28. Tilsagn om støtte (Skema A) til ombygning Skælskør Plejecenter - 29 almene plejeboliger og servicearealer (B)
28. Tilsagn om støtte (Skema A) til ombygning Skælskør Plejecenter - 29
almene plejeboliger og servicearealer (B)
Sagsnr.: 330-2015-29205 Dok.nr.: 330-2016-179673 Åbent
Kompetence: Byrådet
Beslutningstema
Byrådet skal tage stilling til ansøgning om tilsagn (Skema
A) til Slagelse Kommunes ombygning af Skælskør Plejecenter, som omfatter
etablering af 29 almene boliger med serviceareal på Norvænget 5 i Skælskør.
Byrådet har den 26. maj 2015 givet anlægsbevilling til
forundersøgelser i forbindelse med ombygning af Skælskør Plejecenter.
Baggrund
Arbejdstilsynet har tidligere påpeget,
at arbejdsmiljølovgivningen ikke kan overholdes på Skælskør Plejecenter, hvis
en beboer måtte få brug for hjælp af to personer på badeværelset i stedet for
en. Det skyldes, at badeværelserne er for små.
I Budget 2015 blev der afsat et
rådighedsbeløb på 0,7 mio. kr. til finansiering af en forundersøgelse for
ombygning af Skælskør Plejecenter. Anlægsbevillingen til dette blev godkendt i
Byrådet den 26. maj 2015. Forundersøgelsen er gennemført, og der foreligger nu
en nærmere analyse af de nødvendige bygningsændringer samt specifikation af den
økonomiske del af ombygningen. I bilag 1 og 2 findes Skema A for henholdsvis
boliger og servicearealer.
Der er som følge af økonomiaftalen mellem Regeringen og KL
2012 indgået aftale om nedsættelse af den kommunale grundkapital fra 14 % til
10 % pr. 1. juli 2012 og frem til udgangen af 2016. Derudover er der fremsat lovforslag
om forsat nedsættelse i perioden frem til 31. december 2018. Dette forudsætter,
at lovforslaget godkendes.
Der er udarbejdet lokalplan for området - Lokalplan 18, (Skælskør
Kommune).
Slagelse Kommunes betingelser samt regelsæt for arbejder og leverancer
i forbindelse med ombygning af Skælskør Plejecenter fremgår af bilag 3. De
almindelige standardbetingelser for arbejder og leverancer i anlægsprojekter
(AB92) er anvendt som udgangspunkt, hvortil er anført
de tilføjelser, afvigelser og præciseringer, som findes relevant i forhold til
det konkrete projekt.
Projektet udbydes i fagentrepriser.
Retligt
grundlag
Behandling om tilsagn om støtte for opførelse af almene
ældreboliger er omfattet af lov om almene boliger:
· Tilvejebringelsen af almene ældre boliger
· Ydelsesstøtte givet på statens vegne sker jf.§ 115, stk. 2
· Grundkapitalens størrelse fremgår af § 118, stk. 1
· Slagelse Kommunes Kasse- og Regnskabsregulativ.
Handlemuligheder
Der skal tages stilling til, om skema A og de tilhørende forudsætninger
kan godkendes.
Boligerne forventes at kunne stå klar til aflevering primo
2018, med efterfølgende ibrugtagning ultimo maj 2018.
Vurdering
Administrationen anbefaler, at skema A og tilhørende
forudsætninger godkendes. Denne anbefaling bygger på følgende vurderinger:
Årsag til ombygning:
De nuværende 37 plejeboliger på Skælskør Plejecenter er ikke
tidsvarende. Derudover lever plejeboligerne ikke op til arbejdsmiljøloven jf.
Arbejdstilsynet, bl.a. med baggrund i for små badeværelser, hvor det ikke er
muligt at arbejde 2 personer ved plejekrævende beboere.
Kvaliteten af byggeriet
Byggeriets funktionalitet og fremtræden
Boligerne er med bevillingen forudsat til 64 m2 ekskl.
fælleslokale. Dette svarer til i alt 70 m2 inkl. fælleslokale.
I forbindelse med de 29 almene plejeboliger er med
bevillingen forudsat, at der ombygges 563 m2 serviceareal.
Byggeriets tekniske forudsætninger
Slagelse Kommune har som bygherre opsat en række krav til
vedligeholdelse og energi. Slagelse Kommunes bygherrerådgivning har sikret, at
der er sket inddragelse af kommunens teknik og energifolk, således at byggeriet
bygges efter Slagelse Kommunes standarder.
Lavenergibyggeri
Der er på nuværende tidspunkt ikke planlagt lavenergibyggeri.
Økonomiske
og personalemæssige konsekvenser
Anskaffelsessummen
Ved budgetlægningen af anlægsbevillinger til 2016 anvendes
det maksimale rammebeløb for 2016 på 24.580 og et energitillæg på 1.140 / m2
for energiklasse 2 ved etagebyggeri.
Anskaffelsessum for de 29 almene boliger
Max. rammebeløb 2016 inkl. energitillæg 25.720 x 2.036 m2: 52.365.920
kr. inkl. moms
Anskaffelsessummen er inkl. værdi af grund på 7.395.000 kr.
svarende til 255.000 kr. pr. byggeret.
Finansiering af anskaffelsessummen til etablering af de 29
almene boliger sker således:
Lån i Kommunekredit (88 %) 46.082.010 kr.
Kommunal grundkapital (10 %) 5.236.592
kr.
Boligindskud (2%) 1.047.318 kr.
Anskaffelsessum inkl. moms 52.365.920 kr.
Servicearealer
Servicearealerne er en kommunal udgift og påvirker ikke
huslejen. Den samlede anskaffelsessum er på 3.318.408 kr. ekskl. moms.
Der opføres 563 m2 servicearealer. Anskaffelsessummen for de
563 m2 servicearealer er opgjort på baggrund af differentierede håndværker
udgifter med udgangspunkt i de enkelte servicearealers aktiviteter.
Udgifterne til etablering af servicearealerne finansieres
100 % af Slagelse Kommune, som dog samtidig modtager et servicearealtilskud fra
staten på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig. Der vil derfor kunne hjemtages 1.160.000
kr. i tilskud til servicearealerne.
Huslejeniveau og driftsbudget
Administrationen vurderer at huslejeniveauet er i
overensstemmelse med den efterspørgsel, der er efter denne type boliger.
Driftsbudgettet, der er udregnet for boligerne, viser ved
Skema A en gennemsnits husleje på 1.186 kr. /m2 pr. år svarende til 6.513 kr.
pr. måned for en bolig på 70 m2.
Inkl. administrationsbidrag udgør låneydelsen 2,88 % af
anskaffelsessummen. Administrationsbidraget fastlægges først ved endelig
lånhjemtagelse. Øvrige driftsudgifter er forudsat til 375 kr. / m2 pr. år
baseret på en konkret vurdering og sammenligning med driftsbudgetterne på de
øvrige byggerier på området.
Afledte driftsudgifter og finansiering
Følgende afledte driftsudgifter forventes:
· Udgifter til boligstøtte.
Kommunal nettoøkonomi
Projektets nettoøkonomi ved skema A kan, på det foreliggende
grundlag, opgøres til:
Kommunal grundkapital – udgift 5.236.592
kr.
”Salg” af grund – indtægt
- 7.395.000 kr.
Overskud -
2.158.408 kr.
Etablering af servicearealer 3.318.408
kr.
Nettoudgift før tilskud 1.160.000
kr.
Servicearealtilskud 25 boliger á 40.000 kr. indtægt - 1.160.000 kr.
Kommunal udgift i alt 0
kr.
Konsekvenser
for andre udvalg
Sundheds- og Seniorudvalget har kompetence og ansvar for
opfyldelse af målsætningen om boligforbedringer til voksne handicappede.
Indstilling
Sundheds- og Omsorgschefen indstiller,
1. at Skema
A for etableringen af 29 almene boliger, med en anskaffelsessum på 52.365.920
kr. inkl. moms og inkl. værdi af grund på 7.395.000 kr. godkendes
2. at Skema A for
etablering af servicearealet i tilknytning til de 29 almene boliger, med en anskaffelsessum
på 3.318.408 kr. ekskl. moms svarende til en anskaffelsessum på 4.148.010 kr.
inkl. moms godkendes
3. at Den
foreløbige gennemsnitlige bruttohusleje for boligerne på 6.513 kr. pr. måned
godkendes
4. at Der
godkendes rådighedsbeløb svarende til den samlede anlægsbevilling
5. at Der
på statens vegne meddeles tilsagn om tilskud til etablering af servicearealet
6. at Der
på statens vegne meddeles tilsagn om ydelsesstøtte til 29 almene boliger
7. at Slagelse
Kommunes formuleringer til AB92 for dette projekt anbefales godkendt
8.
at Det anbefales at udbyde bygningsarbejderne i
fagentreprise
9.
at Sagen videresendes til godkendelse i
Økonomiudvalget og Byrådet
Beslutning i Sundheds- og
Seniorudvalget den 8. april 2016:
Fraværende:
Steen Olsen (A) beder om et notat omkring værdisættelsen af
"salg" af grund på 7.395.000 kr.
Steen Olsen (A) beder om en status på tidsplanen for
ombygningen.
Udvalget pointerer, at der i udbudsmaterialet indføres
bemærkninger omkring sociale klausuler inkl. kædeansvar (jf. kommunens
indkøbspolitik).
Udvalget tiltræder indstillingerne.
Beslutning i Økonomiudvalget
den 18. april 2016:
Fraværende:
Lis Tribler (A), Troels Christensen (I)
At 1 til 9 anbefales med tilføjelse af yderligere at'er:
at 10 der gives en udgiftsanlægsbevilling til Ombygning af
Skælskør Plejecenter - boligareal, stednummer 532545, på i alt 51,666 mio. kr.
at 11 der gives en udgiftsanlægsbevilling til Ombygning af
Skælskør Plejecenter - serviceareal, stednummer 018525, på i alt 3,318 mio. kr.
at 12 der gives en indtægtsanlægsbevilling til Ombygning af
Skælskør Plejecenter - serviceareal, stednummer 018525, på i alt 1,16 mio. kr.
at 13 der gives en indtægtsanlægsbevilling til Indtægt grund
i forbindelse med ombygning af Skælskør Plejecenter, stednummer 004003, på i
alt 7,395 mio. kr.
at 14 rådighedsbeløbene for de respektive stednumre
reguleres for årene 2016 - 2018 i henhold til bilag 4, således at der lægges
16,259 mio. kr. i kassen i 2016, men at der af kassen finansieres 1,747 mio.
kr. i 2017 og 7,614 mio. kr. i 2018.
at 15 projektet finansieres i byggeperioden med en
byggekredit.