang, i alt 9 boliger på Linde Alle 33-35 samt nedlæggelse
af 12 boliger ved sammenlægning.
Ændringer i projektets økonomi og finansiering i forhold
til skema A
Efter Slagelse Kommunens godkendelse af skema A har
Landsbyggefonden og BoligKorsør været i dialog om projektet ligesom projektet
har været i udbud og er blevet nærmere undersøgt. Udgifterne til projektet er
blevet højere end godkendt ved skema A. Dette skyldes blandt andet udgifterne
til de yderligere nedrivninger som blev efterspurgt af Økonomiudvalget,
renovering af altaner som har vist sig at være mere kompliceret og anden type
af ventilationsanlæg som er blevet krævet af Center for Teknik og Miljø.
Herudover er medtaget en større udgift til tomgangsleje og
genhusning. Slagelse kommune har ikke tidligere set, at udgifter til
tomgangsleje, som ikke direkte vedrører byggeprojektet, er medtaget i
byggebudgettet, da disse udgifter normalt betales af driftsbudgettet Det er undersøgt
ved Landsbyggefonden, som oplyser at udgifterne kan medtages fra godkendelse af
skema A. Konsekvensen af at tomgangslejen ikke medtages er, at
dispositionsfonden reduceres væsentlig og grundlaget for kapitaltilførslen
mindskes. Landsbyggefonden beslutter efter kommunens godkendelse, om alle disse
udgifter må medtages i byggebudgettet.
Hele projektet beløber sig nu til 204,365 mio. kr. og
finansiering sker således:
Støttede
realkreditlån 151,894 mio. kr.
Ustøttede
realkreditlån 41,838 mio. kr.
LBF
finansieringsplan 10,632 mio. kr.
Der sker ingen ændringer af huslejestigningen og kapitaltilførslen.
Det
ustøttede realkreditlån finansieres blandt andet ved, at der sker besparelser
på konto 114, 115 og 116 fx ved samdrift med afd. 12 i forhold til personale,
reduktion af tilbudte ydelser, driftsbesparelse til håndværkere idet afdelingen
nu renoveres, skal der ikke bruges så mange penge til vedligeholdelse samt
henlæggelser til de planlagte vedligeholdelser.
Kommunen
skal inden Landsbyggefondens endelige godkendelse, godkende projektøkonomien.
Boligselskabets egne forhold
– beboerdemokratiet
Byrådssekretariatet
har kontrolleret, at beboerdemokratiet er inddraget.
Kommunens interne forhold –
kommunal garanti
Der søges om fuld kommunal garanti af lån optaget ved
realkreditinstitut. Kommunen garanterer for den del af lånet, der får sikkerhed
ud over 60 % af ejendommens værdi. Det endelige beløb kan ikke oplyses førend
boligselskabet har hjemtaget lånet.
Kommunen skal derfor garantere for op til yderligere 35,96
mio. kr. for støttede arbejder og 0,4 mio. kr. for ustøttede arbejder. Den
reelle stigning i de ustøttede arbejder er 11 mio. kr. men grundet en regnefejl
ved skema A, er der blevet godkendt garanti for 10,6 mio. kr. som der ikke
skulle garanteres for.
Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens tab som
følge af garantiforpligtelsen for de støttede lån. Landsbyggefondens
forpligtelse er dog begrænset til indestående i Landsdispositionsfonden. Der er
ikke regaranti for de ustøttede lån.
Økonomiudvalget har bedt om stramninger i forhold til
styringen af helhedsplaner idet rækken af sager med en måske lidt anden tilgang
til budgetstyring i den senere tid har været stigende. Det synes dog, at denne sag
og sag om afd. 12, er de sidste sager om helhedsplaner der i denne omgang skal
have skema B godkendt.
Retligt
grundlag
Renovering af afdelingen sker i henhold til almenboliglovens
§ 91.
Garanti ydes i henhold til almenboliglovens § 91, § 98 og §
127.
Optagelse af lån med pant i afdelingen skal godkendes af
kommunen, jf. almenboliglovens § 29 stk. 1.
Nedrivning samt sammenlægning af boliger skal godkendes af
kommunen jf. almenboliglovens § 28 stk. 1 og 2.
Kommunen skal godkende projektøkonomien (skema B) inden
endelig godkendelse af Landsbyggefonden jf. § 6 i Regulativ om støtte fra
Landsbyggefonden.
Handlemuligheder
Der er mulighed for ikke at
godkende stigningen på 10,4 mio. kr. i de ustøttede arbejder. Der er mulighed
for at bede boligselskabet om, at skære nogle af de arbejder fra idet
finansieringen ikke synes at kunne holde. Landsbyggefonden har dog vurderet
projektet som helhed og har vurderet at arbejderne ikke var unødvendige. Hvis
de ustøttede arbejder ikke godkendes, må det forventes at projektet bliver
yderligere forsinket, med risiko for fordyrelse.
Økonomiudvalget har mulighed
for, at ansvarliggøre boligselskabet i forhold til fremtidige disponeringer
f.eks. at give boligselskabet en tilbagemelding om, at en overskridelse på 23 %
synes at indikere, at der ikke er udvist tilstrækkelig omhyggelighed med
økonomien i forbindelse med planlægning af projektet.
På møde med repræsentanter fra
boligselskaberne er det blevet besluttet, at det ikke er acceptabelt med de
store budgetoverskridelser. Der ligges derfor op til et tættere samarbejde
mellem kommune, boligselskab og Landsbyggefond i forhold til fremtidige
helhedsplaner.
Vurdering
Administrationen vurderer, at ansøgningen understøtter det
overordnede behov for fornyelse og renovering af området. Dels i form af
reduktion af antallet af boliger i Korsør og dels ved at de tilbageværende
boliger fremtidssikres.
Da der er tæt teknisk og økonomisk sammenhæng mellem den
renovering der er godkendt i skema A og det fremlagte skema B anbefales det, at
godkende renoveringernes omfang.
I forhold til godkendelse af den forhøjede tomgangsleje,
anbefaler administrationen, at ansøgningen godkendes, men at det indskærpes
overfor BoligKorsør, at der arbejdes intenst på at denne udgift reduceres.
Administrationens samlede anbefaling skal ses i lyset af, at
omkostningsforøgelserne fra skema A til B ikke medfører forøgelse af
huslejerne.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Garantistillelse for lån optaget i almennyttige boliger er
ifølge lånebekendtgørelsen § 3 stk. 2, nr. 1 ikke omfattet af den kommunale
låneoptagelse.
Hvis garantien skal indfris, skal det finansieres af kassen.
Konsekvenser
for andre udvalg
Ingen bemærkninger.
Indstilling
Uddannelsesdirektøren indstiller,
1.
at Økonomiudvalget indstiller til Landsbyggefonden, at Skema B med en
anskaffelsessum på 151,894 mio. kr. godkendes
2.
at Økonomiudvalget godkender yderligere lånoptagelse på ca. 36,5 mio. kr.
3.
at Byrådet meddeler 100 % kommunal garanti for både støttede og ustøttede
lån, henholdsvis i alt 151,894 mio. kr. og 41,838 mio. kr.
4.
at Byrådet godkender nedrivning og sammenlægning af 21 boliger.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 19. oktober 2015:
Fraværende:
John Dyrby Paulsen (A)
Økonomiudvalget udsatte sagen med henblik på yderligere
oplysning. Udvalget ønsker, at boligorganisationen revurderer projektet i
forhold til den tidligere godkendte økonomiske ramme (Skema A). Ligeledes
ønsker udvalget oplysning om, hvor meget af meromkostningen, der direkte er
forårsaget af kommunens krav.
Økonomiudvalget ønsker i fremtidige sager, hvor den
økonomiske ramme i et tidligere godkendt skema overskrides, at den ændrede
økonomi opstilles punkt for punkt svarende til det tidligere godkendte skema.
Administrative bemærkninger
BoligKorsør har fremsendt revideret Skema B til godkendelse.
Der er foretaget en samlet reduktion på i alt 11,7 mio. kr. i forhold til det
tidligere behandlede Skema B. Se bilag med revideret budget.
Boligselskabet oplyser, at der blandt andet er sparet 4,5
mio. kr. på altaner, 4,4 mio. kr. på at fælleshuset ikke renoveres, 640.000 på
reduktion i terræninventar som fx tørregårde og pergolaer, 230.000 på nye
radiatorer. Se bilag med redegørelse.
Boligselskabet oplyser, at anskaffelsessummen er steget med
kr. 14.393.579 fra skema A til skema B, som følge af de yderligere nedrivninger
som Økonomiudvalget forlangte ved behandling af skema A samt ændrede
byggetekniske krav. Se bilag med udgifter foranlediget af ØK og myndighed.
Projektet har nu en anskaffelsessum på 144 mio. kr. i
støttede renoveringsarbejder. Ud over denne anskaffelsessum er der projekteret
med en række ustøttede renoveringsarbejder m.m. på 48,6 mio. kr., således at
projektet har samlede udgifter på 192,6 mio. kr.
I øjeblikket har Udlændinge-,
integrations- og boligministeren sat en stopper for nedrivningen af almene
boliger ud fra ønsket om husning af flygtninge. Inden BoligKorsør kan nedrive
boligerne skal der derfor opnås tilladelse ministeriet, hvilket i øjeblikket
måske ikke er muligt. Med tilladelsen fra Slagelse Kommune til nedrivning og
sammenlægning, har BoligKorsør mulighed for at nedrive og sammenlægge når
muligheden foreligger, eller at gøre gældende over for ministeriet, at
boligorganisationen har tab ved ikke selv at kunne råde som ønsket.
Indstilling
Uddannelsesdirektøren indstiller,
5.
at Økonomiudvalget indstiller til Landsbyggefonden, at Skema B med en
anskaffelsessum på 144 mio. kr. godkendes
6.
at Økonomiudvalget godkender yderligere lånoptagelse på ca. 24,6 mio. kr.
7.
at Byrådet meddeler 100 % kommunal garanti for både støttede og ustøttede
lån, henholdsvis i alt 144 mio. kr. og 37,9 mio. kr.
8.
at Byrådet godkender nedrivning og sammenlægning af 21 boliger.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 18. januar 2016:
Fraværende:
Michael Gram (FB)
Økonomiudvalget besluttede at Bolig Korsør, ved direktør
Uffe Kjær, skulle deltage i behandlingen af punktet med henblik på sagens
oplysning.
Bolig Korsør oplyste følgende:
- Boligorganisationen gennemgik "overblik over
forskellen mellem skema A af 25.02.13 og revideret skema B af 06.01.16".
- Entrepriseaftalen udløber 01.03.16, og at igangsætning
inden denne dato har afgørende betydning for organisationens økonomi, da Bolig
Korsør har forestået betydelige udlæg.
- Sager omkring afd. 3 og 21 på vej (skema A), disse
indeholder boligreduktioner.
At 5 til 8 anbefales.
Beslutning i Byrådet den 25.
januar 2016:
Fraværende:
Johnny Persson (V)
Stedfortræder Ebbe Ahlgren (V) gjorde opmærksom på, at
spørgsmålet om hans habilitet skulle vurderes, idet han er formand for
BoligKorsør. Ebbe Ahlgren (V) blev vurderet inhabil i forhold til sagen, og
deltog derfor ikke i sagens behandling.
At 7 til 8 godkendt, under forudsætning af, at de 21 boliger
der lægges op til skal nedlægges/sammenlægges, bliver godkendt.
Et mindretal bestående af
(Ø), (i alt 2) stemte imod.
Administrative bemærkninger til Økonomiudvalgets møde den
22. februar:
BoligKorsør ansøger om, at
Byrådets beslutning af 25. januar 2016 ændres. Projektet igangsættes nu,
og Slagelse Kommune meddeler garanti for det fulde beløb. Projektet
tilrettelægges således, at nedrivningen sker i slutningen af byggeperioden,
hvor Udlændinge-, Integrations- og boligministeren godkendelse forventes at
foreligge. Slagelse Kommune har efter aftale med BoligKorsør, ansøgt ministeren
om dispensation fra stoppet for nedrivningen af almene boliger. Skulle
ministeriet mod forventning opretholde forbuddet mod nedrivning af almene
boliger, ønsker BoligKorsør fortsat et gennemføre byggeprojektet dog i givet
fald uden nedrivningen. Slagelse Kommune har mulighed for at meddele garanti
for det fulde ansøgte beløb, idet garantien, for så vidt angår omkostningerne ved
nedrivningen, først frigøres, når nedrivningen igangsættes.
Indstilling
Uddannelsesdirektøren indstiller,
1. at Byrådet ændrer den
tidligere meddelte godkendelse, således at der gives en kommunal garantiramme
for det fulde beløb (støttede og ustøttede lån på i alt kr. 179,421 mio.kr.),
men garantien for så vidt angår kr. 2,479 mio.kr. først underskrives af
administrationen, når nedrivningen påbegyndes.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 22. februar 2016:
Fraværende:
Anbefales.